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Vorkaufsrecht, wenn eine Zwangsversteigerung angestzt wurde?

23.09.2011 00:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Der besitzer des Mietshauses, in dem ich eine Wohneinheit angemietet habe, ging Bankrott und somit wurde eine Zwangsversteigerung der Wohnungen angesetzt.

Ich habe per Schreiben vom Zwangsverwalter erfahren, dass meine angemietete Wohnung zwangsversteigert werden soll. In dem Schreiben wurde mir der Termin und der Verkehrswert für die Versteigerung mitgeteilt. Zusätzlich wurde mir angeboten, falls ich Interesse an der Wohnung hätte, dass mir die Immobilienbank (hier auch der Zwangsverwalter) ein günstiges Angebot unterbreiten wollen würde. Ich habe mich nach einigen Tagen Bedenkzeit dazu entschieden mir ein Angebot geben zu lassen, nachdem ich auch sicherstellen konnte, dies auch zahlen zu können. Doch da wurde mir gesagt, dass eine Veräußerung NUR im Rahmen der Zwangsversteigerung statt fände. Aber ab einem Gebot, welches 75% des Verkehrswertes entsprach, könnte man sich vorstellen mir den Zuschlag zu erteilen. Also hatte ich mich entschieden meine Wohnung zu ersteigern und ich nahm mir einen Anwalt vor Ort. Dieser riet mir sofort mein Vorkaufsrecht geltend zu machen, da mir ja die Möglichkeit gegeben wurde ein Angebot einzuholen, so dass die Wohnung ohne Versteigerung den Beitzer wechseln könnte.
Dies tat ich auch. Der Zwangsverwalter sagte mir darauf, dass das nicht möglich sei und dass nun zwar die Wohnungen einzeln versteigert werden, jedoch soll ein Käufer bei Interesse ALLE Wohnungen ersteigern.
Zum Versteigerungstermin war ich anwesend, konnte aber auf Grund der knappen Zeit nicht die geforderte Baranzahlung vorweisen. Somit konnte ich auch nicht mitbieten. Bei der Gerichtspfelgerin habe ich ebenfalls gesagt, dass ich Vorkaufsrecht angemeldet habe. Diese sagte mir ebenfalls, dass dies nicht möglich sei, was ich auch verstehe, da ich das Vorkaufsrecht auf das Angebot bezieht und nicht auf die Zwangsversteigerung.
Letztendlich gingen alle Wohnungen für 50% des Verkehrswert an den neuen Besitzer. Mein Anwalt machte daraufhin Schadensersatzansprüche geltend, da ich ja die Wohnung hätte für mein Gebot kaufen wollen und zum Verkehrswert wieder verkaufen können. Dies wurde vom damaligen Zwangsverwalter nicht akzeptiert und zurückgewisen.

Zum Wohnhaus:
Das Haus ist ein Neubau und der Bauherr war der damalige Besitzer, welcher in Insolvenz ging. Ihm gehörte das ganze Haus und vermietete die Wohnungen. Laut BGB steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn eine Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung statt findet. Allerdings bekomme ich keinen Einblick in die Aufteilungserklärung und musste mich hier auf die Aussagen der Hausverwaltung verlassen.

Meine Frage ist nun, macht eine Schadensersatzklage jetzt überhaupt Sinn und besteht eine reale Chance auf Erfolg? Oder soll ich es lieber darauf beruhen lassen, da ich schon 1000€ investiert habe (kein Rechtsschutz vorhanden)? Hätte ich ein Vorkaufsrecht gehabt oder doch nicht?

Sehr geehrter Ratsuchender,
ein Vorkaufsrecht wird nicht ausgelöst, wenn die Veräußerung der Wohnung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter/Zwangsverwalter erfolgt (§ 471 BGB: Verkauf bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz ). Sie können deshalb hier Vorkaufsrecht nicht ausüben und auch kein Schadenersatz geltend machen.

Überlegen können Sie sich, ob Sie Ihren Anwalt wegen Falschauskunft in Regreß nehmen.




Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 23.09.2011 | 09:55

Sehr geehrter Rechtsanwalt,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Eine Frage ist noch offen: Muss mir als Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden die Wohnung zu kaufen, bevor es zur Zwangsversteigerung kommt?

Weil ich habe nur 1 Schreiben erhalten, nämlich dass die Wohnung Zwangsversteigert werden soll. Im selben Schreiben wurde mir zusätzlich die Möglichkeit gegeben ein "günstiges Angebot" machen zu lassen, falls ich Interesse an der Wohnung hätte.

Falls ich meinen jetzigen Anwalt in Regreß nehmen würde, welche Folgen hätte dies?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 23.09.2011 | 11:08

Nein, Ihnen muss auch nicht die Möglichkeit eingeräumt werden, die Wohnung vorher zu kaufen.
Meines Erachtens bestand hier auch noch (kein) Wohnungseigentum, sondern das Haus war in der Hand eines Eigentümers, welches versteigert werden sollte.
Bei Regreß werden Sie so gestellt als hätte der Anwalt diese Falschberatung in Beezug auf Ihre Vermögenspositionen nicht vorgenommen.

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