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Vorkaufsrecht Eigenbedarfkündigung


12.05.2005 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich teile ein Zweifamilienhaus nach WEG, wohne in einer Wohnung selbst und verkaufe eine Wohnung, die bereits vor der Teilung vermietet war.

Muß der Notar bei der Beurkundng auf das Vorkaufsrecht des Mieters hinweisen oder sogar den Mieter dazu anschreiben oder schließlich sogar eine Kaufvertragskopie an den Mieter übersenden?
Falls nein, ist es richtig, daß der Mieter dann nicht mehr das Vorkaufsrecht ausüben kann, wenn ab Tag der Beurkundung zwei Monate vergangen sind, bzw. der neue Käufer schon im Grundbuch eingetragen ist?
Kann bzw. wofür kann der Mieter, der eigentlich sein Vorkaufsrecht ausüben wollte, es aber nicht schaffte, da der neue Käufer schon im Grundbuch eingetragen ist, dann Schadenersatz gegen mich als Verkäufer oder den neuen Käufer oder den Notar geltend machen und wie hoch - aus Ihrer Rechtspraxis gesprochen - ist dieser Schadenersatz in der Regel?
Gibt es weitere Schadenersatzansätze, wenn der neue Käufer dann den alten Mieter durch Eigenbedarfskündigung kündigen wird, bzw. kann der Mieter die Eigenbedarfskündigung mit Hinweis darauf, daß er eigentlich selbst kaufen wollte weiter hinauszögern?
Ist in einem solchen Fall bei Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung(Wohnung in Niedersachsen) eine bestimmte Mindestkündigungszeit einzuhalten?

Wenn Sie auf Gesetze oder Quellen Bezug nehmen, bitte ich ggf. Paragraph oder Urteil oder Fundstelle anzugeben, ich würde es gern nachlesen.

Herzlichen Dank.
Guten Tag,

sofern Sie aus einer Wohnung Wohnungseigentum begründen, die an einen Dritten vermietet ist, hat Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

Der Notar muss den Mieter nicht auf das Bestehen des Vorkaufs-rechtes hinweisen. Vielmehr ist nach § 469 BGB, auf den der § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB verweist, der Verpflichtete, also Sie, dafür verantwortlich, dass der mit dem Dritten geschlossene Kaufvertrag dem Mieter unverzüglich mitgeteilt wird. Der Notar wird allerdings, um mögliche Schadensersatzpflichten des Käufers, dem das Bestehen des Vorkaufsrechtes möglicherweise nicht bekannt ist, zu vermeiden, in der Regel in dem Kaufvertrag einen Passus hinsichtlich des Vorkaufsrechtes aufnehmen. Sie sollten darauf achten, dass die Mitteilung an den Mieter, in der Sie den Kaufvertrag beifügen, sicher zustellen. Am sichersten gehen Sie, wenn Sie im Beisein eines Dritten die Mitteilung dem Mieter direkt übergeben, ansonsten hilft nur eine Übersendung per Einschreiben mit Rückschein oder eine Zustellung durch den Gerichtsvollzieher um das Datum des Zuganges zu dokumentieren. Der Mieter hat (§ 469 Abs. 2 BGB) ab Zugang der Verkaufsmitteilung zwei Monate Zeit, um das Vorkaufsrecht aus-zuüben. Das Gesetz knüpft also nicht an den Tag der Beurkundung an, sondern allein an das Datum des Zuganges der Verkaufsmitteilung.

Wird das Vorkaufsrecht des Mieters dadurch vereitelt, dass er keine Kenntnis von dem Veräußerungsvorgang erhält, bevor der Käufer eingetragen ist, hat der Mieter Ihnen gegenüber Schadensersatzansprüche. Schadensersatzansprüche gegenüber dem Käufer oder dem Notar scheiden aus, da dort keinerlei Verpflichtungen gegenüber dem Mieter bestehen. Die Höhe des Schadensersatzes läßt sich nicht abstrakt berechnen. Der Schaden des Mieters kann zunächst allein darin bestehen, dass er die Wohnung zu einem günstigeren Preis hätte kaufen können, als sie tatsächlich wert ist. Weiter kann, wie von Ihnen ja auch ange-sprochen, der Mieter für den Fall, dass der Käufer etwa eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, weitere Positionen als Schadensersatz mit der Begründung geltend machen, dass er ansonsten die Wohnung bei Kenntnis des Vorkaufsrechtes selbst erworben hätte. Dies trifft etwa Umzugskosten des Mieters, höhere Mietzinsen bei einer anderen Wohnung und vergleichbare Positionen.

Hinweisen möchte ich noch darauf, dass das Vorkaufsrecht dann nicht besteht, wenn Sie die Wohnung (ggfls. zunächst) an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushaltes verkauften.

Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus, geht das Eigentum unproblematisch auf die eigentliche Vertragspartei über. Der Käufer ist allerdings nach § 577 a BGB zeitlich an einer Eigen-bedarfskündigung gehindert. Eine derartige Kündigung kann erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung erfolgen. Die Frist kann bis zu 10 Jahren durch die Landesregierung aufgrund der Ermächtigung des § 577 a Abs. 2 BGB verlängert werden. Für Niedersachsen spielt dies allerdings keine Rolle mehr, da die hier bestehende Verordnung nicht verlängert worden ist und damit seit dem 31.08.2004 die verlängerte Kündigungshemmungsfrist nicht mehr gilt. Es bleibt also bei dem Kündigungshindernis von drei Jahren.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weiter geholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Str. 19
26603 Aurich

Tel. 04941-605347
Fax 04941-605348
e-mail: info@fachanwalt-aurich.de

Nachfrage vom Fragesteller 12.05.2005 | 21:44

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Weiß,
vielen Dank für Ihre hilfreiche Anwort. Folgendes habe ich nicht genau verstanden:
Was meinen Sie damit, daß der Mieter ggf. die Wohnung zu einem günstigeren Preis hätte kaufen können. Wie sollte das möglich sein; ich dachte er kann nur zu dem beurkundeten Preis einsteigen oder es sein lassen?
Was meinen Sie damit, daß ich ggf. zunächst die Wohnung an einen Familienangehörigen veräußern könnte. Wäre es beim Weiterverkauf dann quasi ein zweiter Verkauf, so daß ich Sie richtig verstehe, daß dann kein Vorkaufsrecht des Mieters mehr besteht und dazu auch keine gegenteiligen Urteile mehr gefällt wurden, weil es sich quasi um eine Umgehung des ersten Verkaufes handeln könnte?
Herzlichen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.05.2005 | 10:40

Guten Morgen,

die Möglichkeit des Mieters, die Wohnung zu einem günstigeren Preis als den Verkehrswert zu erlangen, bezieht sich auf einen denkbaren Schadensersatzanspruch des Mieters. Der Mieter hat nur die Möglichkeit, den zwischen Ihnen und Ihrem Käufer ausgehandelten Kaufvertrag zu übernehmen oder es sein zu lassen. Die Möglichkeit des Erwerbes wird dem Mieter genommen, wenn er von dem Kaufvertrag nichts weiß. Wenn aber in dem ausgehandelten Kaufvertrag der Kaufpreis identisch mit dem Verkehrswert ist, hat der Mieter keinen Schaden, da er für sein Geld exakt den Gegenwert erhalten hätte.

Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht bei einem Verkauf an Verwandte nicht. Wenn dann durch den Verwandten weiterverkauft wird, ist Wohnungseigentum ja bereits begründet, so daß ein Vorkaufsrecht des Mieters nicht mehr bestehe. Sie sprechen allerdings richtigerweise die Problematik einer etwaigen Umgehung an, die dann auftaucht, wenn beide Erwerbsvorgänge schnell nacheinander vorgenommen werden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß

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