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Vorgehen im Erbfall - Immobilie auszahlen

| 12.09.2016 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jörg Klepsch


Zum Sachverhalt: meine Schwester und ich haben eine Immobilie in Münchner Zentrum geerbt (Wert ca. € 200tsd), auf der noch eine Restschuld von ca. 30tsd. liegt. Unser Vater hat kein Testament hinterlassen.
Sie möchte die Immobilie verkaufen, ich möchte sie behalten, und wir sind im Grunde einverstanden, daß ich sie auszahle.
Ein Diskussionspunkt ist, welcher Typ von Gutachten (und welcher Gutachter) für die Wertermittlung sinnvoll ist. Sie möchte aus Kostengründen ein sog. Kurz-Gutachten (kostet zw. 650 und 900 Euro), ich halte ein Verkehrswertgutachten (ca. 1500 Euro) für geeigneter, da exakter und "gerichtsfester".
Weiter werden wir für die Grundbuchänderung etc. einen Notar benötigen.
1. Wie ist das übliche bzw. geschickte bzw. "rechts-sicherste" Vorgehen in so einer Situation? Die Stimmung zwischen meiner Schwester und mir ist nicht mehr die beste.
2. Welche Kosten entstehen beim Notar bzw. bei den Ämtern in etwa? Wer trägt diese üblicherweise? Berechnet der Notar geringere Kosten, wenn zuvor bzw. mit Beauftragung alle Unterlagen besorgt sind und auch eine Wertermittlung schon stattgefunden hat?
3. Welches Gutachten zur Wertermittlung ist das geeignete? Und warum?

Vielen Dank!

Ihre Schwester und Sie bilden jetzt eine Erbengemeinschaft. Diese Erbengemeinschaft muss jetzt zunächst einmal als Erbe festgestellt werden. Dazu benötigen Sie, weil kein Testament und schon gar nicht ein notarielles Testament vorliegt, einen Erbschein. Diesen Erbschein müssen Sie über einen Notar beantragen. Wenn die Immobilie praktisch das Vermögen ist, dann liegt der Wert des Nachlasses bei 170000 Euro und der Antrag für den Erbschein wird beim Notar ungefähr 460 € kosten und weitere ungefähr 381 € beim Nachlassgericht an Gebühren kosten.

Den entsprechenden Nachweis über den Erbschein benötigen Sie um insbesondere die weiteren Schritte für die Immobilie durchführen zu können. Die Gebühren für den Erbschein teilen sich die Erben.

Anschließend müssen sie, wenn sie sich grundsätzlich darüber einig sind, dass Sie Ihrer Schwester den Anteil abkaufen wollen, über den Preis einigen. Wenn Sie nicht so eine Einigung finden, müssen Sie das Grundstück bewerten lassen.

Die Methoden dazu sind unterschiedlich, sowohl vom Ergebnis wie auch vom Preis her. Die sozusagen offizielle Variante ist die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Wertermittlung von Immobilien, diese Gutachten kosten wie von Ihnen angegeben zwischen 1500 und 1800 €. Dafür erhalten Sie das Gutachten von einem ausgewiesenen Fachmann, die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind geprüft und haben nachweisbare Kenntnis. Sie sind auch über den aktuellen Markt gut informiert und haben vor allem Zugriff auf entsprechende Daten. Sie erarbeiten ein Gutachten nach entsprechenden gesetzlichen Vorgaben. Eine Liste der ortsansässigen Gutachter erhalten Sie bei der IHK (auch über das Internet: https://www.ihk-muenchen.de/de/Service/Sachverstaendige/IHK-Sachverstaendigenverzeichnisse/)

Natürlich gibt es auch andere Varianten. Schon wenn Sie nicht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auswählen, wird es billiger. Diejenigen Sachverständigen die erst noch den Status „öffentlich bestellt und vereidigt" erhalten wollen, müssen eine gewisse Anzahl von Gutachten vorher erstellen, deswegen sind sie etwas preiswerter. Allerdings darf sich praktisch jeder als Sachverständiger bezeichnen. Sie wissen also nicht, wie gut und wie ehrlich derjenige tatsächlich ist.

Öfter wird auch ein Kurzgutachten von einem Makler oder einer Bank in Anspruch genommen. Die Qualität dieser Gutachten ist stark unterschiedlich. Es gibt Makler die durchaus wissen, wie auch ein Sachverständiger ein Gutachten erstellt, die aufgrund ihrer Praxis und einer Vielzahl von vermittelten Objekten die Preise die am Markt durchsetzbar sind gut kennen und auch zu sehr realistischen Ergebnissen kommen. Es gibt dort aber auch Scharlatane die sozusagen irgendwas erzählen.

Der sichere Weg ist der Weg über den öffentlich bestellten Sachverständigen, das hat eben seinem Preis. Wenn Sie Glück haben und einen mit dem lokalen Markt gut vertrauten Makler oder freien Sachverständigen finden, können Sie für deutlich weniger Geld auch ein realistisches Ergebnis erhalten. Das Risiko ist eben, dass Sie an jemanden geraten der vielleicht zufällig den Wert trifft oder eben auch nicht. Das kann für Sie gut sein, muss es aber nicht.

Wenn Sie sich über einen Preis mit Ihrer Schwester geeinigt haben, dann muss die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft beim Notar beurkundet werden. In Ihrem Fall würden für die verschiedenen Tätigkeiten des Notars Gebühren von ungefähr 800 € anfallen. Das hängt natürlich letztlich vom Preis ab auf den Sie sich mit Ihrer Schwester einigen. Beim Grundbuchamt ist die Eintragung eines neuen Eigentümers nach einem Erbfall innerhalb von zwei Jahren kostenfrei. Muss eine Finanzierung aufgenommen werden, entstehen natürlich noch Kosten für die Grundschuld. Je nachdem, um wie viel es da geht können auch noch einmal 600 € anfallen.

Die Kosten beim Notar werden nicht geringer, wenn Unterlagen vorliegen. Die Wertermittlung ist für den Notar egal, wenn Sie einen bestimmten Preis mit Ihrer Schwester vereinbaren, wird keine Wertermittlung benötigt. Die Kosten für die Übernahme des Erbteils Ihrer Schwester durch Sie werden üblicherweise von dem Erwerber, also von Ihnen, getragen.

Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2016 | 15:08

Vielen Dank, Herr Klepsch, für Ihre Antwort und die Hinweise.

Ich hatte vergessen zu erwähnen, daß wir schon einen Erbschein haben. Dort haben meine Schwester und ich den Wert der Immobilie mit 100tsd angegeben, was sicher zu niedrig. Ändert dies juristisch etwas? Wir sind beide an einem fairen Ausgleich interessiert.

Sie schreiben, daß die Gebühren beim Notar ca. €800 betragen. Heißt das, daß (anders als beim Erwerb einer Immobilie) die Notar-Kosten nicht vom Wert der Immobilie abhängen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2016 | 16:18

Die Wertangabe die Sie bei der Beantragung des Erbscheins gemacht haben spielt für die weiteren Fragestellungen keine Rolle. Das war eine Angabe zur Gebührenberechnung und hat keine weitere Bedeutung.

Maßgeblich für die Notarkosten ist der Wert des übertragenen Grundstücks. Sie müssen von Ihrer Schwester das halbe Grundstück kaufen, also ist die Hälfte des Wertes maßgeblich. Die andere Hälfte gehört Ihnen ja praktisch aufgrund Ihrer Stellung als Miterbe. Daher habe ich den Wert entsprechend angesetzt. Würde man die 170.000 € nehmen, würden die Gebühren beim Notar ungefähr 1400 € betragen.

Bewertung des Fragestellers 15.09.2016 | 07:01

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 15.09.2016 4,8/5,0
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