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Vorgeschobene Eigenbedarfskündigung - Schadenersatz


13.09.2006 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Nachdem ich dem neuen Besitzer unseres 5-Parteien-Mietshauses (Villa am Park) mitgeteilt hatte, das meine Lebenspartnerin und heutige Frau mit in meine Dachwohnung (3 ZKBB, ca. 76 qm) ziehen würde, kündigte mir dieser fristgerecht mit der Begründung, die Wohnung selbst zu benötigen. Er wolle mit seinen Eltern (fast 80), die ein Haus in A. (450 KM Entfernung) besitzen und dort leben, zusammen im selben Haus wohnen, weil er diese pflegen müsse. Die Eltern sind in dem Kündigungsschreiben jedoch nicht als zukünftige Bewohner meiner Wohnung genannt. Zum Zeitpunkt der Kündigung standen zwei annähernd gleichwertige Wohnungen im Hause leer (1. und 2. OG), die er neu vermietete (befristet). Der Besitzer selbst bewohnt die EG-Wohnung (176 qm) allein. Da meine Wohnung nur über eine enge, steinerne Wendeltreppe (Dienstboteneingang, 2. OG) zugänglich ist, und weitere Wohnungen (auch im 1.OG) bereits zur Verfügung standen, schien mir der Eigenbedarf für pflegebedürftige Menschen vorgeschoben.

Es folgten neun Monate, in denen der Vermieter uns mit Drohungen und Schikanen drangsalierte. Wir gaben unser ursprüngliches Vorhaben, in dieser Wohnung unsere gemeinsame Zukunft zu planen, auf.

Als ich erfahren hatte, dass die Kündigung höchstwahrscheinlich unwirksam ist, habe ich ihm drei Monate vor Auszug ein Angebot zu einer Abstandszahlung in Höhe von 15.000 € per email gemacht. Aufgrund des vorangegangenen Vermieterterrors kam es für mich nicht in Frage, die Kündigung anzufechten, die juristische Auseinandersetzung mit einem kaum berechenbaren Mann durchzustehen und anschließend mit diesem in einem Haus wohnen zu bleiben. Er reagierte auf das Angebot mit Drohungen und Forderungen nach vorzeitiger Teilräumung der Wohnung.

Wir haben daher eine Wohnung gesucht und sind nach 28 Jahren (die ich in der Wohnung gewohnt habe) fristgerecht zum 30 Juni ausgezogen. Eine weitere Wohnung war von einer Mieterin bereits aufgrund der Ankündigung von Eigenbedarf freiwillig vorher geräumt worden.

6 Wochen nach unserem Auszug wurde das Haus von einem Makler zum Verkauf angeboten (Schild im Garten). Der jetzige Besitzer hat es vor zwei Jahren für unter 600 000 € günstig, weil voll vermietet (unbefristete Altverträge), gekauft. Jetzt steht das 5-Parteienhaus als – bis auf eine Wohnung im 1.OG – vollständig „entmietet“ für 1.375 Millionen Euro zum Verkauf. Meine Schwester, die sich als Kaufinteressentin ausgab, erhielt von der Maklerin die Auskunft: „Da wohnt noch eine Dame, die kriegen wir schon auch noch raus, sie sucht bereits“.

Wir haben unter Aufwendung unserer Ersparnisse (Alterssicherung) und mit Hilfe eines Kredits zum 1. Januar 2006 eine einfache Eigentumswohnung gekauft und sie in sechs Monaten Vollzeit Eigenleistung (ich bin derzeit arbeitslos) und mit Leistungen von Handwerksfirmen hergerichtet.

Als Kosten, die auf unserer Seite angefallen sind, lassen sich Umzugs- und Handwerkerkosten belegen.

Ich vermute hier einen Betrug (vorgeschobener Eigenbedarf), mit dem Ziel einen Spekulationsgewinn von über 100 % in zwei Jahren zu erzielen und plane deshalb, Schadenersatz zu fordern.

Wie hoch sollte meine Forderung sein? Kann sie sich pauschal an Abfindungsbeträgen orientieren, die üblich sind, um Mieter aus begehrten Wohnungen raus zu kaufen? Oder wären Sanierungskosten (Handwerker) und geldwerte Eigenleistungen (zusammen mit den Umzugskosten), plus Entschädigung in Anschlag zu bringen (schlechtere Gegend etc.)? Was ist die richtige Vorgehensweise?

Eine frühere Bewohnerin versucht derzeit nach über einem Jahr noch immer ihren eindeutig berechtigten Anspruch auf Erstattung der Kaution geltend zu machen und musste einen Prozess anstrengen. D.h., der Hausbesitzer würde es vermutlich auch in diesem Zusammenhang auf einen Prozess ankommen lassen und nicht auf meine Forderung eingehen. Im Hinblick auf Verhandlungsspielräume möchte ich meine Forderung daher nicht unnötig niedrig ansetzen.



Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Sie haben gegen Ihren ehemaligen Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn dieser in der Kündigung schuldhaft unzutreffende Gründe angegeben hat.
Der von Ihnen geschilderte Sachverhalt bietet durchaus Anhaltspunkte für einen so genannten „vorgetäuschten Eigenbedarf“. Zum einen war die von Ihnen gemietete Wohnung wohl kaum für die pflegebedürftigen Eltern Ihres Vermieters geeignet, da diese im 2. OG lag. Zum anderen spricht auch der jetzige Verkauf des Hauses und insbesondere auch die seitens der Maklerin getätigte Aussage für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.

Der Schadensersatzanspruch umfasst regelmäßig die Nachteile, die dem Mieter durch den vorgetäuschten Eigenbedarf entstehen.
Dies sind die Umzugskosten, eine eventuell höhere Differenzmiete und die Maklerkosten. Für die Geltendmachung der Kosten Ihrer Umbaumaßnahmen sehe ich zunächst keinen Raum. Diese hätten Sie zwar ohne die unberechtigte Kündigung nicht getätigt, sie kommen Ihrem Eigentum aber dennoch zugute.

Die Beweislast für die Wahr- bzw. Richtigkeit der im Kündigungsschreiben geltend gemachten Kündigungsgründe hat in einem eventuellen Prozess Ihr Vermieter zu tragen. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter beweisen muss, dass hier der Grund Eigenbedarf gegeben war.

Daneben erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass das Verhalten Ihres Vermieters durchaus auch eine strafrechtliche Relevanz haben könnte. Dahingehend kommt die Verwirklichung eines Betruges in Betracht.

Abschließend möchte ich noch auf Folgendes hinzuweisen: Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

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