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Vorbescheidsverfahren nach § 63 HBauO


28.05.2006 19:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Guten Tag,wir wollen unser Grundstück teilen und haben für unser Eck-Grundstück (1053 m²)einen Vorbescheidsantrag für ein Einzelhaus und einen Abweichungsantrag für die Bemassung gestellt und nun eine Mitteilung erhalten das der Antrag negativ beschieden werden soll und ob wir neue Erkenntnisse haben die die Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde noch beeinflussen könnte,wobei sie darauf hinweist daß die Anhörung nur der vollständigen Ermittlung des Sachverhaltes dient.
Eine Einzelhaus bebaung ist für die anderen Grundstücke erlaubt und auf einem Grundstück auch schon gebaut.Für unser Eckgrundstück weist der Bebaungsplan nur eine Doppelhausbebaung zu,was ohne Einwilligung der Nachbarin nicht machbar ist und auch in diesm Fall die Grenzmasse nicht eingehalten werden können.Ein Anbau an meinem Haus hat einen Abstand von 5 m zur Strasse worauf wir uns berufen, aber dieses Vortreten soll abgelehnt werden.Wir fühlen uns erheblich benachteiligt und erfahren einen deutlichen Wertverlust von unserem Grundstück.Wie gehen wir weiter vor?

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

In einem Vorbescheid trifft die zuständige Behörde eine rechtsverbindliche Entscheidung zu einer bestimmten Frage im Zusammenhang mit dem geplanten Bau. Deshalb darf die Behörde nur dann einen Vorbescheid erlassen, der eine bestimmte vom Bauherrn geplante Bauweise erlaubt, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulässigkeit dieser Bauweise gegeben sind. Hierzu gehört auch, dass das Bauvorhaben vom Bebauungsplan zugelassen wird.

Hieran scheint es in Ihrem Fall zu hapern, da Sie ein Einzelhaus bauen wollen, der Bebauungsplan jedoch nur ein Doppelhaus zulässt. Ob Sie eine Befreiung von dieser Vorgabe erreichen können, ist fraglich, da Befreiungen nur erteilt werden dürfen, wenn die "Grundzüge der Planung" nicht berührt werden (§ 31 BauGB), eine Ersetzung eines Doppelhauses durch ein Einzelhaus aber wohl die "Grundzüge der Planung" berühren würde. Definitiv kann ich diese Frage aus der Ferne jedoch nicht beantworten.

Daher möchte ich Ihnen dringend dazu raten, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten, der die Frage, ob die Art und Weise der Bebauung Ihres Grundstücks zu den "Grundzügen der Planung" des Bebauungsplanes gehört oder nicht, verbindlich überprüfen kann. Außerdem kann er überprüfen, ob es vielleicht sonstige Umstände gibt, die die Vorgaben des Bebauungsplanes unbeachtlich machen. Hierzu könnte beispielsweise eine Anfechtbarkeit oder gar Nichtigkeit des Bebauungsplanes, z.B. wegen Fehlern bei der Aufstellung, führen. Einfach hinnehmen sollten Sie die jetzigen Äußerungen der Behörde auf keinen Fall.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geben. Für eine Nachfrage wie auch für eine weitere Vertretung stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 28.05.2006 | 20:34

Guten Tag , der § 31 BauGB spricht von einer "...nicht beabsichtigen Härte führen würde" sind Sie auch der Meinung das daß auf meinen Fall zutrifft, den eigentlich können wir überhaupt nichts machen,obwohl der Bebauungsplan etwas zuläßt.

Eine Anfechtung oder Nichtigkeit erstreiten würde uns sicherlich ruinieren.Wie sollen wir erstmal auf die Mitteilung reagieren,es wird eine zwei Wochen Frist gesetzt.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.05.2006 | 20:52

§ 31 BauGB spricht davon, dass "die Grundzüge der Planung nicht berührt werden" dürfen UND zudem eine Versagung zu einer "nicht beabsichtigten Härte führen würde". Das Vorliegen einer nicht beabsichtigten Härte reicht also allein nicht aus, sondern es müssen auch die Grundzüge der Planung unangetastet bleiben. Die Frage, ob Grundstücke mit Einzel- oder Doppelhäusern bebaut werden, ist, wie ich oben dargestellt habe, prinzipiell eine Frage, die die Grundzüge der Planung betrifft, und wenn Sie das Grundstück mit einem Einzelhaus statt der im Bebauungsplan vorgesehenen Doppelhaushälfte bebauen wollen, tangieren Sie somit die Grundzüge der Planung.

Ich möchte Ihnen noch einmal dazu raten, am besten gleich am morgigen Tag einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren und diesem den Schriftverkehr mit dem Bauamt und den Bebauungsplan zur Überprüfung vorzulegen. Der Anwalt soll prüfen, ob man in Ihrem Fall argumentieren kann, dass ausnahmsweise einmal die Grundzüge der Planung durch Ihr Bauvorhaben nicht berührt werden, oder ob sich am Bebauungsplan irgendetwas auszusetzen findet, das zu seiner Nichtigkeit oder Anfechtbarkeit führen könnte. Einen anderen Weg gibt es leider nicht. Sie können ansonsten nur Ihr Grundstück mit einem Doppelhaus bebauen.

Es tut mir Leid, dass ich Ihnen keine günstigere Auskunft geben kann. Baurechtliche Angelegenheiten sind leider stets verzwickt und meist teuer. Allerdings geht es für Sie auch um erhebliche materielle Werte, so dass Sie nichts unversucht lassen sollten.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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