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Vorkaufsrecht Grundbuch, Kredit

24.05.2017 14:44 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

Der Mann erbt ein Grundstück, die Auflage (nur mündlich) lautet die Frau nicht mit ins Grundbuch aufnehmen zu lassen bzw. nur wenn das Grundstück bei einer Scheidung wieder ganz ihm gehört (notarielle Regelungen sind in Planung). Es steht ein Vorkaufsrecht für den Erblasser im Grundbuch.

1. Bedeutet dies auch, dass eine Information an den Erblasser rausgeht sobald der Mann die Frau ins Grundbuch eintragen lässt? Sprich das man es nicht heimlich machen kann? Kann der Erblasser jederzeit beim Grundbuchamt nachfragen ob sich was geändert hat?

Beide unterzeichnen einen Kreditvertrag.
Bei der Scheidung gehört das Haus im Falle der notariellen Regelung mit Rückübertragung bei Scheidung ja dem Mann und für den Kredit haften beide weiterhin. Soweit bekannt lässt die Bank einen da nicht raus auch wenn nur einer das Haus bewohnt...

Und genau das ist das Problem der Frau.

2. Besteht die Möglichkeit einer rechtssicheren Lösung um die Frau am Ende aus dem Vertrag zu bekommen oder kann die Bank das wirklich zu dem Zeitpunkt je nach Lust und Laune entscheiden?

3. Kann Frau ggf. "nur" eine Bürgschaft unterschreiben und diese (notariell festgehalten) lösen "dürfen" wenn das Grundstück an den Mann zurück geht?

4. Oder gibt es eine andere Regelung die man in Betracht ziehen könnte?

Danke im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Sachverhaltsschilderung ist leider etwas undeutlich, da Sie davon sprechen, dass der Mann ein Grundstück erbe. Erbt jemand etwas, bedeutet das, dass auch jemand verstorben ist. Aufgrund Ihrer weiteren Ausführungen gehe ich aber davon aus, dass derjenige, der das Grundstück an den Mann beabsichtigt zu vererben, noch lebt. D.h., es gibt keinen Erbfall, sondern nur Überlegungen, was mit dem Grundstück, was die Eigentumslage angeht, zu geschehen habe, wenn derjenige, der das Grundstück vererben will, verstirbt.

Von diesem Sachverhalt gehe ich bei der Beantwortung Ihrer Fragen aus.


2.

Wenn die Person, die Sie als Erblasser bezeichnen, im Grundbuch mit einem Vorkaufsrecht eingetragen ist, wird diese Person, sollte die Ehefrau als Miteigentümerin im Grundbuch eingetragen werden, davon Kenntnis erlangen.

Wir haben hier nach Ihrer Schilderung, um das klarzustellen, keinen Erbfall, sondern eine Eigentumsübertragung eines Grundstücks aufgrund eines anderen Anlasses. Sie gehen schließlich davon aus, dass der potentielle Erblasser die Möglichkeit habe, beim Grundbuchamt nachzufragen. Diese Möglichkeit ist selbstverständlich gegeben.


3.

Vermutlich hat der Mann das Grundstück von jener Person, die Sie als Erblasser bezeichnen, käuflich erworben. Der Kaufpreis ist mit einem Darlehen finanziert worden. Diesen Darlehensvertrag haben, und so verstehe ich Ihren Sachverhalt, sowohl der Mann als auch die Frau unterzeichnet.

Sodann kommt es zur Scheidung und laut Notarvertrag soll der hälftige Miteigentumsanteil der Ehefrau an den Mann zurückfallen, so dass der Mann Alleineigentümer wird.

Der Darlehensvertrag mit der Bank als dem kreditgebenden Institut, bleibt aber bestehen.

Da die Frau den Darlehensvertrag mitunterzeichnet hat, haftet sie gesamtschuldnerisch mit dem Ehemann. Die Bank bevorzugt selbstverständlich zwei Schuldner, da sie dann eine höhere Sicherheit hat, sollte ein Schuldner ausfallen.

Mit anderen Worten: Sie können die Bank nicht zwingen, die Frau aus dem Darlehensvertrag zu entlassen.

Die einzige Möglichkeit besteht darin, mit der Bank zu verhandeln und zu versuchen, eine Entlassung der Frau aus dem Darlehensvertrag zu erreichen. Ob die Bank diesem Anliegen zustimmt, liegt allein im Entscheidungsbereich der Bank.

Das hat auch nichts mit „Lust und Laune" der Bank zu tun, sondern einfach damit, dass auch die Ehefrau einen rechtswirksamen Vertrag, nämlich den Darlehensvertrag, unterzeichnet hat. Es gilt der Grundsatz, dass Verträge gehalten werden müssen.

Intern, also zwischen Mann und Frau, kann natürlich eine Freistellungsvereinbarung getroffen werden, wonach sich der Mann verpflichtet, die Ehefrau von Zahlungsansprüchen der Bank gegen die Ehefrau freizustellen.


4.

Da die Ehefrau den Darlehensvertrag mitunterzeichnet hat, entfällt die Möglichkeit, zusätzlich eine Bürgschaft einzugehen, da auch das wiederum voraussetzen würde, dass die Bank dieser Vorgehensweise zustimmt.

Ob eine Bürgschaft allerdings Sinn macht, darf bezweifelt werden. Die Bank würde auf einer so genannten selbstschuldnerischen Bürgschaft bestehen, so dass die Bank, sollte der Mann nicht zahlen, allein aus dem Bürgschaftsvertrag die Frau in Anspruch nehmen könnte. Die Situation wäre also nicht wesentlich anders als im aktuellen Zeitpunkt, wenn die Frau ebenfalls Darlehensnehmerin ist.


5.

Daher gibt es keine andere Regelung, als mit der Bank zu verhandeln. Das liegt einfach daran, dass auch die Frau einen Vertrag unterzeichnet hat, an den sie sich halten muss. Aus diesem Vertrag kann die Frau nur entlassen werden, wenn die Bank dem zustimmt. Erzwingen kann die Frau die Entlassung aus dem Vertrag aber nicht.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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