Sehr geehrte Fragestellerin,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:
Nachdem die von Ihnen gemietete Doppelhaushälfte insgesamt verkauft werden soll und Anhaltspunkte dafür fehlen, dass eine Umwandlung in Wohnungseigentum beabsichtigt ist, wird kein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB
bestehen.
Falls in der Klausel Ihres Mietvertrages ein rechtsgeschäftliches „Vorkaufsrecht" gesehen wird, hätte diese gem.§ 311b Abs. 1 BGB
der notariellen Beurkundung bedurft. Denn in dem privatrechtlichen Vorkaufsrecht liegt eine bedingte Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks. Wird die Form nicht gewahrt, so ist auch der mit dem Vorkaufsrecht verbundene Mietvertrag nichtig, es sei denn, dass er auch ohne das Vorkaufsrecht geschlossen worden wäre (§ 139 BGB
). Das gilt nicht, wenn der Mietvertrag eine salvatorische Erhaltungsklausel enthält. In einem solchen Fall ergibt sich entgegen der Regelung des § 139 BGB
eine Vermutung für die Wirksamkeit der Vereinbarung der von der Nichtigkeit des Vorkaufsrechts nicht betroffenen mietvertraglichen Regelungen.
Das Vorkaufsrecht gewährt dem Berechtigten das Recht, für den Fall, dass der Vorkaufsverpflichtete sein Grundstück an einen Dritten verkauft, durch Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Vorkaufsverpflichteten einen Kaufvertrag zu den mit dem Dritten vereinbarten Bedingungen zustande zu bringen (§ 463 BGB
). Die in Ihrem Mietvertrag enthaltene Klausel billigt Ihnen jedoch keine Rechte für den Fall des Verkaufs an einen Dritten zu, so dass kein rechtsgeschäftliches (beurkundungsbedürftiges ) Vorkaufsrecht angenommen werden kann. Die Klausel dürfte vielmehr als formfrei vereinbarte „Ankaufsoption" zu werten sein.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin
Diese Antwort ist vom 02.11.2013 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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Sehr geehrte Frau Petry-Berger,
vielen Dank für die schnelle Antwort. Liegen wir richtig mit der Annahme, dass sich der Sachverhalt nicht ändert wenn auch die zweite Doppelhaushälfte von der selben Vermieterin veräußert wird. Haben wir es richtig verstanden zu dass §577 nur dann anwendbar wäre, aus einer Doppelhaushälfte zwei Wohnungen gemacht würden?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,
zunächst weise ich darauf hin, dass die Kündigungssperrfrist von drei (bis zu zehn) Jahren nur bei echten Umwandlungsfällen gilt und Voraussetzung hierfür ist: Der Mieter muss bereits in der Mietwohnung wohnen, die Wohnung wird erst nach dem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt, danach wird die Wohnung an einen Dritten verkauft oder zwangsversteigert.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters und die Kündigungssperrfrist findet aber nicht nur auf die Fälle der Umwandlung von Mietraum in Wohnungseigentum nach den Bestimmungen des WEG Anwendung. Die Kündigungssperre und das Vorkaufsrecht des Mieters gelten nach der Rechtsprechung des BGH in entsprechender Anwendung vielmehr auch bei der Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern oder Zweifamilienhäusern bebaut ist (BGH, Urteil v. 23.06.2010, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20325/09" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 325/09: Wohnraummiete in einem "Reihenhausblock": Realteilung eines m...">VIII ZR 325/09</a>).
Für Ihren Fall ergeben sich folgende Fallvarianten:
Wenn die GbR Eigentümerin beider Doppelhaushälften ist und das Grundstück bei der Vermietung ungeteilt war, dann findet die Kündigungssperrfrist dann Anwendung, wenn das Grundstück nunmehr in zwei rechtlich selbständige Wohneinheiten geteilt und die von Ihnen bewohnte Doppelhaushälfte veräußert wird.
Falls das Grundstück mit den beiden Doppelhaushälften ungeteilt war und nach wie vor ungeteilt ist, dann liegt kein Umwandlungsfall bei der Veräußerung des Grundstücks mit beiden Doppelhaushälften vor und folglich gelten auch die Bestimmungen des § 577
, 577a BGB
nicht.
War das Grundstück, auf dem die beiden Doppelhaushälften errichtet sind, bereits vor der Vermietung rechtlich in zwei Einheiten geteilt, gilt im Verkaufsfall einer Doppelhaushälfte weder das gesetzliche Vorkaufsrecht noch die Kündigungssperrfrist. Ein Umwandlungsfall liegt hier nur dann vor, wenn eine Aufteilung der von Ihnen bewohnten Doppelhaushälfte in Wohnungseigentum mit beispielsweise zwei Einheiten erfolgt.
Was die Teilung des Grundstücks bzw. den Zeitpunkt einer evtl. Teilung oder die Bildung von Wohnungseigentum betrifft, empfehle ich die Einsichtnahme in das Grundbuch.
Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
