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Vorkaufrecht der Gemeinde / Ausübung dauert schon 8 Monate

17.05.2010 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Folgender Sachverhalt:

Im Oktober 09 habe ich 3 Flurstücke Landwirtschaftsfläche an einen privaten Landwirt verkauft. Am 10.10.09 fand die notarielle Beurkundung statt. Der Kaufpreis belief sich auf 7000 €.

Anfang Dezember lagen alle Vorraussetzungen zur Kaufpreiszahlung vor, bis auf die Verzichtserklärung des Vorkaufsrechts der Gemeinde. Da man mir beim Notariat die Information gab, meine Gemeinde würde sich in der Regel extrem lange Zeit lassen mit den Vorkaufsrechten, fragte man mich ob das Notariat den Kaufvertrag der Gemeinde/Verwaltung zusenden soll, da ab diesem Zeitpunkt eine zweimonatige Frist laufen würde, in welcher sich die Gemeinde zum Vorkaufsrecht äußern muß, andernfalls käme eine Nichtäußerung einem Vorkaufsrechtverzicht gleich. Also beauftragte ich das Notariat dies zu tun, was auch unmittelbar passierte. Wenige Tage vor Ablauf dieser Frist bekam ich Post vom Verwaltungsamt der Gemeinde. Es wurde mir mitgeteilt, das die Gemeinde beabsichtigt das Vorkaufsrecht auszuüben, da es diese Flurstücke zum Hochwasserschutz benötige. In diesem Schreiben stand weiterhin, das der Gemeinderat auf seiner nächsten Sitzung einen Beschluss dazu fassen wird.
Zu diesem Zeitpunkt störte mich das relativ wenig, mir war es egal von wem ich den Verkaufserlös bekommen würde. Seitens der Gemeinde bekam ich die Info alles würde ganz schnell gehen, die Gemeinde würde einfach in den bisherigen Kaufvertrag „einsteigen" und im Nu würde der Kaufpreis ausbezahlt werden.
Leider war dem nicht so.
Die nächste Gemeinderatssitzung fand erst Anfang April statt und bei dieser stand auch die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht auf der Tagesordnung. Erst nach mehrmaliger Nachfrage wurde die Ausübung des Vorkaufsrechts auf die Tagesordnung der nächsten Gemeinderatssitzung gesetzt. Diese fand am 07.05. statt, und es wurde der Kauf der Flurstücke beschlossen.
Da ich wissen wollte wie es nun weitergeht, um endlich mal abschätzen zu können wann dann der Kaufpreis endlich mal fällig wird, erkundigte ich mich beim Verwaltungsamt. Dort sagte man mir, man würde nun das Notariat darüber informieren das die Gemeinde einen Beschluss zur Ausübung des Vorkaufsrechts gefasst hat.Damit wäre dann alles erledigt und wann ich mein Geld bekomme, könne mir niemand sagen
Also hab ich beim Notariat angerufen, in der Hoffnung dort über den weiteren zeitlichen Ablauf Information zu bekommen. Als ich der netten Dame dort von der Info erzählte, die mir 10 Minuten zuvor von der Verwaltung gegeben wurde, fiel diese fast vom Stuhl. Man sagte mir die Gemeinde/Verwaltung müsse sich nach Beschlussfassung an den Notar wenden, und erstmal einen erneuten Kaufvertrag in Auftrag geben. Das ganze würde also wie bei einem ganz normalen Kauf von privat zu privat von vorn losgehen…...also Vertragsentwurf…Termin beim Notar machen…usw. Letztendlich müssen dementsprechend auch noch alle Parteien zum Notar und unterschreiben, also eben der Verkäufer (Ich) sowie ein Zeichnungsberechtigter der Gemeinde.
Da mittlerweile fast 8 Monate seit dem ursprünglichen Verkauf vergangen sind, macht sich bei mir eine Mischung aus Unmut und Verärgerung breit. Wenn ich davon ausgehe das man vielleicht frühestens in 4 Wochen einen Termin beim Notar bekommt, und dann noch mal die „normalen" 8 Wochen vergehen, bis wiederum alle Vorraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit vorliegen (GVO, Umweltamt, Auflassungsvormerkung, usw.), ist letztendlich fast ein Jahr vergangen seit dem ursprünglichen Verkauf, mit anderen Worten hat sich die Kaufpreisbezahlung durch die Langsamkeit der Gemeinde und Verwaltung dann um 7 bis 8 Monate verzögert.
Mir ist nun bereits ein nicht unerheblicher Schaden durch Zinszahlungen entstanden, da ich mit dem Geld anderweitig geplant hatte.

Meine Fragen sind nun:

1.Kann die Gemeinde so handeln ? Gibt es nicht irgendwelche Fristen, in denen so ein Geschäft erledigt werden muß ? Es kann doch nicht sein, das eine Gemeinde beabsichtigt ein Vorkaufsrecht auszuüben und mit der vertraglichen Regelung des Ganzen bis zum Sanktnimmerleinstag warten kann.

2.Was ist mit dem mir entstandenen Schaden, z.B. die Zinszahlungen ( oder Zinsverluste wenn ich das Geld aufs Tagesgeldkonto hätte packen wollen), ich muß einen Tag Urlaub nehmen um erneut den Notartermin wahrnehmen zu können. Muß die Gemeinde dafür aufkommen ?


Vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Gesetzliche Vorkaufsrechte sind in den §§ 24 ff. BauGB (Baugesetzbuch, bundeseinheitlich) geregelt.

Daneben gibt es ein Vorkaufsrecht im Naturschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt (NatSchG LSA), § 59, der ganz ähnliche Voraussetzungen hat wie die unten genannte Vorschrift.

Nach § 28 BauGB (bzw. § 59 NatSchG LSA) gilt folgendes (ich zitiere die relevanten Stellen):

"Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt.

Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist (wie Sie bereits wissen).
Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.

Das Vorkaufsrecht kann nur binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Die §§ 463, 464 Abs. 2, §§ 465 bis 468 und 471 BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) sind anzuwenden."

Das heisst, Sie also einen (schriftlichen, siehe unten) Verwaltungsakt vor Ablauf der zwei Monate erhalten, was ich hier nicht erkennen kann. Man Ihnen ja nur geschrieben, man "beabsichtige", das Vorkaufsrecht auszuüben.

Ein Verwaltungsakt kann schriftlich, elektronisch, mündlich oder in anderer Weise erlassen werden. Zwar ist nach den oben genannten Gesetzen schriftform nicht ausdrücklich vorgeschrieben, doch kann ich hier das Telefonat nicht als Ausübung des Vorkaufrechts anerkennen, zumal es nicht innerhalb der 2-Monatsfrist lag.

Die Behörde muss daher die fristgerechte Ausübung des Vorkaufrechts nachweisen, was sie hier aber nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung nicht kann, wegen der Verfristung eben, diese Ausschlussfrist bindend war.

2.
Natürlich muss die Gemeinde dann in dieser Konsequenz für alle Schäden und Aufwendungen von Ihnen aufkommen.

Die Frage ist nur, ob Sie an die Gemeinde noch verkaufen wollen, also im Hinblick auf meine obigen Ausführungen.

Dieses kann auch von der Erfüllung Ihrer Ansprüche abhängig gemacht werden.

Sie sollten unbedingt den Notar nochmals auf die Sache ansprechen, der Sie auch auf diese Verfristung hingewiesen hatte.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.




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