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Vorgehensweise optischer Mangel Bauträger

07.07.2012 17:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Mängelrüge – Stockwerksübergänge im offenen Treppenhaus

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir bitten um Beurteilung und Empfehlung bei einem unserer Ansicht nach Planungs- und Ausführungs-/ Überwachungsfehler in unserem Neubau:

In unserem Reihenmittelhaus (Keller mit drei Stockwerken) wurde ein zum Wohnraum offenes Treppenhaus mit einläufiger, zweimal viertelgewendelter Treppe geplant. Die Geschossdecken wurden als Stahlbetondecken ausgeführt. Die Innenwände, hier speziell die Wände rechts und links des Treppenhauses, beim An- und Austritt der Treppe, wurden in Trockenbauweise (doppelbeplankt) erstellt. Der gerade Teil der Treppe ist an der Kommunwand befestigt.

Nach Beginn der Trockenbauarbeiten hat sich gezeigt, dass die Treppenaussparungen in den Stahlbetondecken im Rohbau nicht lagegerecht ausgeführt wurden. Die Stirnseiten der Betondecke stehen entweder über oder sind zurückversetzt. Außerdem stehen die Trockenbauwände augenscheinlich nicht lotrecht übereinander. Auf Nachfrage beim Bauträger, wie die Stockwerksübergänge ausgeführt werden, wurde uns mitgeteilt, dass die Abweichungen im Rohbau und im Trockenbau hausweise sehr unterschiedlich ausfallen und jeweils individuelle Lösungen gefunden werden müssen. Wir haben dann den Vorschlag des von uns beauftragten, unabhängigen Bausachverständigen weitergegeben, die überstehenden Betonteile soweit abzustemmen, dass die Trockenbauwände über die Betonbauteile hinweg geführt werden können und eine einheitliche, gerade Flucht im Treppenhaus erreicht wird. Diese Empfehlung wurde trotz mehrfacher Nachfrage zur geplanten Ausführung nicht kommentiert und beachtet und es wurde auf mangelhafter Vorleistung mit der nicht lagegerechten Betondecke weitergearbeitet. Soll-Zustand sollte eine flächenbündige Treppenhauswand mit gerader Flucht vom Kellergeschoss bis ins Dachgeschoss sein. Aktuell wurde aber nur einer der sechs Stockwerksübergänge fast zufriedenstellend (plan, aber Unebenheiten in der Wand) ausgeführt. An den restlichen fünf Übergängen wurden an und auf Höhe der Betondecke Trockenbauplatten angebracht, so dass hier Vorsprünge/Abkofferungen an der Treppenhauswand mit jeweils anders ausfallender Stärke (von 1,4 – 5,1cm) entstanden sind.

Die aktuell angebrachte und vorgesehene Lösung ist in den von uns freigegebenen Plänen nicht ersichtlich und entspricht für uns keiner üblichen und zu erwartenden Ausführung eines Treppenhauses. Die Vorsprünge sind Schmutzfänger, wodurch mit anhaltend erhöhtem Wartungsaufwand (Reinigung) zu rechnen ist. Außerdem sehen wir sie als auffällige optische Beeinträchtigung. Für ein zum Wohnbereich offenes Treppenhaus mit Treppenstufen-/Wandbeleuchtung (Streiflicht) stellt diese Lösung für uns einen sehr bedeutenden Mangel dar, welcher auch eine Wertminderung des Hauses zur Folge hat.

Der Bauträger verweigert aktuell eine Ausbesserung und Korrektur, vermutlich aus Kostengründen (die Rede war von 10.000 Euro Kosten zur Mängelbeseitigung), unteranderem wohl auch dadurch, dass der Bau mittlerweile sehr weit fortgeschritten ist; Innenputz und Estrich sind bereits seit Wochen erfolgt und es stehen die Bodenverlegung und die Malerarbeiten kurz bevor. Auch nach längerer Diskussion bei einem gemeinsamen Baustellentermin mit Bausachverständigen, Bauleitung und Niederlassungsleitung des Bauträgers wollte man sich nicht abschließend äußern. Die vorhandene Ausführung ist aus Sicht des Bauträgers nicht optimal, allerdings vertritt man die Auffassung, dass diese Art der Ausführung grundsätzlich zumutbar ist. Ein Ausführungsmangel ist deren Meinung nach nicht gegeben.

Wie ist diese Situation rechtlich gesehen? Welche Möglichkeiten gibt es, welche Ansprüche haben wir hier? Können wir auf Durchführung der Mängelbeseitigung bestehen und wie sollten wir hier vorgehen? Oder darf der Bauträger aufgrund Unverhältnismäßigkeit ablehnen? Wenn die Mängel nicht beseitigt werden, haben wir dann ein Recht auf Rechnungskürzung und wenn ja, in welcher Höhe?

Fotos der betroffenen Stellen können hier eingesehen werden:
http://tinyurl.com/brj66af

Wir freuen uns auf Ihre Unterstützung.

-- Einsatz geändert am 07.07.2012 19:22:27

Sehr geehrter Herr Z.,


die von Ihnen geschilderte Situation und das, was aus den Fotos ersichtlich ist, hat nichts mehr mit hinnehmbaren Toleranzen zu tun. Es gibt sicher im Hochbau verschiedene Toleranzen für die Ausführung von Arbeiten, aber auch unter Berücksichtigung dieser Toleranzen ist dieses Stückwerk was sich bei ihnen zeigt, nichts, was hinnehmbar ist.

Dementsprechend ist eine solche Arbeit mangelhaft. Ihrer Beschreibung entnehme ich, dass eine Abnahme noch nicht erfolgt ist. Das Werk ist insgesamt noch nicht fertig, der Bauträger ist vermutlich verpflichtet, Ihnen das Haus entweder schlüsselfertig oder bezugsfertig bzw. in einem gewissen Stadium zu übergeben. Wichtig ist, dass Sie letztlich die Abnahme verweigern bzw. bei der Abnahme festhalten, dass diese Art der Ausführung von Ihnen nicht akzeptiert wird. Solange nämlich eine Abnahme nicht erfolgt ist, können Sie die Herstellung des Werkes verlangen, der sog. Primäranspruch. Diesem Anspruch auf (erstmalige vollständige) Herstellung des Werks kann der Werkunternehmer/Bauträger den Einwand, die Kosten dafür seien unverhältnismäßig hoch, nicht entgegenhalten. Die Frage, was die Herstellung des Werks den Bauträger kostet, spielt für die Frage, ob er verpflichtet ist, das Werk herzustellen, keine Rolle. Zur Erstellung des Werkes hat er sich im Vertrag verpflichtet, die Gegenleistung, also der Kaufpreis, ist dort ebenfalls fixiert. Wenn sich der Bauträger verkalkuliert oder Fehler passieren die vor Abnahme festgestellt und korrigiert werden müssen, gibt es keine Begrenzung durch die Frage der Verhältnismäßigkeit von Kosten.

Dementsprechend sollten Sie auch jetzt schon dem Bauträger kommunizieren, dass Sie das Werk so nicht abnehmen werden. Das macht dem Bauträger am ehesten deutlich, dass er in der Pflicht ist.

Nur für Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten gibt es das Kriterium, dass die Beseitigung des Mangels bei unverhältnismäßig hohen Kosten verweigert werden kann. Das spielt aber hier, wie gesagt, keine Rolle.

Welche weiteren Möglichkeiten Sie haben, kann von Ihrem Vertrag abhängen. Häufig ist in Verträgen von Bauträgern geregelt, dass zum Beispiel der Rücktritt vom Vertrag ausgeschlossen ist. Es gibt auch noch andere Varianten die gesetzlich vorgesehenen Regeln zu durchbrechen oder zu modifizieren. Je nach Formulierung stellt sich dann auch die Frage, ob das wirksam ist. Sie müssen also in jedem Fall auch Ihren Vertrag genau prüfen.

Sonst gilt, dass Sie den Mangel hinnehmen können, dann aber eine Minderung verlangen können. Die Minderung orientiert sich in diesem Stadium maßgeblich daran, was die Beseitigung des Mangels kosten wird. Je später ein solcher Mangel beseitigt werden soll, desto teurer wird es in aller Regel. Es sollte daher eigentlich im Interesse des Bauträgers sein, die Sache möglichst frühzeitig, nämlich jetzt, zu regeln anstatt hinterher im Ergebnis wahrscheinlich deutlich mehr an Kosten zu produzieren. Der Bauträger geht aber wahrscheinlich davon aus, dass Sie den Aufwand scheuen sich unter Umständen gerichtlich mit ihm auseinander zu setzen. Außerdem setzt der Bauträger wahrscheinlich darauf, dass Sie, wenn Sie im Haus wohnen nur ungern schon wieder Arbeiter mit dem entsprechenden Aufwand, den Beeinträchtigungen, dem Dreck, im Haus haben wollen und sich mit einer für ihn akzeptablen geringen Minderung abfinden lassen wollen. Eine Minderung die den Kosten entspricht, die für die Beseitigung des Mangels erforderlich sind, wird der Bauträger kaum akzeptieren wollen. Das ist für ihn in aller Regel zu teuer. Auch für Sie ist diese Variante nicht optimal, weil Sie dann diese Arbeiten in eigener Regie und Verantwortung vergeben. Mängel dieser Arbeit können Sie dann dem Bauträger nicht mehr entgegenhalten. Außerdem entsteht eine Schnittstellenproblematik was immer vermieden werden sollte.

Eine Rückabwicklung des Vertrages wegen dieses Mangels ist wohl weder gewünscht noch ist das realistisch.

Wenn Sie jetzt deutlich darauf hinweisen, dass Sie diese Ausführung nicht abnehmen werden, dann dürfte das der sinnvollste Weg sein. Sie müssen dann darauf achten, dass bei der Übergabe in dem Protokoll zur Abnahme die Vorbehalte wegen dieser Problematik deutlich formuliert werden. Wird dann innerhalb einer angemessenen Frist vom Bauträger die Sache nicht erledigt, dann können Sie die Arbeiten selbst durchführen lassen durch einen anderen Unternehmer und die dafür entstehenden Kosten von Ihrem Bauträger als Vorschuss verlangen oder aber hinterher im Wege des Schadenersatzes geltend machen.

Je nachdem, was in Ihrem Vertrag für die Übergabe formuliert ist, können Sie wenn noch solche Arbeiten im Treppenhaus auszuführen sind möglicherweise den Einzug verweigern und, wenn deswegen eine Vertragsstrafe wegen verspäteter Herstellung/übergabe vereinbart ist, diese geltend machen. Eine Vertragsstrafe muss aber unbedingt bei der Abnahme/Übergabe vorbehalten werden bzw. geltend gemacht werden.

Zusammengefasst: Diese Art der Ausführung ist mangelhaft. Sie sollten das jetzt schriftlich rügen und darauf hinweisen, dass Sie die Abnahme diesbezüglich verweigern werden. Für den Bauträger ist es jetzt am billigsten (bevor die richtige Treppe eingebaut wird) die Arbeiten zur Beseitigung des Mangels durchführen zu lassen. Wenn dann später die Maler und Tapezierer kommen, kann nämlich die Optik jetzt noch gut korrigiert werden. Die Höhe der Kosten für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes ist irrelevant. Sie haben Anspruch auf ein ordentlich hergestelltes Werk. Wird vom Bauträger der Mangel jetzt nicht beseitigt, dann muss der Mangel im Protokoll der Abnahme deutlich formuliert werden, eine eventuelle Vertragsstrafe müssen Sie sich vorbehalten. Sie können dann (z.B. durch einen Sachverständigen) schätzen lassen, was die Mangelbeseitigung dann kosten wird. Macht der Bauträger nichts, können Sie diesen Betrag als Vorschuss verlangen oder aber direkt die Arbeiten an einen anderen Unternehmer vergeben und später dann die Kosten abrechnen. Bei einem Bauträger empfiehlt es sich wegen des hohen Risikos einer Insolvenz aber immer einen Vorschuss zu verlangen. Wenn der Mangel bei der Abnahme noch vorhanden ist, müssen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, danach können Sie handeln wenn der Bauträger nichts unternommen hat.

Rückfrage vom Fragesteller 08.07.2012 | 13:51

Sehr geehrter Herr Klepsch,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Uns stellen sich konkret zur Vorgehensweise noch folgende Fragen:

1. Wir haben eine Aussage des Bauträgers, dass hier zwar eine "nicht optimale Ausführung" vorliegt, es aber dennoch "zumutbar" sei, also kein Ausführungsmangel gegeben ist. Wie lässt sich der Mangel objektiv rechtssicher feststellen?

2. Habe ich beim schlüsselfertigen Kauf vor der Endabnahme überhaupt irgendwelche Ansprüche bis wann oder wie der Mangel beseitigt wird?

3. Wer ist befähigt zu entscheiden, ob der Mangel technisch behoben werden kann oder nicht?

4. Falls der Mangel technisch nicht behoben werden kann, wer und wie kann die Höhe der Minderung festgestellt werden?

5. Wir haben vertraglich bestimmte Meilensteine zur Zahlung vereinbart. Können wir bereits jetzt bei der nächsten Zahlungsfälligkeit einen gewissen Betrag (Bsp. 10.000 € veranschlagte Kosten zur Mängelbeseitigung + "Druckzuschlag") einbehalten? Wenn ja, wie hoch genau und wie ist hier rechtssicher, ohne Gefahr von Verzugszinsen, vorzugehen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 09.07.2012 | 16:38

Zu Ziffer 1:

Der sicherste Weg ist die Durchführung eines selbstständigen gerichtlichen Beweisverfahrens. Dort wird vom Gericht ein Sachverständiger bestellt, der die Frage, ob ein Mangel vorliegt, prüft bzw. der die tatsächlichen Feststellungen dazu betrifft, damit dann ein Gericht später beurteilen kann, ob ein Mangel vorliegt. Dabei wird zum einen geprüft, ob eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik vorliegt (und das ist der Part des Sachverständigen) bzw. ob eine tatsächliche Situation vorhanden ist, die nach dem Vertrag eine Abweichung von dem geschuldeten Zustand ist. Letztlich läuft alles auf das selbe hinaus, nämlich das solche Unregelmäßigkeiten in einer Wand nicht dem geschuldeten Zustand entsprechen.

Zu Ziffer 2: diese Frage gehört zu den heiß diskutierten Fragestellungen im Baurecht. Normalerweise gibt es die Rechte wegen Mängeln, also die Gewährleistung, erst nach der Abnahme. Allerdings ist gerade hier, wenn zu einem bestimmten Termin (wie beim Bauträger normalerweise der Fall) die Arbeiten fertig sein müssen und sich während der Ausführung herausstellt, das etwas, was Grundlage weiterer Gewerke ist, mangelhaft ist, ein Fall gegeben, dass schon vor dem Termin zur Fertigstellung die Mängelrechte geltend gemacht werden können, weil sonst infolge der Fortführung nachfolgender Arbeiten die Beseitigung der schon erkannten Mängel mindestens erschwert, eventuell sogar unmöglich wird. Hier wird jede Arbeit an den " Vorsprüngen " dann sehr schwer und (Kosten) aufwändig, wenn die Wände verputzt, tapeziert und gestrichen sind und außerdem die Trittstufen der endgültigen Treppe eingebaut sind. Es gibt auch Rechtsprechung, dass der Auftraggeber, wenn er Mängel vor der Abnahme erkennt, sich ein Mitverschulden anrechnen lassen muss, wenn er dies nicht kund tut. Insofern spricht vieles dafür, dass Sie hier schon Rechte haben. Allerdings wird es schwierig, das durchzusetzen. In aller Regel ist in den Verträgen mit dem Bauträger das Hausrecht auf der Baustelle bei diesem, so dass Sie gegen seinen Willen gar nicht ein anderes Unternehmen hin schicken könnten, um Arbeiten durchführen zu lassen. Außerdem ist das nicht empfehlenswert, weil dann der Streit los geht, wer wofür verantwortlich ist. Meistens gibt es mehrere Möglichkeiten, einen Mangel zu beseitigen. Sie haben nicht Anspruch auf eine bestimmte Art der Beseitigung, sondern nur auf das Ergebnis, nämlich Beseitigung des Mangels. Solange es mehrere Möglichkeiten gibt, kann der Unternehmer wählen, welche er ausführt. Auch das spricht dagegen, vor der Abnahme bzw. vor Fristablauf für die Nacherfüllung selbst tätig zu werden.

Zu Ziffer 3: im Endeffekt der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an Gebäuden.

Zu Ziffer 4: die Höhe der Minderung stellt letztlich das Gericht fest. Ein Kriterium sind die Kosten die notwendig wären, um einen Mangel zu beseitigen, ein anderes Kriterium ist die Wertminderung die das Objekt durch den (optischen) Mangel erfährt.

Zu Ziffer 5: die genaue Höhe kann im Voraus nicht bestimmt werden, dazu bedarf es Ausführungen des Sachverständigen zu der Frage, was die Beseitigung eines Mangels kostet. Das Zurückbehaltungsrecht besteht natürlich, auch mit dem sog. Druckzuschlag. Es muss dem Unternehmer gegenüber der Mangel gerügt werden und dieser aufgefordert werden, diesen Mangel zu beseitigen. Sind die Arbeiten nicht ordnungsgemäß, entsteht auch keine Fälligkeit für bestimmte Zahlungen. Genaues hängt aber dann von Ihrem Vertrag ab.

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