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Vorgehen bei Mietnomade (Immobilie Schweiz)

02.09.2008 01:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Guten Tag,

dem Anschein nach bin ich Opfer eines Mietnomaden und suche daher eine erste juristisch fundierte Einschätzung meiner Situation.

Ausgangssistuation:
vor 5 Jahren wurde mir eine kleine Immobilie in der Schweiz von meinem Vater geschenkt. Nach Einstellung der mündlich zugesagten Zahlung der Nebenkosten (450,00 CHF/Monat) habe ich die Immobilie aus Kostengründen als Ferienwohnung langfristig vermietet (ab 06/2007). Die Vermmittlung des Mieters (deutscher Staatsbürger + Ehefrau + 2 Hunde) lief über einen einheimischen schweizer Verwalter (Vermittlungsgebühr = 1 MM), der bis dahin die Immobilie als Ferienwohnung vermittelt hatte. Entgegen einer schriftlichen Vereinbarung (E-Mail)mit dem Vermittler, wurde mit dem Mieter weder ein Übergabeprotokoll erstellt noch ein Sparbuch für die Kaution in Höhe von 3 MM angelegt. Zudem sollte der Mietvertrag befristet bis 10/2008 begrenzt sein. Die Zusendung des Original-Vertrages nach mehrmaliger Aufforderung 6 Monate später ergab aber, dass ein unbefristeter Mietvertrag mit 6-monatiger Kündigungsfrist abgeschlossen wurde.
Eine direkte Anfrage bezüglich der Kaution bei dem Mieter ergab, dass er aus rechtlichen Gründen (Beantragung der Aufenthaltsgenehmigung in der Schweiz) nur eine Ferienwohnung ohne Kautionszahlung mieten kann.
Die Zahlungsmoral des Mieters war bereits zu Beginn sehr unzuverlässig: die Miete wurde generell nur nach mehrmaliger Aufforderung per E-Mail bezahlt, nach Ausbleiben von 2 MM wurden die Mietrückstände 03/2008 per Einschreiben an beide Ehepartner angemahnt und mit Verzögerung von 2 Monaten auch bezahlt.
Bereits 12/2007 wurde ich Mitglied des "Schweizer Vermieterveins", die mir bezüglich einer Kündigung folgende Infos gaben:
- das Mietverhältnis kann nur dann gekündigt werden, wenn die Miete nach einem Monat nicht bezahlt wurde und auch nach einer schriftlichen Mahnung an beide Ehepartner nach einem Monat nicht ausgeglichen wurde.
- Der Mietvertrag entspricht einer Dauervermietung nach Schweizer Recht

Aktuelle Situation:
Der Mieter hat wiederholt den Mietzins für 2 Monate nicht bezahlt. Eine aktuelle Mahnung des Stromversorgers an mich bestätigte mein Misstrauen in den Mieter, dass die Wohnung seit geraumer Zeit nicht mehr bewohnt wird. Eine spontane Anfrage bei dem Vermittler (wohnt gegenüber) erbrachte folgende Situation:
- der Mieter hat bereits vor 3 Monaten eine Wohnung in der Nachbarschaft bezogen
- der Mieter schuldet dem neuen Vermieter (Handy-Nr. bekannt, aber bisher nicht erreicht) bereits 3 MM
- der Mieter schuldet dem Vermittler 1 MM für das Einrichten eines Telefonanschlusses + Gebühren
- leider hat der Vermittler nach meiner heutigen Anfrage proaktiv den Mieter auf die Mietschulden per E-Mail hingewießen. Der Míeter antwortete prompt: "Bitte rechnen Sie mit einem Ausgleich der Miete bis 20.09.2008".

Meine Annahmen:
- der Mieter ist ein Mietnomade
- der Mieter versucht mich hinzuhalten
- bei dem Mieter ist nichts zu holen
- der Vermittler ist ein Versager
- die Wohnung ist in keinem guten bis katastrophalen Zustand
- der Mieter hält sich illegal in der Schweiz auf

Zielsetzung
- ich möchte die Wohnung unbedingt verkaufen, da die Verwaltung der Immobilie sehr aufwändig und teuer ist
- ich (Lebenserwartung max. Sommer 2010) benötige das Geld dringend als Absicherung für meine Familie
- den Mieter möchte ich asap loswerden. Meine Sorge sind nicht die 2 MM Mietrückstand, sondern der Status der Wohnung

Strategie
Ich möchte den Mieter direkt mit den Vorwürfen konfrontieren:
- der Mieter bewohnt die Immobilie nicht mehr
- Begehung der Wohnung mit dem Verwalter und photographische Dokumentation der Immobilie
- sofortige Rückgabe der Wohnungsschlüssel
- sofortige Zahlung der ausstehenden 2 MM
- Abdeckung von eventuellen Schäden

Frage:
- wie beurteilen Sie mein Vorgehen. Kann diese Strategie erfolgreich sein?
- kann der Vermittler haftbar gemacht werden ?
- was für Alternativen habe ich ?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen



-- Einsatz geändert am 02.09.2008 10:23:54

Sehr geehrter Fragesteller,

in einer ersten Einschätzung beurteile ich Ihre Situation wie folgt:

Vermutlich haben Sie mit Ihren Befürchtungen recht, denn das Vorgehen des Mieters spricht für eine mangelnde Zahlungsfähigkeit.
Die genaue Einschätzung der rechtlichen Situation wird ohne exakte Kenntnis des schriftlichen Mietvertrages wohl nicht möglich sein, jedoch wird die Lösung Ihres Problems wohl eher auf der Verhandlungsebene liegen, da der Mieter offensichtlich die Hürden der vermieterseitigen Kündigung kennt. Man müßte den Mieter dazu bewegen, das Mietverhältnis freiwillig zu beenden.

Zunächst einmal sollten Sie die Vollmacht für den Vermittler kündigen. Ich verstehe Ihre Angaben so, dass der Vermittler in Ihrem Namen und mit Ihrer Vollmacht den Mietvertrag abgeschlossen hat und auch weiterhin bevollmächtigt ist, vor Ort für Sie tätig zu sein. Dies hat sich als nicht gut erwiesen, da der Vermittler offensichtlich Ihren Anweisungen nicht folgt. Solange die Vollmacht für den Vermittler besteht, werden dessen Handlungen und Erklärungen rechtlich Ihnen zugerechnet. Eine Kündigung der Vollmacht wäre nicht nur dem Vermittler gegenüber zu erklären, sondern auch dem Mieter mitzuteilen.

Danach müßten Sie die weiteren Handlungen selbst in die Hand nehmen bzw. eine geeignete Person damit beauftragen.

Sie sollten versuchen, sich mit dem Mieter direkt in Verbindung zu setzen und ihn zu einem Gesprächstermin und dort dann zu einer einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses zu bewegen, und zwar zu einem Zeitpunkt, zu dem er noch die andere Wohnung gemietet hat. Wenn Ihnen der neue Vermieter mit einer (wirksamen) Kündigung zuvor kommt, dann wird sich Ihr Mieter wieder auf Ihre Wohnung besinnen und dorthin zurückkehren, um Obdachlosigkeit zu vermeiden. Deshalb wäre auch zu erwägen, mit dem neuen Vermieter vorläufig keinen Kontakt aufzunehmen, um diesen nicht zu einer schnellen Kündigung zu bewegen.

Möglichweise wäre darüber nachzudenken, ob man dem Mieter einen Anreiz schafft, das Mietverhältnis freiwillig aufzuheben, etwa durch Erlass der beiden ausstehenden Mieten. Dieser Weg könnte kostengünstiger sein als die Durchsetzung einer Kündigung und Räumung mit möglicherweise weiteren Mietausfällen. Über die Abdeckung von Schäden sollte erst gesprochen werden, wenn man die Wohnung gesehen hat.

Aus Ihren Angaben ist zu entnehmen, dass ein Regressanspruch gegen den Vermittler bestehen dürfte. Er hat Ihre Anweisungen bezüglich Kaution und Befristung des Mietvertrages nicht befolgt, so dass Ihnen daraus ein Schaden entstanden ist. Wenn Sie diese Anweisungen beweisen können, dann könnte ein Regreßanspruch geprüft werden. Da jedoch auch dieses Vorgehen Risiken birgt, wäre die einvernehmliche Aufhebung des Mietverhältnisses zunächst vordringlich, um weitere Schäden zu begrenzen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung vermitteln. Für weitere Schritte stehe ich Ihnen auch gerne in meiner Zweigstelle in Waldshut-Tiengen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Karin Plewe
Rechtsanwältin

info@kanzlei-plewe.de






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