Sehr geehrter Herr Z.,
die von Ihnen geschilderte Situation und das, was aus den Fotos ersichtlich ist, hat nichts mehr mit hinnehmbaren Toleranzen zu tun. Es gibt sicher im Hochbau verschiedene Toleranzen für die Ausführung von Arbeiten, aber auch unter Berücksichtigung dieser Toleranzen ist dieses Stückwerk was sich bei ihnen zeigt, nichts, was hinnehmbar ist.
Dementsprechend ist eine solche Arbeit mangelhaft. Ihrer Beschreibung entnehme ich, dass eine Abnahme noch nicht erfolgt ist. Das Werk ist insgesamt noch nicht fertig, der Bauträger ist vermutlich verpflichtet, Ihnen das Haus entweder schlüsselfertig oder bezugsfertig bzw. in einem gewissen Stadium zu übergeben. Wichtig ist, dass Sie letztlich die Abnahme verweigern bzw. bei der Abnahme festhalten, dass diese Art der Ausführung von Ihnen nicht akzeptiert wird. Solange nämlich eine Abnahme nicht erfolgt ist, können Sie die Herstellung des Werkes verlangen, der sog. Primäranspruch. Diesem Anspruch auf (erstmalige vollständige) Herstellung des Werks kann der Werkunternehmer/Bauträger den Einwand, die Kosten dafür seien unverhältnismäßig hoch, nicht entgegenhalten. Die Frage, was die Herstellung des Werks den Bauträger kostet, spielt für die Frage, ob er verpflichtet ist, das Werk herzustellen, keine Rolle. Zur Erstellung des Werkes hat er sich im Vertrag verpflichtet, die Gegenleistung, also der Kaufpreis, ist dort ebenfalls fixiert. Wenn sich der Bauträger verkalkuliert oder Fehler passieren die vor Abnahme festgestellt und korrigiert werden müssen, gibt es keine Begrenzung durch die Frage der Verhältnismäßigkeit von Kosten.
Dementsprechend sollten Sie auch jetzt schon dem Bauträger kommunizieren, dass Sie das Werk so nicht abnehmen werden. Das macht dem Bauträger am ehesten deutlich, dass er in der Pflicht ist.
Nur für Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten gibt es das Kriterium, dass die Beseitigung des Mangels bei unverhältnismäßig hohen Kosten verweigert werden kann. Das spielt aber hier, wie gesagt, keine Rolle.
Welche weiteren Möglichkeiten Sie haben, kann von Ihrem Vertrag abhängen. Häufig ist in Verträgen von Bauträgern geregelt, dass zum Beispiel der Rücktritt vom Vertrag ausgeschlossen ist. Es gibt auch noch andere Varianten die gesetzlich vorgesehenen Regeln zu durchbrechen oder zu modifizieren. Je nach Formulierung stellt sich dann auch die Frage, ob das wirksam ist. Sie müssen also in jedem Fall auch Ihren Vertrag genau prüfen.
Sonst gilt, dass Sie den Mangel hinnehmen können, dann aber eine Minderung verlangen können. Die Minderung orientiert sich in diesem Stadium maßgeblich daran, was die Beseitigung des Mangels kosten wird. Je später ein solcher Mangel beseitigt werden soll, desto teurer wird es in aller Regel. Es sollte daher eigentlich im Interesse des Bauträgers sein, die Sache möglichst frühzeitig, nämlich jetzt, zu regeln anstatt hinterher im Ergebnis wahrscheinlich deutlich mehr an Kosten zu produzieren. Der Bauträger geht aber wahrscheinlich davon aus, dass Sie den Aufwand scheuen sich unter Umständen gerichtlich mit ihm auseinander zu setzen. Außerdem setzt der Bauträger wahrscheinlich darauf, dass Sie, wenn Sie im Haus wohnen nur ungern schon wieder Arbeiter mit dem entsprechenden Aufwand, den Beeinträchtigungen, dem Dreck, im Haus haben wollen und sich mit einer für ihn akzeptablen geringen Minderung abfinden lassen wollen. Eine Minderung die den Kosten entspricht, die für die Beseitigung des Mangels erforderlich sind, wird der Bauträger kaum akzeptieren wollen. Das ist für ihn in aller Regel zu teuer. Auch für Sie ist diese Variante nicht optimal, weil Sie dann diese Arbeiten in eigener Regie und Verantwortung vergeben. Mängel dieser Arbeit können Sie dann dem Bauträger nicht mehr entgegenhalten. Außerdem entsteht eine Schnittstellenproblematik was immer vermieden werden sollte.
Eine Rückabwicklung des Vertrages wegen dieses Mangels ist wohl weder gewünscht noch ist das realistisch.
Wenn Sie jetzt deutlich darauf hinweisen, dass Sie diese Ausführung nicht abnehmen werden, dann dürfte das der sinnvollste Weg sein. Sie müssen dann darauf achten, dass bei der Übergabe in dem Protokoll zur Abnahme die Vorbehalte wegen dieser Problematik deutlich formuliert werden. Wird dann innerhalb einer angemessenen Frist vom Bauträger die Sache nicht erledigt, dann können Sie die Arbeiten selbst durchführen lassen durch einen anderen Unternehmer und die dafür entstehenden Kosten von Ihrem Bauträger als Vorschuss verlangen oder aber hinterher im Wege des Schadenersatzes geltend machen.
Je nachdem, was in Ihrem Vertrag für die Übergabe formuliert ist, können Sie wenn noch solche Arbeiten im Treppenhaus auszuführen sind möglicherweise den Einzug verweigern und, wenn deswegen eine Vertragsstrafe wegen verspäteter Herstellung/übergabe vereinbart ist, diese geltend machen. Eine Vertragsstrafe muss aber unbedingt bei der Abnahme/Übergabe vorbehalten werden bzw. geltend gemacht werden.
Zusammengefasst: Diese Art der Ausführung ist mangelhaft. Sie sollten das jetzt schriftlich rügen und darauf hinweisen, dass Sie die Abnahme diesbezüglich verweigern werden. Für den Bauträger ist es jetzt am billigsten (bevor die richtige Treppe eingebaut wird) die Arbeiten zur Beseitigung des Mangels durchführen zu lassen. Wenn dann später die Maler und Tapezierer kommen, kann nämlich die Optik jetzt noch gut korrigiert werden. Die Höhe der Kosten für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes ist irrelevant. Sie haben Anspruch auf ein ordentlich hergestelltes Werk. Wird vom Bauträger der Mangel jetzt nicht beseitigt, dann muss der Mangel im Protokoll der Abnahme deutlich formuliert werden, eine eventuelle Vertragsstrafe müssen Sie sich vorbehalten. Sie können dann (z.B. durch einen Sachverständigen) schätzen lassen, was die Mangelbeseitigung dann kosten wird. Macht der Bauträger nichts, können Sie diesen Betrag als Vorschuss verlangen oder aber direkt die Arbeiten an einen anderen Unternehmer vergeben und später dann die Kosten abrechnen. Bei einem Bauträger empfiehlt es sich wegen des hohen Risikos einer Insolvenz aber immer einen Vorschuss zu verlangen. Wenn der Mangel bei der Abnahme noch vorhanden ist, müssen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, danach können Sie handeln wenn der Bauträger nichts unternommen hat.
