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Vorgehen gegen behördlich genehmigte Nutzungsänderung

| 13.10.2011 20:54 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Guten Abend.
Unser Miteigentümer des Hauses bekommt die Baugenehmigung vor 15 Jahren für ein Haus mit 2 Haupt- und einer 3. untergeordneten Wohnung. Der Keller trägt, wie in der Teilungserklärung, die Ziffer einer Hauptwohnung. Wir haben eine Hauptwohnung gekauft.Entgegen der Baugenehmigung baut aber der Miteigentümer eine Haus mit 4 Wohnungen. Als jetzt das Bauamt von der widerrechtlichen Kellerwohnung erfährt, spricht sie ein Nutzungsverbot aus und leitet ein Ordnungsstrafverfahren ein. Ausgesprochen wird es aber nicht. Nach dem Nutzungsverbot reicht der Miteigentümer als Bauherr eine Nutzungsänderung mit Hausneubauplänen ein, in denen nun die Kellerwohnung zu sehen ist. In der Nutzungsänderung soll nun die untergeordnete 3.Wohnung mit der Kellerwohnung zu einer Maisonettenwohnung über den gemeinschaftlichen Hausflur, verbunden werden. In der Nutzungsänderung fehlt der Bauplan der bestehenden Abwasserleitungen, den sogenannten Grundleitungen unter dem Hausfundament der illegalen Kellerwohnung. Die Kellerwohnung trägt nun die Zugehörigkeitsziffer der untergeordneten 3.Wohnung. Trotz des fehlenden Bauplans der Grundleitungen, genehmigt das Bauamt nun nach 4 Jahren die eingereichte Nutzungsänderungund und hebt somit das Nutzungsverbot der "schwarz" gebauten Kellerwohnung auf. Sie genehmigt den Zusammenschluss mit der untergeordneten 3.Wohnung und einer Abschlusstür, vor diesen Wohnungen im gemeinschaftlichen Hausflur. Anfügen muss ich noch, dass Grundleitungen lt. Ing.-Kammer Rheinland-Pfalz genehmigt werden müssen. Ist das rechtens, trotz der rechtsgültigen Teilungserklärung und verbleibt uns nur der zivilrechtliche Weg um das zu verhindern ?
Besten Dank für die Auskunft.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Unter Beachtung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes beantworte ich die Frage gerne wie folgt:

Solange das Vorhaben nicht im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht, haben Sie nicht die Möglichkeit gegen die behördliche genehmigte Nutzungsänderung vorzugehen.

Zivilrechtlich haben Sie als Miteigentümer des Hauses auch nicht ohne weiteres die Möglichkeit gegen die Nutzungsänderung die durch die Behörde genehmigt wurde vorzugehen, solange diese nicht im Widerspruch zur Teilungserklärung steht. Dies wäre bei dem von Ihnen geschilderten Vorhaben bzgl. der Teilungserklärung noch einmal genau zu überprüfen.

Eine weitere Möglichkeit könnte ein Vorgehen nach § 22 Wohnungseingentumsgesetz (WEG) sein.

Nach § 22 Abs. 1 S.1 WEG ist die Zustimmung jedes Wohnungseigentümers erforderlich, dessen Rechte durch eine bauliche Veränderung beeinträchtigt wird, die über eine reine Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht.

Hier wäre beispielsweise denkbar, daß die baulichen Veränderungen, die im Hausflur notwendig werden, Sie in Ihren Rechten als Eigentümer beeinträchtigt.

Ein derartiges Einspruchsrecht hat ein Eigentümer jedoch nicht, wenn durch die Maßnahme keine negativen Folgen zu befürchten sind.

Allerdings spricht schon einiges dafür, daß so weitgehende bauliche Veränderungen wie eine Nutzungsänderung mit der Schaffung einer (neuen) Maisonettenwohnung in einem Haus mit wenigen Wohnungen auch Ihre Rechte als Miteigentümer tangiert. Daher sollten Sie den Vorgang einem Anwalt zur detaillierten Prüfung vorlegen.

Ich möchte Sie noch einmal darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben und eine vollständige und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann.
Das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann eine völlig andere rechtliche Beurteilung ergeben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2011 | 08:57

Guten Morgen Herr Mack.

Meine Frage war auch, ob eine Nutzungsänderung, rechtzeitig vor dem möglichen Bußgeld eingereicht, dass Nutzungsverbot aufhebt. Das würde nämlich bedeuten, dass man eigentlich ohne Baugenehmigung bauen darf und erst wenn das Bauamt ein Nutzungsverbot ausspricht, dann schnell mit der Nutzungsänderung die Pläne einreicht. Alle OLG- und BGH-Urteile die anführen, dass ein genehmigter Keller indiziert, als was er nur zu nutzen ist, wären Makulatur.

Einen schönen Tag wünsch' ich Ihnen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2011 | 12:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Ein Antrag auf nachträgliche Nutzungsänderung ist gemäß § 61 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) genehmigungspflichtig.

Wenn das Bauamt die Nutzungsänderung genehmigt hat, dann entfällt auch das Nutzungsverbot. Die Behörde hat bei Nutzungsänderungen einen gewissen Ermessensspielraum, soweit keine zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Nutzungsänderung entgegenstehen.

Wie zuvor ausgeführt, haben Dritte nur in Ausnahmefällen die Möglichkeit gegen diese Genehmigung vorzugehen, so z.B. nach § 68 Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO).

Daher sehe ich nach vorläufiger Einschätzung den besten Ansatzpunkt gemäß § 22 WEG gegen die baulichen Änderungen vorzugehen.

Die in dieser Regelung erwähnte negative Beeinträchtigung eines Wohnungseigentümers liegt bereits bei einer nicht ganz unerheblichen Beeinträchtigung vor, so bei lästigen Immissisonen während der Bauzeit, oder der Gefahr künftiger Schäden und insbesondere bei der Beeinträchtigung der konstruktiven Stabilität und Sicherheit.

Wenn durch die Nutzungsänderung eine Beeinträchtigung gemäß § 22 WEG vorliegt, ist Ihre Zustimmung zu den baulichen Veränderungen zwingend erforderlich.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 14.10.2011 | 08:48

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