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Vorkaufsrecht Immobilie Kaufpreis

| 23.10.2017 10:22 |
Preis: 25,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Ich möchte im Januar 2019 meine Eigentumswohnung, die bis dahin noch der "Spekulationssteuer" unterliegt, an meinen künftigen Mieter (Einzug Januar 2018) bzw. dessen Eltern verkaufen.
Die Eltern möchten eine Zusicherung über die Kaufoption und auch den vereinbarten Kaufpreis. Ein Vorvertrag ist auf Grund der Spekulationssteuer nicht möglich, daher würde ich dem Mieter bzw. seinen Eltern gerne ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen lassen.

Wie ich verstanden habe handelt es sich um ein dingliches Vorkaufsrecht, zu dem eine schriftliche Vereinbarung der Vertragsparteien erforderlich ist, die im Grundbuch eingetragen wird. Ein Notar wäre hier nicht erforderlich.

Allerdings habe ich widersprüchliche Informationen zur Kaufpreisvereinbarung erhalten. Wäre dieser durch die schriftliche Vereinbarung und die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch verbindlich? Oder gibt es eine andere Möglichkeit, den Käufern den Kaufpreis zu garantieren?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Unterm Strich kann der Preis für die Ausübung des Vorkaufsrechtes im Vertrag festgelegt werden, der dem Vorkaufsrecht zu Grunde liegt. Auf diese Vertragsurkunde kann im Rahmen der Grundbucheintragung verwiesen werden ( Vorkaufsrecht gem. Vertrag vom ....), somit wäre der Preis verbindlich und nachweisbar vereinbart und beide Seiten hätten Rechtssicherheit.

Nur am Rande:
Üblich ist aber, dass der Vorkaufspreis sich nach dem zu erwartenen Verkaufserlös richtet, der zwischen Verkäufer und potentiellen Käufer vereinbart wird. Der Vorkaufsberechtigte hat dann üblicherweise die Möglichkeit in den Vertrag zu den Konditionen, die ausgehandelt wurden einzusteigen.

Auch ist es bei Mietern eigentlich gesetzlich vorgeschrieben, dass sie ein Vorkaufsrecht haben, wenn die gemietete Immobilie verkauft werden soll ( § 577 BGB, BGH, Urteil v. 15. Januar 2015, Az. 51/14). Insofern sind die Mieter hier bereits gesetzlich gesichert, so dass eine Grundbucheintragung an und für sich unnötig wäre, das Vorkaufsrecht steht ihnen ohnehin zu. Soweit sie aber bereits vertraglich Preise und fixe Daten zu sichern laufen sie wiedrum Gefahr der Spekulationssteuer zu unterfallen, da das vereinbarte Vorkaufsrecht immer näher an einen Verkauf rückt und somit mit diesem wirtschftlich identisch sein könnte.

Wenn sie die Spekulationszeit abwarten wollen, ist es zwingend erforderlich , das Vorkaufsrecht so zu gestalten, dass beide Seite zu keinem Kauf/ Verlauf verpflichetet werden, sondern lediglich im Fall eines späteren Verkaufs eine Vorkaufsrecht gewährt wird. Sollte das Vorkaufsrecht nämlich einem Veräußerungsgeschäft wirschaftlich gleichgestellt sein, so kann die Spekulationssteuer doch anfallen (Niedersächsisches FG · Urteil vom 28. September 2000 · Az. 10 K 266/96; BFH, 27.11.1997 - IV R 95/96,BFH, 13.12.1983 - VIII R 16/83). Es muss also eindeutig im Vertrag zum Vorkaufsrecht geregelt sein, dass diese nur eine Option im Falle des Verkaufs ist, sich aber ein eindeutiger Verkauf noch nicht abzeichnet.
Es ist auch korrekt, dass sie sich per Vertrag über das Vorkaufsrecht einigen können und dieses im Grundbuch eintragen lassen können, ohne das es der Mitwirkung eines Notars bedarf (Begh, Urteil, 8. April 2016 (Az. V ZR 73/15)


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.10.2017 | 11:44

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Allerdings haben Sie mich an einer Stelle verunsichert: ich hatte bis dato nämlich verstanden, dass das "automatische" Vorkaufsrecht des Mieters nur bei der ersten Umwandlung von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung gilt und nicht bei einem Weiterverkauf einer Eigentumswohnung. Gibt es nun doch ein generelles Vorkaufsrecht des Mieters?
Und wenn dem tatsächlich so ist, reicht dann eine vertragliche Vereinbarung des Kaufpreises? Ggf mit notarieller Vereinbarung?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.10.2017 | 12:37

Liebe Fragestellerin,

ich muss mich entschuldigen, ich habe einen Teil des Sachverhaltes nicht erfasst.

Mir war nicht klar, obwohl sie dies geschrieben haben, dass es bei ihnen die Umwandlung bereits gab und es sich bereits um eine Eigentumswohnung handelte, in der die Vermietung erfolgte. Daher der Zusatz von mir, der für Verwirrung sorgte.

Aber hier die Richtigstellung:
§ 577 BGB gilt nach wie vor nur, wenn NACH Abschluss des Mietvertrages die Wohnung in Eigentum umgewandelt werden soll.

Da die Umwandlung hier bereits abgeschlossen ist, bleibt ihnen in der Tat die Sicherung mittels Vorkaufsrecht und dazugehörigem Vertrag, die sie dann unter Bezugnahme auf den Vertrag eintragen lassen.

Bitte beachten sie trotzdem, dass das Vorkaufsrecht nicht wirtschaftlich einem Verkauf gleich stehen darf, es darf also noch keine Bindung zum Verkauf, sondern nur eine Option bei- noch nicht feststehendem Verkauf- geschaffen werden.

Sollten weitere Fragen bestehen, erreichen sie mich gern unter meinen Profildaten.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow


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Bewertung des Fragestellers 26.10.2017 | 19:24

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 26.10.2017 4,8/5,0
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