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Vorkaufsrecht auch auf Teil-Wohnung?

06.07.2009 19:07 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


In der Teilungserklärung eines 6-Familienhauses von 1956 haben sich die Eigentümer ein gegenseitiges "Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle" eingeräumt. Voriges Jahr wurden zwei benachbarte Wohnungen auf einer Etage zusammen verkauft (2 abgeschlossene Wohnungen, ein Kaufvertrag, ein Preis). Durch einen Umbau werden die beiden Wohnungen nun als eine große genutzt (Trennwand durchbrochen etc.). Der Eigentümer der beiden darunter liegenden Wohnungen möchte diesem Beispiel nun folgen, da durch den gemeinsamen Verkauf der beiden Wohnungen ca. 50 Tsd. EUR mehr erzielt werden, als durch den getrennten Verkauf.
Inzwischen gibt es Interessenten für diese Doppellösung. Der Eigentümer der darüber liegenden "Doppelwohnung" möchte dies jedoch verhindern durch den Erwerb einer der beiden Wohnungen.
Frage: hat der Eigentümer ein Vorkaufsrecht auf eine der beiden Wohnungen, wenn diese in einem notariellen Kaufvertrag im Packet zu einem Gesamtpreis angeboten werden? (in dieser Hinsicht würde er dann nicht auf die Bedingungen des Kaufvertrages einsteigen)? Und wenn ja: wie würde dann der Kaufpreis von dieser einen Wohnung ermittelt? - Der Vorkaufinteressierte Eigentümer führt auch ins Feld, dass zum Entstehungszeitpunkt der Teilungserklärung von einzelnen Wohnungen ausgegangen wurde und dieses durch die Absicht der Teilungserklärung durch eine Packetlösung hintergangen würde.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Ich teile die Auffassung des Vorkauf-Interessenten: Sinn und Zweck der Teilungserklärung wird darin bestanden haben, ein Vorkaufsrecht bezüglich der einzelnen Wohnungen in ihrer damaligen Gestalt bzw. Aufteilung zu begründen.

Dann aber kann der Vorkaufsinteressent, der Interesse am Erwerb einer Wohnung hat, nicht gezwungen werden, ein Vorkaufsrecht bezüglich beider Wohnungen auszuüben.

Die Übereignung zweier Wohnungen, an denen laut Teilungserklärung unterschiedliches Sondereigentum begründet ist, kann nur durch zwei Übereignungen geschehen. Es ist juristisch nicht möglich, durch einen Übereignungsvertrag zwei Sachen zu übereignen (auch wenn der Kaufvertrag beide Wohnungen innerhalb einer Urkunde regelt). Genaugenommen werden die beiden Wohnungen also durch getrennte Willenserklärungen übereignet. Aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit kann der Erwerber, der nur eine Wohnung erwerben will, nicht gezwungen werden, eine zweite zu erwerben.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn die beiden Wohnungen vor der Veräußerung zu einer einheitlichen Wohnung verbunden werden. Falls nämlich hinterher nur noch ein einheitliches Sondereigentum an der einheitlichen Wohnung besteht, kann diese Wohnung dann nur noch als ganzes erworben werden.

Sollte dann Streit über den Kaufpreis entstehen, müsste im Zweifelsfall ein Wertgutachten eingeholt werden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Rückfrage vom Fragesteller 07.07.2009 | 11:29

Wäre denn die von Ihnen angesprochene Verschmelzung der beiden Wohnungen vor dem Verkauf ein gangbarer Weg? Braucht man hierfür nicht das Einverständnis der anderen Eigentümer?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 07.07.2009 | 11:36

Sehr geehrter Fragesteller,

genau das ist das praktische Problem bei der Angelegenheit. Es ist korrekt, dass dies nur mit der Mitwirkung der anderen Eigentümer funktionieren kann.

Aber das ist ja ohnehin erforderlich, egal zu welchem Zeitpunkt die Wohnungen miteinander verbunden werden. Die die Wohnungen trennende Wand ist Gemeinschaftseigentum. Wird also eine Verbindung ohne Einverständnis hergstellt, könnte die Eigentümergemeinschaft durchsetzen, dass die einheitliche Wohnung wieder getrennt wird.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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