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Vorkaufsrecht bei Grundstücken / Eigentums-Wirrwarr

21.10.2011 15:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich bin Erbbauberechtigter für einen Anteil an einem Grundstück und habe dort eine Wohnung in einem mehrstöckigen Gebäude, welches auf diesem Grundstück errichtet wurde. Die Erbpacht ist etwa 3-4 mal so hoch wie üblich, aber ich habe scheinbar rechtlich kaum eine Handhabe gegen die Höhe des Betrages.

Ich vermute aber, daß die Verträge an sich rechtswidrig sind, da die Eigentumsübergänge und Einträge im Grundbuch sich zeitlich eigenartig überschneiden.
Bitte achten Sie daher genau auf die Datums-Angaben.


Die Firma AAA war ursprünglich Eigentümer des gesamten Grundstückes mit Auflassung vom 28.7.1993, eingetragen im Grundbuch am 22.8.1994.

Für die AAA wurde auch ein Erbbaurecht für 198 Jahre am 15.11.1995 ins Grundbuch eingetragen, welches auch heute noch (!) im Grundbuch steht.

Ebenfalls am 15.11.1995 wurde ein Vorkaufsrecht "für den jeweiligen Erbbauberechtigten" im Grundbuch eingetragen "gemäß Bewilligung vom 1.6.1994 mit URxxxx Notar Dr G"

Aber bereits im August 1995 kaufte die Firma BBB das Grundstück von der AAA ab. Die Auflassung war am 11.8.1995, die BBB als Eigentümer wurde erst am 6.3.1996 eingetragen.
Das Erbbaurecht laut Grundbuch läuft noch immer auf die Frima AAA. Die Teil-Erbbaurechte (pro Wohnung) laufen auf die Käufer der Wohnungen.

Nun zu mir:
Am 15.7.1995 unterschrieb ich ein Kaufvertagsangebot der Frima AAA beim Notar für den Kauf einer Wohnung mit Erbbaurecht am Grundstück.
Am 8.8.1995 wurde vom Notar die Kaufvertragsannahme beurkundet.
Am 9.10.1995 hat der Notar die Auflassung beurkundet.
Weitere notarielle Urkunden folgten, alle unter dem Firmennamen der AAA

Die Eintragung im Grundbuch (für meinen Grundstücksanteil) für mein Erbbaurecht sowie meines Vorkaufsrechtes geschah am 15.11.1995 "gemäß Bewilligung vom 1.6.1994 mit URxxxx Notar Dr G" -> Dies bezieht sich darauf, daß schon in der Erbbauurkunde von 1994 sicher gestellt wurde, daß jeder zukünftige Erbbauberechtigte ein Vorkaufsrecht erhält.


Ich wurde zu keiner Zeit vom Verkauf des Grundstückes an die Firma BBB informiert. Erst als einige Jahre später die Firma BBB den Erbbauzins von mir einziehen wollte, trat diese Firma für mich in Erscheinung



Kurz nach meiner Kaufvertragsannahme (8.8.95), aber noch vor der notariellen Auflassung (Okt 95) hat AAA offenbar schon das Grundstück an die BBB verkauft, nämlich am 11.8.95.
Mein Vorkaufsrecht wurde am 15.11.95 grundbuchlich eingetragen. Einen Tag später - am 16.11.95 - wurde die Eigentumsübertragungs-Vormerkung für die BBB eingetragen, der finale Eintrag als neuer Eigentümer für die BBB geschah am 6.3.96

Fragen:
Hätte die Firma AAA mich verpflichtend über den Verkauf des Grunstücks informieren müssen?
Hätte die Firma BBB mich nicht ebenso verpflichtend fragen müssen, ob ich mein Vorkaufsrecht auf meinen Grundstücksanteil ausüben möchte?

Mit dem Grundbucheintrag der Firma BBB als neuer Eigentümer im März 96 wurde scheinbar noch nicht sofort das Erbaurecht auf die Firma BBB umgeschrieben. Ich müsste hier mal einen aktuelleren Grundbuchauszug einholen.
Für das Gesamtgrundstück habe ich den Grundbuchauszug vom 11.3.1996, für meinen Grundstücksanteil ist er von 2001 datiert.

Eventuell müsste man beim Grundbuchamt noch das "Datum des jeweiligen Posteingangsstempels" der Urkunden prüfen?


Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank dass Sie sich für mich entschieden haben. Sehr gerne beantworte ich Ihre Fragen und nehme zu Ihrem Sachverhalt wie folgt Stellung:

In Bezug auf die Beantwortung Ihrer Frage gehe ich davon aus, dass Sie ebbraurechtlich verpflichtet und nicht berechtigt sind, weil Sie im Zusammenhang mit der Entrichtung der Erbpacht davon absehen möchten gegen deren Höhe vorzugehen, weil Sie schreiben, die AAA sei nach wie vor als Erbbauberechtigte im Grundbuch eingetragen und weil BBB den Erbbauzins bei Ihnen einziehen wollte.

Soweit Sie schreiben, dass Sie anteilig erbbauberechtigt sind, verstößt dies gegen § 1 Abs. 3 Erbbaurechtsgesetz. Danach ist eine Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere auf ein Stockwerk unzulässig und damit unwirksam.

Entsprechen diesen Auskünften gehe ich davon aus, dass die AAA nach wie vor Erbbauberechtigte ist. Klarheit wird Ihnen insoweit eine Einsichtnahme in das „Erbbaugrundbuch" verschaffen. Dieses wird gemeinsam mit dem Grundbuch beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt.

Die Existenz des Erbbaurechts setzt das Auseinanderfallen von Grundstückseigentum und dem sich auf diesem Grundstück befindlichen Gebäude voraus, § 1 Abs. 1 ErbauR, da es ansonsten keiner Bestellung des Erbbaurechts bedurfte. Ich gehe insoweit davon aus, dass die AAA diese Konstellation des Auseinanderfalls von Eigentum am Grundstück und Inhaberschaft des Gebäudes durch Veräußerung des Grundstücks herbeiführen wollte, indem sie sich bei der Grundstücksveräußerung ein Erbbrauchrecht vorbehielt.

Da nach Ihrer Mitteilung das Vorkaufsrecht mit der Erbbauberechtigung verknüpft werden sollte, steht der A auch das Vorkaufsrecht zu, für den Fall, dass das Grundstück durch den aktuellen Eigentümer weiterveräußert werden sollte.

Jedenfalls wenn auch die Einsichtnahme in das Erbbaugrundbuch ergibt, dass AAA Berechtigte ist, haben Sie den Erbbauzins an AAA zu entrichten und nicht an die BBB die den Einziehungsversuch unternommen hat.

Nun zu Ihren Fragen


1. Hätte die Firma AAA mich verpflichtend über den Verkauf des Grundstücks informieren müssen?

Selbstverständlich hätten Sie bei Vertragsschluss auf die Situation hingewiesen werden müssen. AAA hat Ihnen Tatsachen verschwiegen, wegen derer Ihnen gegenüber bei Vertragsschluss eine Aufklärungspflicht bestand. Die Veräußerung an BBB stellt einen besonders wichtigen Umstand dar, die für Ihre Willensbildung von besonderer und ausschlaggebender Bedeutung sind. Hätten Sie gewusst, dass das von Ihnen erworbene Grundstück schon an BBB verkauft ist, als Sie es erwarben, hätten Sie den Kauf ja keinesfalls mehr getätigt.

Sie haben deshalb die Möglichkeit die von Ihnen geschlossenen Verträge gemäß § 123 BGB anzufechten, denn es liegt eine Fallgruppe der Fehleridentität der arglistigen Täuschung vor. Deshalb ist sowohl der Kaufvertrag zwischen Ihnen und AAA, als auch die Auflassung unwirksam, wenn Sie AAA gegenüber die Anfechtung erklären. Dies hat für Sie den Vorteil, dass Sie den von Ihnen gegebenenfalls schon gezahlten Kaufpreis von AAA zurück verlangen können. Denn durch die Eintragung der BBB ins Grundbuch die nach Ihrer Mitteilung am 06.03.1996 erfolgte, ist diese Eigentümerin des Grundstücks geworden.

2. Hätte die Firma BBB mich nicht ebenso verpflichtend fragen müssen, ob ich mein Vorkaufsrecht auf meinen Grundstücksanteil ausüben möchte?

Wie eingangs dargelegt ist eine Beschränkung des Erbbaurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere auf ein Stockwerk unzulässig und damit unwirksam. Da in Ihrem Fall das Vorkaufsrecht mit dem Erbbaurecht verknüpft ist, konnten Sie auch kein Vorkaufsrecht wirksam erwerben. Sollte zu Ihren Gunsten tatsächlich ein Vorkaufsrecht ins Grundbuch eingetragen sein, so wäre das Grundbuch insoweit unrichtig.


Mit dem Grundbucheintrag der Firma BBB als neuer Eigentümer im März 96 wurde scheinbar noch nicht sofort das Erbaurecht auf die Firma BBB umgeschrieben. Ich müsste hier mal einen aktuelleren Grundbuchauszug einholen.
Für das Gesamtgrundstück habe ich den Grundbuchauszug vom 11.3.1996, für meinen Grundstücksanteil ist er von 2001 datiert.


Eventuell müsste man beim Grundbuchamt noch das "Datum des jeweiligen Posteingangsstempels" der Urkunden prüfen?

Eine Überprüfung der Posteingänge kann nie schaden. Von Relevanz wäre eine solche insbesondere dann, wenn eine Einsichtnahme ins Grundbuch ergeben würde, dass zu Ihren Gunsten nicht nur – wie Sie schreiben – Erbbaurecht und Vorkaufsrecht eingetragen wurden, sondern insbesondere auch zu Ihren Gunsten ein Antrag auf Eintragung einer Eigentumsvormerkung gestellt wurden, welcher vor dem Antrag der BBB auf Eintragung der am 16.11.1995 tatsächlich eingetragenen Eigentums-Vormerkung einging.

In jedem Falle rate ich Ihnen, aktuelle Grundbuchauszüge – auch des Erbbaugrundbuchs einzuholen und bei weiter bestehenden Unklarheiten eingehende anwaltliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Bei dieser wären dann Erbbaurechts-Bestellungsvertrag, Notarverträge und Grundbuchauszüge näher zu überprüfen und gegebenenfalls Stellungnahmen des Grundbuchamtes einzuholen.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Markus Koerentz, LL.M.

Für Rückfragen und weitere Informationen stehe ich selbstverständlich jederzeit zur Verfügung:
www.marko-baurecht.de
www.marko-baurecht@gmx.de
Büro: 02203 914315
Fax: 0221 2999 4816
Mobil: 0170 5771692

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