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Vorkaufsrecht, Umgehungsgeschäft


24.10.2006 12:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Eine Wohnbau- GmbH hat in Form von Erbteilskäufen den Immobilienbesitz (landwirtschaftliche Nutzflächen und ein Baugrundstück) einer Erbengemeinschaft übernommen. An den Kaufvertrag war eine Rückgabevereinbarung für den Fall geknüpft, dass das geplante Bauvorhaben nicht durchgesetzt werden kann.
Durch die Erbteilskäufe wurde das Vorkaufsrecht auf eine Teilfläche des Baugrundes ausgehebelt.
Die Wohnbau- GmbH verkaufte alle landwirtschaftlichen Nutzflächen und behielt die mit dem Vorkaufsrecht belastete Baufläche, trat dann aber vom Kauf zurück, weil das Bauvorhaben im Stadtrat scheiterte.
Ein neuer Interessent sicherte sich das Grundstück wiederum in Form zweier Erbteilskäufe.
Damit wurde das bestehende Vorkaufsrecht erneut ausgehebelt.

Waren nicht durch den Verkauf der nicht landwirtschaftlichen Nutzflächen durch die GmbH die Erbteile de facto erloschen, selbst wenn der Kauf später rückabgewickelt wurde; das heißt: Handelt es sich hier beim erneuten Verkauf als Erbteile nicht um ein Umgehungsgeschäft, insbesondere dann, wenn der neue Käufer sich vorher ausdrücklich nach dem Vorkaufsrecht erkundigt und der Kaufpreis je Flächeneinheit erheblich geringer war?
Müssen in diesem Fall rein formale Gesichtspunkte (Erbteilkauf) nicht zurücktreten gegenüber einer materiellen Betrachtungsweise und einem interessengerechten Verständnis?
Sehr geehrter Ratsuchender,

verkauft ein Miterbe seinen Anteil, haben zunächst die Miterben das von Ihnen angesprochene gesetzliche Vorkaufsrecht. Dieses Recht gilt für die Zeit von zwei Monaten, gerechnet von dem Zeitpunkt, in dem die Miterben vom Erbteilskaufvertrag Kenntnis erlangt haben. Sie können dann zu den Bedingungen in den mit einem Dritten geschlossenen Vertrag eintreten, unter denen der Dritte den Erbteil erworben hätte. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem verkaufenden Miterben und ist formlos möglich.

Wurde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, kann der Käufer seine Eigentumsrechte vollumfänglich ausüben und u.a. auch nach eigenem Gutdünken die gekauften "Erbteile" weiterverkaufen. Ein Umgehungsgeschäft oder sonst rechtwidriges Verhalten kann ich daher nicht erkennen.

Sollte weiterer Klärungsbedarf bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichem Gruß

Kaussen
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2006 | 15:33

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
das Vorkaufsrecht, von dem hier die Rede ist, hat mir die Erbengemeinschaft eingeräumt, als ich einen Teil ihres Grundes zur Gartenerweiterung bzw. späteren Bebauung erwarb.
Das verbliebene Grundstück wurde außerdem mit einem Fahrtrecht zu meinen Gunsten belastet. Die Erbengemeinschaft besteht aus Mutter und unter Betreuung gestellter Tochter.
Beide haben gemeinsam Ihr Erbe an eine Wohnbau GmbH verkauft. Handelt es sich nach dem Übergang auf die Wohnbau GmbH immer noch um Erbteile, auch wenn die Wohnbau GmbH für mehr als ein Jahr Besitzer war und alle übrigen Flächen des Erbteils veräußert hat?
Nach Rückgabe durch die Wohnbau GmbH hat sich die Mutter verschuldet und der Bankleiter der Gläubigerbank hat versucht unter Kenntnis dieses Sachverhalts das Grundstück zu erwerben. Davon hat wiederum der jetzige Besitzer erfahren und den Bankleiter überboten.
Beide stehen übrigens wegen dieses Geschehens gegeneinander vor Gericht.
Der jetzige Besitzer hat von meinem Vorkaufsrecht gewusst und sich telefonisch bei mir danach erkundigt. Wie ist es möglich, dass das Grundstück dann kurze Zeit später für den halben Preis und unter Kenntnis dessen, dass ich mehr bezahlen würde über den Tisch geht?
Dabei ist auch zu bedenken, dass die Tochter der Erbengemeinschaft in dieser Frage unter gerichtlich angeordnete Betreuung gestellt war.
Für mich riecht das nach einem Umgehungsgeschäft.
Kann ich denn wirklich gar nicht unternehmen um das eingetragene Vorkaufsrecht auszuüben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.10.2006 | 19:10

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Unter Berücksichtigung der von Ihnen vorgenommenen Konkretisierung des Sachverhaltes ergänze ich meine Antwort wie folgt:

Vorkaufsrecht ist das Recht, in einen wirksam geschlossenen Kaufvertrag, der zwischen dem Verkäufer und dem Dritten abgeschlossen worden ist, einzutreten. Das Vorkaufsrecht kann gesetzlich oder vertraglich begründet werden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verpflichteten. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat (§§ 504 ff., 1094 ff BGB).

Mit einem Vorkaufsrecht kann man also die Möglichkeit sichern, anstelle eines anderen das Grundstück zu erwerben, wenn der Eigentümer es verkauft. Der Berechtigte kann in diesem Fall in den Kaufvertrag, den der Verkäufer mit einem anderen vereinbarte, eintreten. Nimmt der Berechtigte das Vorkaufsrecht wahr, kommt zwischen ihm und dem Eigentümer (Verpflichteter) ein Grundstückskaufvertrag mit dem gleichen Inhalt wie der Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Dritten zustande.

Bei Grundstückskaufverträgen muss der Berechtigte innerhalb von zwei Monaten sein Vorkaufsrecht ausüben. Ist aber eine andere Frist, innerhalb derer der Berechtigte das Vorkaufsrecht ausüben muss, zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten vereinbart, gilt diese, egal, ob sie länger oder kürzer als die gesetzliche Frist von zwei Monaten ist. Die Erklärung der Ausübung des Vorkaufsrechtes kann formfrei erfolgen, selbst bei einem Vorkaufsrecht für ein Grundstück. Aber in jedem Fall sollte der Berechtigte darauf achten, dass er den Zugang seiner Erklärung nachweisen kann.

Wird das Vorkaufsrecht nur für einen einzigen Verkauf eingeräumt, aber nicht für alle weiteren Veräußerungsvorgänge, dann erlischt es, wenn der Eigentümer einen Grundstückskaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat und der Berechtigte von seinem Eintrittsrecht keinen Gebrauch macht. Das Vorkaufsrecht erlischt aber nur dann, wenn dem Berechtigten der Verkauf des Grundstücks ordnungsgemäß mitgeteilt worden war und dieser die vorgesehene Frist, innerhalb derer er das Vorkaufsrecht ausüben muss, nicht einhält.

Verkauft der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten, ohne den Berechtigten darüber zu informieren, wird die Frist für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in Gang gesetzt. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Berechtigten der Verkauf angezeigt wurde. Der Berechtigte kann also weiterhin sein Vorkaufsrecht wahrnehmen.

Sie sehen also, dass es ganz entscheident ist, welche Vereinbarung genau Sie mit der Erbengemeinschaft getroffen haben, inwieweit Sie von dem oder den Verkäufen informiert wurden und wie Sie darauf reagiert haben. Da ich die wesentlichen Details jedoch nicht kenne, kann ich leider keine abschließende Prüfung der Rechtslage vornehmen. Wenden Sie sich dazu nebst sämtlich vorhandenen Unterlagen schnellstens an einen Kollegen oder unser Büro, welches Sie über die in der Kopfzeile genannten Kontaktdaten erreichen. Ich bin gern bereit, Sie bei der Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen zu unterstützen.



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