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Vorbesichtigungsprotokoll / Renovierung

| 11.03.2008 15:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

Ich wohne seit 10/2004 in einer Genossenschaftwohnung (sanierter Altbau). Der Mietvertrag enthält in den allg. Vertragsbedingungen (Fassung 7/2001) folgende Klausel:

"Nr. 4 - Erhaltung der überlassenen Wohnung

(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschl. der Heizungsrohre.

Die Schönheitsrep. sind jeweils nach Mietbeginn bzw. während des Mietverhältnisses spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume durch das Mitglied auszuführen:
Küche, Bäder Duschen - alle 3 Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen,

Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre

andere Nebenräume alle 7 Jahre.

Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Es ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsrep. beweispflichtig."

Die Wohnung wurde vor meinem Einzug seitens der Genossenschaft im September / Oktober 2004 renoviert.

Das Mietverhältnis wurde von mir fristgerecht bis 30.04.08 gekündigt, die Kündigung wurde akzeptiert und eine Vorbesichtigung durch die Genossenschaft durchgeführt. Ich erhielt dann ein Protokoll, mit folgenden Bedingungen, das ich unterschrieben zurücksenden soll:

"Loggiazimmer:
Nach Entfernung des Mietereigenen Teppichbelages sind der bauseitige Fußboden und die Scheuerleisten sowie die Schwelle zu reinigen, bei Farbfleckigkeit oder abgetretener Farbe ggf. zu streichen und zu lackieren

Wohn- und kleines Zimmer:
Sollten nach dem Entfernen der eigenen Einbauten (aufgestellte Schränke - keine Einbauten!!!) Staubränder bzw. Flecken sichtbar werden, so ist die Rauhfasertapete an den Wänden in hellem Farbton (Farbe vorzugsweise weiß) deckend zu streichen. (Wiederholter Hinweis auf Teppichboden - siehe Loggiazimmer).

Diele:
Die Rauhfasertapete an den Wänden ist vergraut und fleckig und daher in hellem Farbton (Farbe vorzugsweise Weiß) deckend zu streichen. Wenn nach dem Weißen der Wände ggf ein Farbunterschied zur Decke auftritt, so ist diese ebenfalls deckend weiß zu streichen. (Es folgt Hinweis auf Teppichboden etc.)

Küche:
wie Diele. Vorab sind die Dübellöcher zu schließen und zu glätten.

Bad:
Decke und Oberwände sind vergraut und daher.......zu streichen"


Wir sind ein Nichtraucherhaushalt und die Mietdauer bis zum Auszug 3 Jahre und 6 Monate.

Das ich die Dübellöcher der Einbauküche und andere Beschädigungen an den Wänden durch Dübel oder Nägel beseitigen werde sowie Farbflecke übertünche versteht sich von selbst.

Aber muss ich die Wohnung komplett weißen und den Dielenboden, Scheuerleisten und Schwellen tatsächlich lackieren, oder hat der Vermieter nicht auch eine gewisse Abnutzung hinzunehmen??

Kann ich das Protokoll unter Hinweis auf das Urteile gem. neuem Mietrecht mit Vorbehalt unterschreiben, denn ich fürchte eine Bindung durch die Unterschriftsleistung.

Vielen Dank



Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihnen Ihre Fragen unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt:

Vorab muss ich aber betonen, dass meine Ausführungen lediglich auf Ihren Angaben beruhen und sich durch möglicherweise weggelassene oder hinzugefügte Tatsachen die rechtliche Beurteilung anders gestalten kann.


Sie führen aus, dass Sie in einer Genossenschaftswohnung wohnen. Üblicherweise funktionieren die Genossenschaftswohnungen so, dass man keinen Mietvertrag schließt, sondern eine Nutzungsvereinbarung. Ungeachtet dessen findet aber auf Rechtsfragen das normale Mietrecht Anwendung ebenso wie die sich auf das Mietrecht beziehende Rechtsprechung.

Ihre Fragen können also nach allgemeinem Mietrecht beurteilt werden.

Die Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03) entschieden, dass solche Klauseln unwirksam sind, welche die Schönheitsreparturen nach starren Fristen regeln und die tatsächliche Abnutzung unbetrachtet lässt. Ihre Klausel, in der es heißt "spätestens nach..." ist daher unwirksam.

Eine unwirksame Klausel führt dazu, dass stattdessen die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs greifen. Nach § 535 Satz 2 BGB obliegt die Pflicht zu Schönheitsreparaturen dem Vermieter, da dieser verpflichtet ist, die Mietsache zu erhalten.

Das bedeutet, Sie sind nicht verpflichtet, irgendwelche Schönheitsreparaturen durchzuführen, da wegen der unwirksamen Vertragsklausel die Pflicht zu Schönheitsreparturen dem Vermieter obliegt.

Selbstverständlich müssen Sie aber Schäden ersetzen, die Sie verursacht haben. Schadensersatz hat nichts mit Schönheitsreparaturen zu tun.

Man muss daher im vorliegenden Fall unterscheiden, was sich als Beschädigung und was sich als allgemeine Abnutzung der Mietsache darstellt.

Dazu im Einzelnen:

Teppich: Wenn Sie den Teppich verlegt haben, dann ist es denkbar, dass hierdurch eine Beschädigung des Bodens entstanden ist. Meines Erachtens sind Sie daher verpflichtet, die Spuren, die durch den Teppich entstanden sind, zu beseitigen.

Staubränder und Flecken: Staubränder und Flecken gehören meines Erachtens zur normalen Abnutzung der Wohnung. Dies stellt keine Beschädigung dar und muss daher wegen der unwirksamen Renovierungsklausel nicht beseitigt werden. Streichen müssen Sie ebenfalls nicht, soweit die Abnutzung nicht über das normale Maß hinaus geht.

Rauhfasertapete, Wände und Decken: Das Vergrauen einer Tapete ist ebenfalls keine Beschädigung, sondern normale Abnutzung. Gleiches gilt für Flecken, soweit sie nicht über eine normale Abnutzung hinausgehen. Sie brauchen daher diese nicht zu streichen.

Dübellöcher: Auch Dübellöcher gehören zur normalen Nutzung der Wohnung und müssen daher nicht von Ihnen beseitigt werden. Hier macht die Rechtsprechung allerdings Einschränkungen hinsichtlich der Menge der Löcher. So hat beispielsweise das LG Hamburg mal 32 Löcher für zulässig erachtet, hingegen empfand das LG Darmstadt mal 6 Löcher im Bad als "übermäßig". Zusammenfassend kann man sagen, dass vereinzelte Dübellöcher in der Wohnung nicht zu beanstanden und daher auch nicht zu entfernen sind.


Zusammenfassung: Ich empfehle, den Boden unter dem Teppichboden wie gewünscht zu reinigen, jedoch keinerlei sonstige Renovierungen (auch kein Übertünchen !!) vorzunehmen. Bei einer teilweisen Renovierung kann unter Umständen ein Schuldanerkenntnis angenommen werden oder sich erst aus der unfachmännischen Teil-Renovierung der oben erwähnte Schadensersatzanspruch ergeben. Daher gilt: Entweder ganz oder gar nicht renovieren. Aufgrund der vorliegenden Rechtslage tendiere ich eher zu dem: "gar nicht" (Ausnahme: Boden unter dem Teppich).

Das Protokoll sollten Sie nicht unterschreiben. Sinnvoller ist es, in einem Schreiben die Rechtslage darzulegen und anzukündigen, nur den Boden zu reinigen und ansonsten keine Renovierungen vorzunehmen.

Abschließend sei noch einmal betont, dass es sich hierbei nur um eine erste Einschätzung handelt. Sollte es in Ihrem Mietvertrag weitere Klauseln geben, zum Beispiel zur Rückgabe der Wohnung (möglicherweise in Form einer Individualvereinbarung) kann sich die Rechtslage möglicherweise anders gestalten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste Orientierung geben. Für eine Rückfrage stehe ich Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion zur Verfügung. Sollte es zu einem Rechtsstreit mit dem Vermieter kommen, stehe ich natürlich auch gerne im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung, um Ihre rechtlichen Interessen durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen


Stefan Aust
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.03.2008 | 19:49

Vielen Dank Herr Aust für Ihre schnelle und informative Antwort.

Die Auslegeware ist, was die Dielenböden betrifft, lediglich ausgelegt und nicht durch Klebeband fixiert, da ich Beschädigungen an Lack und Holz bereits im Vorfeld ausschließen wollte - sodass Wischen zur Reingung ausreichen sollte.

Dübellöcher sind es insgesamt ca 20 über die ganze Wohnung verteilt, zumeist Küche und Bad.

Verstehe ich richtig, das ich, wenn ich die Löcher verschliessen sollte, auch anschliessend weißen muss - folgend Ihrer Empfehlung Ganz oder Garnicht?

mfg & danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.03.2008 | 20:40

20 Löcher in der ganzen Wohnung dürften zulässig sein. Aber wie gesagt, die rechtsprechung ist da sehr unterschiedlich.

Das Beseitigen von Dübellöchern - ohne die Wand zu streichen - ist ja nun auch so eine Sache. Wenn das Dübelloch so geschickt geschlossen werden kann, dass der Gesamteindruck der Wand nicht beeinflusst wird (also keine großflächige Spachtelmasse auf der Wand), dann stellt es auch kein Problem dar, wenn Sie die Löcher verschließen. Aber wie gesagt, Dübellöcher in normaler Menge sind vom Grundsatz her "normaler vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache" und keine Beschädigung. Sie müssen daher nicht verschlossen werden.

Der Boden ist auch nur insoweit auszubessern, wie eben die Verschmutzungen von dem Teppich herrühren. Ist der Teppich nicht ursächlich für die Bodenverunreinigungen, sind diese auch nicht von Ihnen zu entfernen.

Daher können Sie meines Erachtens besenrein die Wohnung übergeben.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Aust
Rechtsanwalt


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