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Vorkaufsrecht § 577 BGB

| 30.08.2014 18:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Schadensersatzanspruch des Mieters bei Vereitelung des Vorkaufsrechtes ein umgewandelten Eigentumswohnung, § 577 BGB

Seit 1980 wohnen wir in einem Miethaus mit 4 Parteien
2005 wurde es von einem "Baulöwen" als Mietshaus gekauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt.
Die Teilungserklärung wurde von einem Notar erstellt.
Drei dieser Wohnungen wurden 2006 an die Mieter verkauft.
Unsere Wohnung wurde 2008 vom"Baulöwen" an eine Fremden verkauft, ohne dass uns der "Baulöwe" oder der Notar über unser Vorkaufsrecht nach § 577 BGB informiert hat.
Der gleiche Notar, der die Teilungserklärung gefertigt hat, hat auch diesen Kaufvertrag zwischen den "Baulöwen" und dem Fremden gefertigt.
Jetzt erst, aus Anlass einer Kündigung durch den neuen fremden Eigentümer, haben wir von unserem Vorkaufsrecht erfahren, über das wir 2008 nicht informiert wurden.
Fragen: Ist der 2008 geschlossene Kaufvertrag zwischen "Baulöwen und dem Fremdem" rechtlich schwebend unwirksam ?
Besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung?
Welche Schadensersatzansprüche konnen wir gegen der "Baulöwen" oder den Notar erheben?
Beim Notar sind wir schon im Dialog. Er hat seine Haftpflichtversicherung informiert.
Was raten Sie uns?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ist der 2008 geschlossene Kaufvertrag zwischen "Baulöwen und dem Fremdem" rechtlich schwebend unwirksam ?

Der Verkäufer ist verpflichtet Sie über den Inhalt des geschlossenen Kaufvertrages zu informieren, §§ 469, 577 Abs. 1, S. 3 BGB.

Wenn der Veräußerer wie hier seine Verpflichtung nicht erfüllt und Ihnen den geschlossenen Kaufvertrag mit der Möglichkeit zur Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht überlässt, können Sie das Vorkaufsrecht ausüben, solange der Käufer nicht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Dies setzt voraus, dass Sie von dem Kaufvertrag anderweitig erfahren haben.

Ist hingegen der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen, kann das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nicht mehr ausgeübt werden, da Unmöglichkeit der Leistung eingetreten ist. Das heisst, dass schuldrechtliche Vorkaufsrecht von Ihnen als Mieter ist durch den Vollzug des notariellen Kaufvertrages ausgeschlossen.

2. Besteht ein Anspruch auf Rückabwicklung?

Ein Anspruch auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages besteht nicht. Bei einem Schadensersatzanspruch wird das ursprüngliche Vertragsverhältnis, welches durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes entstanden wäre, umgestaltet.

An die Stelle der bisherigen Hauptleistungspflichten, Zahlung des Kaufpreises und Verschaffung des Eigentums, tritt ein Abrechnungsverhältnis, so der BGH, in seinem Urteil vom 24. September 1999 -V ZR 71/99, NJW 1999, 3625 unter II 2).

3. Welche Schadensersatzansprüche konnen wir gegen der "Baulöwen" oder den Notar erheben?

Der Schadensersatz richtet sich aufgrund der Unmöglichkeit der Erfüllung des Vorkaufsrechtes nach §§ 280 ff BGB. Ein Schaden durch die unterbliebene Information besteht nicht. Nach der Entscheidung des BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 Az. VIII ZR 271/04 in WuM 2005, 660 besteht der Schadensersatz in der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis. Soweit der Kaufpreis geringer ist, als der Verkehrswert haben Sie in dieser Höhe einen Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2014 | 15:31

Danke für die excellente Antwort.
Ist nur der "Baulöwe" wegen Nichtbeachtung Vorkaufsrech ersatzpflichtig
oder nicht auch der Notar, der die Teilungserklärung erstellt hat und später den Kaufvertrag ohne uns über das Vorkaufsrecht zu informieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.09.2014 | 20:31

Vielen Dank für die positive Rückmeldung und die berechtigte Nachfrage.

Grundsätzlich hat der Notar die Pflicht Dritte, also den Mieter über das Vorkaufsrecht zu unterrichten, wenn er dazu von den Vertragsparteien bevollmächtigt wurde.

Streitg ist lediglich, ob der Notar den Mieter auf sein Vorkaufsrecht hinweisen oder diesen auch belehren muss.

Wenn der Notar durch den Verkäufer bevollmächtigt wurde, dann muss der den Mieter über das Vorkaufsrecht nicht nur informieren, sondern auch belehren. Erfolgt dies nicht besteht eine nachgelagerte Haftung des Notars nach dem Verkäufer, BGH ZNotP 2003,156, 158.

Im Rahmen der Schadensersatzforderung gegen den Verkäufer sollte daher auch der Notarvertrag geprüft werden, ob dieser eine Bevollmächtigung des Notars enthält, Dritte über entsprechende Rechte aus dem Kaufvertrag zu informieren. Ist dies der Fall haftet der Notar subsidiär zum Verkäufer.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 01.09.2014 | 15:08

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