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Vorkaufsrecht Mieter bei (nichtaufgeteiltem) Zweifamilienhaus

02.11.2009 19:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Bin seit 10,5 Jahren Mieter in einem 2FH. Vermieter war mir immer wohlgesonnen. Wir haben öfter besprochen, dass wenn er das Haus mal verkaufe mir ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden solle. Ins Grundbuch haben wir nichts eingetragen, aufgrund Umstände und Kosten (ihm wurde abgeraten).
Es trat der Fall ein: Haus wurde auf 314T€ geschätzt, er bot es mir für 350T€ an. Ich lehnte ab, mit Verweis auf hohen Preis.
Makler wurde eingeschaltet. Nach ca. 5 Monaten erfolgloser Käufersuche war der Preis bei 315T€. Ich bekundete wieder Interesse und nach einer gewissen Zeit kam der Vermieter/Verkäufer auf mich zu und bot mir sogar nur 300€ an und er würde den verpflichteten Makler auszahlen.Hierbei betonte er nochmals (mit meiner Freundin als Zeuge) dass er immer wollte, dass ich das Haus kaufe. Und er würde immer wenn er einen anderen Kaufinteressenten hätte, dann nochmal mich fragen. Ich willigte ein. Alles war klar - ich veranlasste Finanzierungsangebote. Und der Makler wollte mit mir nur noch einen Notartermin. Am nächsten Tag gab es nun auf einmal einen Käufer der 315T€ bot und der Makler wies mich darauf hin alle weiteren Verhandlungen seien mit ihm zu führen. Ich kontaktierte trotzdem meinen Vermieter: der sagte mir es sei ihm egal wer das Haus bekommt, aber für ihn wäre es ok, wenn ich auch 315 zahle, ich willigte ein. Er sagte alles weitere solle der Makler klären, ich darf mich diesbezüglich nicht mehr beim Vermieter melden.
Makler sagte mir ab, denn der Käufer hätte die Wohnung schon vor 2 Monaten besichtigt. Er hätte also vor mir die Kaufabsicht kundgetan und ich hätte ihn und den Vermieter verärgert, weil ich ihn nochmals kontaktierte.

habe ich auch ohne schriftlichen Vertrag kein Vorkaufsrecht?
wie gesagt ich bewohne eine der zwei Wohnungen und das 2FH ist nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
02.11.2009 | 21:22

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage, muss Ihnen aber sagen, dass Ihre Chancen nicht gut sind.

I. Vorkaufsrecht des Mieters (§577 BGB)
Nach §577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn die an ihn vermieteten Wohnräume an einen Dritten verkauft werden und diese in Wohneigentum umgewandelt worden sind oder werden sollen, nachdem der Mieter eingezogen ist.
Da kein Wohnungseigetum besteht oder geplant ist, scheidet ein Vorkaufsrecht nach §577 BGB aus. Sie können sich nicht darauf berufen. Es sei denn Sie finden noch heraus, dass der andere Interessent die Teilung plant.

II. Vertragliches Vorkaufsrecht
Ein mündlich vereinbartes, vertragliches Vorkaufsrecht (§463 BGB) ist nicht wirksam. Es bedarf der notariellen Beurkundung (§311b BGB) wie der Verkauf selbst (BGH DNotZ 2003, 426). Ebenso ist ein Vorvertrag formbedürftig (BGH NJW 1970,1915).

Dieses notarielle Formerfordernis hat die Funktion, die Vertragsparteien vor einem vorschnellen Abschluß zu warnen und die notarielle Beratung sicher zu stellen. Immerhin handelt es sich um weitreichende Geschäfte. Deshalb sind mündliche Absprachen nicht bindend. Auch soll dieses Formerfordernis nicht dadurch umgangen werden, indem man sich mündlich verpflichtet, später eine notariell beurkundete Erklärung abzugeben. Dann wäre das Formerfordernis nichts wert.

III. Schadensersatz
Bei Vertragsverhandlungen entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, dass die Vertragsparteien verpflichtet, aufeinander Rücksicht zu nehmen und den anderen nicht zu schädigen. Wer gegen diese Pflicht schuldhaft verstößt, z.B. indem er Verhandlungen ohne vernünftigen Grund abbricht, kann sich schadensersatzpflichtig machen. Allerdings ist diese Schadensersatzpflicht auf schwere Pflichtverletzungen beschränkt, wenn formbedürftige Verträge verhandelt werden, so der BGH in NJW 1996, 1884:

„ […] Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluß das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertragsabschluß Abstand zu nehmen.
Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher grundsätzlich auf eigene Gefahr. Nur wenn der Vertragsschluß nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages vor dessen Abschluß gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein, wenn er den Vertragsabschluß später ohne triftigen Grund ablehnt.
Eine so begründete Verpflichtung zum Ersatz des Vertrauensschadens bedeutet indessen einen indirekten Zwang zum Vertragsabschluß. Dieser Zwang läuft dem Zweck der Formvorschrift von § 313 Satz 1 (alte Fassung, jetzt §311b) BGB zuwider, nach der wegen der objektiven Eigenart des Vertragsgegenstandes eine Bindung ohne Einhaltung der Norm verhindert werden soll. Im Bereich nach § 313 Satz 1 BGB zu beurkundender Rechtsgeschäfte löst der Abbruch von Vertragsverhandlungen, deren Erfolg als sicher anzunehmen war, durch einen der Verhandlungspartner daher auch dann keine Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund für den Abbruch fehlt.
b) Die Nichtigkeitsfolge eines Verstoßes gegen die Formvorschrift von § 313 Satz 1 hat indessen zurückzutreten, wenn sie nach den gesamten Umständen mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist, etwa weil sie die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet oder ihre Geltendmachung eine besonders schwerwiegende Treupflichtverletzung bedeutet. […]“.


III. Abschließend
Sie können den Vermieter nach der Sachlage nicht zwingen, an Sie zu verkaufen. Andererseits sind, da eben alle mündlichen Absprachen nicht relevant sind, Argumente des Maklers, wie etwa der andere Interessent habe sich früher Interessiert, nicht von Bedeutung. Der Vermieter kann immer noch mit oder ohne Mitwirkung des Maklers, an wen er will und zu einem Preis verkaufen, der ihm gefällt. Der Makler hat überhaupt keine Entscheidungskompetenz. Da das Maklerrecht für den Makler oft ungünstig ist, wird er sich allerdings bemühen, dass der Verkauf durch seine Vermittlung zu einem möglichst hohen Preis realisiert wird.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick geben und meine Antwort hat Ihnen weiter geholfen. Noch Fragen? Dann nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion.

Wenn ich Sie in der Sache tätig werden soll, rufen Sie mich gerne an. Sie können mir auch eine Email z.B. mit einer Rückrufbitte schicken. Ich melde mich dann bei Ihnen.

Bitte bedenken Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann. Zu einer umfassenden Beratung gehört, gemeinsam alle relevanten Informationen zu erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste überschlägige Einschätzung Ihres geschilderten Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen gegeben werden. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen bei Ihrer Schilderung kann sich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben.



Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Belgardt
Rechtsanwalt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

Telefon: 0231. 580 94 95
Fax: 0231. 580 94 96
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