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Vorbescheid im Kaufvertrag schwarz weiss

| 09.02.2015 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung: Es geht um Rücktritts- und Anfechtungsrechte eines Grundstücks-kaufvertrages bei Irrtum des Käufers über die Größe der bebaubaren Fläche (Baufenster) sowie um die Abwehr von Ansprüchen auf Eintragung einer Baulast.

Wir haben ein Gst. erworben, notarieller KV und auflassungsVormerkung im Grdbuch ist eingetragen. Uns wurde mündlich immer ein Baufenster von 14*14 angepriesen.
schriftlich haben wir hierzu leider nichts direkt.
der vorbescheid wurde vorher auch übersandt aber nur in schwarz weiss so dass nicht erkennbar welcher Bereich belastet und welcher Bereich befreit wurde von Bplan.
Also es existiert ein Bebauungsplan und im vorbescheid wurde, damit der nachbar größer bauen kann auf unserem Grundstück eine Baulast eingezeichnet und im Vorbescheid festgesetzt. wir sind aber dadurch dass das nur ein Vorbescheid ist, davon ausgegangen, dass wir dennoch 14*14 bauen dürfen. Erst beim Bauamt wurde unserm BAUträger mitgeteilt dass Baulast besteht. Bei nachfrage durch uns beim Bauamt und Erläuterung unseres Problems meinte das Bauamt, dass der Vorbescheid nicht Inhalt des Kaufvertrages geworden ist, wenn schwarz weiß kopiert und so nur erraten werden kann, was gelb( belastet) und was rot(Befreit) ist auf den jeweiligen Grundstücken.

das Bauamt meinte, wenn wir 14*14 beantragen bekommen wir 14*14.
und im Baulastenverzeichnis sei keine Baulast bisher eingetragen.
Frage:
1.Wenn eine Baulast eingetragen wird, müssten wir doch diesem zustimmen oder genehmigen oder? Können wir verweigern?
2. Jetzt haben wir erfahren, dass das Grundstück neben uns, dass eine Befreiung erhält laut vorbescheid nun einen Käufer hat..
was wenn die den Vorbescheid im Kaufvertrag nun in bunt haben, so dass der Vorbescheid Inhalt deren kaufvertrages geworden ist und die dann größer bauen dürfen?
Müssen wir dann kleiner bauen?
Geht es nach dem Motto, wer zuerst seinen bauantrag genehmigt bekommt, kann größer bauen ?
3.
Wenn wir die Baugenehmigung bekämen für 14 mal 14 was kann uns dann passieren?

im Kaufvertrag ist ausdrücklich kein besonderes mass oder art versichert. dass heisst es wird nicht angegeben dass wir ein Baufenster von der und der größe haben..

wie sollten wir vorgehen?
Bauantrag genehmigen lassen und größer bauen laut bplan? oder den Vorbescheid doch ernst nehmen und kleiner bauen und vom Kaufvertrag zurücktreten?
was ist mit den Notarkosten und maklerkosten dann?
der Notar meint, wir hätten ja den vorbescheid schon gesehen und der wäre Inhalt des kaufvertrages..
der behauptet jetzt was anderes.. vorher hiess es kein Problem sie können hier 14 mal 14 bauen..
Wir möchten entweder 14 mal 14 bauen oder lassen..

was raten Sie uns und was kann passieren, wenn wir 14 ´mal 14 genehmigt bekommen und was kann passieren, wenn der Verkäufer nun die Baulast eintragen lassen will..?


Sie geehrter Fragesteller,

gerne will ich Ihre Fragen beantworten. Dabei muss ich hier aber zunächst einmal den Sachverhalt etwas sortieren. Wenn ich dabei etwas falsch verstanden habe, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

SACHVERHALTS- UND FRAGEAUSELGUNG

Sie haben ein Grundstück gekauft (Auflassungsvormerkung und notarieller Kaufvertrag). Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan enthält auch Festsetzungen über Art und Ausmaß der baulichen Nutzung, ihr Kaufvertrag aber nicht. Sie gingen immer von einer bebaubaren Grundstücksfläche (=Baufenster oder = Baufeld) von 14x14 aus, haben darüber aber nichts Schriftliches. Es ergingen zwei Bauvorbescheide, einer an Sie bzw. den Bauträger als Verkäufer und einer an Ihren Nachbarn, dessen Grundstück jetzt auch verkauft werden soll. Eine Schwarz-Weiß-Kopie des Vorbescheides betreffend Ihr Grundstück war auch eine der Anlagen zu Ihrem Kaufvertrag. Aus dieser Schwarz-Weiß-Kopie war aber nicht ersichtlich, welche Fläche nun bebaut werden darf, da sie von den Festsetzungen des Bplans befreit ist und welche nicht, da sie mit diesen Festsetzungen belastet ist. Gem. dieses Vorbescheides ist ihr Baufenster kleiner als 14x14, - (nehme ich an).

Aus einem Grund, der dem Sachverhalt für mich so leider nicht zu entnehmen ist, hängt zumindest die Größe des Baufensters Ihres Nachbarn auch davon ab, dass Sie zu Zugunsten Ihres Nachbarn eine Baulast genehmigen, was bislang nicht geschehen ist und die entsprechend auch noch nicht eingetragen wurde.

Auf der Grundlage dieses Sachverhalts stellen sich Ihnen jetzt eine Reihe von Fragen.

[[Auch dabei möchte ich einige gestellte Fragen lieber etwas sortieren und einige gleich ausscheiden. 1.) siehe sogleich. 2.) Nein, die Reihenfolge der Antragstellung hat nur eine Auswirkung auf die Reihenfolge der Antragsbearbeitung, aber nicht auf das Ergebnis des jeweiligen Antrags. 3.) Wenn Sie eine Baugenehmigung für 14x14 bekommen und sich daran halten, kann ihnen nichts passieren. Es kommt nicht in Betracht gleichzeitig einen Bau zu errichten, ob nun gem. des Vorbescheides oder des Bplans oder eines zukünftigen Bescheides]].

Damit läuft alles auf drei Fragen hinaus, die auf der Basis der mir bekannten Tatsachen unabhängig voneinander sind.

1.)Können wir vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn wir kein Baufenster in der Größe von 14x14 genehmigt bekommen? Wenn wir das tun, was passiert mit Makler-und Notarkosten?

2.)Sind wir verpflichtet die Baulast zu genehmigen?

3.) Kann die Genehmigung oder Nicht-Genehmigung der Baulast für unseren Nachbarn irgendeinen Einfluss auf das uns zu genehmigende Baufenster haben?

RECHTLICHE ANTWORTEN

Frage 1.) Bei den allermeisten Grundstückskaufverträgen wird die Sachmangelhaftung ausdrücklich ausgeschlossen (§434 BGB ) sofern Sie nicht auf Arglist, sozusagen Bösgläubigkeit des Verkäufers, beruht, wofür bislang nichts ersichtlich ist oder eine bestimmte Bebaubarkeit sogar garantiert wurde (§ 443 BGB ), was jeder Bauträger zu vermeiden sucht. Ich würde hier ein wenig in Richtung des Notars tendieren. Die mir im Rahmen dieser Antworten mögliche Recherche hat kein Urteil zu der Frage erben, ob derjenige Käufer grob fahrlässig handelt, der sich auf die Schwarz-Weiß-Kopie einer Karte verlässt, aus der die Bebauungsgrenzen ersichtlich wären, hätte man sich denn eine Farbkopie besorgt. Ich vermute aber sehr stark, dass ein Gericht das annehmen würde. Die Folge davon wäre, dass der Rücktritt hier aufgrund eigener, grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers ausgeschlossen wäre (§ 442 BGB ). Zu einem anderen Ergebnis kommt man nur dann, wenn sich aus den Werbebroschüren oder der Korrespondenz mit dem Verkäufer doch irgendwo eine Garantie herleiten lässt. Da Sie aber über die 14x14 Baufenster „Nicht Schriftliches" haben, ist das wahrscheinlich nicht der Fall. Außerdem sieht die Rspr. (BGH-Taunusblick, 14. Janaur 93) in der zukünftigen Bebaubarkeit eines Grundstücks auch keine Eigenschaft des Grundstücks selbst sondern eine nur entfernte Umweltbeziehung des Grundstücks, die im Vorhandensein, des Bebauungsplanes ihren Grund hat und nicht im Grundstück als solchen und von daher auch keine garantiefähige Eigenschaft des Grundstücks ist.

Als nächstes könnte man ein Anfechtung wegen des Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Grundstücks prüfen (§119 Abs.2 , §142 BGB). Erkennbarkeit oder Verschulden des Käufers wären dann nicht relevant. Im Rahmen dieses Anfechtungsrechts sind Grenzen, Umfang und Bebaubarkeit eines Grundstücks sind verkehrswesentliche Eigenschaften von diesem (BGHZ 34/41, und Prütting, BGB-Kom., § 119 Rz. 40 m. weit.Nachw.). Die Folge dieser Anfechtung wäre allerdings, dass Sie dem Verkäufer den Vertrausschaden ersetzen müssten, zu dem auch die Notar und Maklerkosten gehören würden, hätten (§ 122 BGB ).

Davon ausgehend, dass hier auch ein beidseitiger Irrtum vorlag, wäre ein Lösen vom Kaufvertrag oder eine Anpassung des Kaufvertrages vermutlich auch nach der Lehre vom Wegfall der Geschäfts-grundlage durchaus vorstellbar (§ 313 BGB ).

Fragen 2 und 3.)

Es besteht grundsätzlich keine Rechtspflicht eine Baulast zu genehmigen. Eine solche kann sich aber ergeben aus Vertrag, wofür nichts ersichtlich ist, Gesetz oder nachbarschaftlichem Gemeinverhältnis. Es kommt es zunächst darauf an zu wissen, für was Sie eigentlich eine Baulast genehmigen sollen, was ich leider dem Sachverhalt nicht entnehmen kann. Meist sind es Abstandsflächen, manchmal aber auch Geh-, Fahr –und Leitungsrechte oder einfache Wegerechte. Unter Umständen entsteht im Gegenzug manchmal ein kleiner Rentenanspruch (etwa bei Notwegerechten, § 917 BGB ). Rein tatsächlich vorstellbar ist eine Einschränkung ihres eigenen Baufensters aufgrund der Genehmigung einer Baulast an den Nachbarn eigentlich nur bei Abstandsflächen oder Wegerechte. Z.B.: Wenn Sie ihrem Nachbarn eine Baulast genehmigen, damit dieser sein eigenes Grundstück überhaupt erreichen kann, darf das durch die Baulast gesicherte Wegerecht natürlich nicht beeinträchtigt werden, in dem der Weg bebaut wird. Dito: bei Abstandsflächen.

Jedenfalls ist es anders, als Sie zu glauben scheinen, nicht so, dass die Baubehörde sie verpflichten könnte, eine Baulast zu genehmigen, sondern es ist Sache des Nachbarn, der ja etwas von Ihnen will, sich insoweit an Sie zu halten im Rahmen der Verfolgung etwaiger zivilrechtlicher Ansprüche.

Ich hoffe Ihnen die hier im Rahmen einer Online-Beratung nur mögliche erste Orientierun gegeben zu haben und verbleibe.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Rückfrage vom Fragesteller 21.02.2015 | 23:14

Hallo Herr Jahn,
Als erstes wünschen wir, dass diese Beratung online nicht mehr veröffentlicht wird.
Unser Grdstk, wie auch die des Nachbarn, gehören ein und demselben Verkäufer. Auf den Grundstücken steht noch nichts. Das zur Klarstellung des Sachverhalts. Laut Bauamt, hat der Verkäufer ein Vorbescheid eingeholt betreffend unser und das Grundstk des Nachbarn, so dass auf unserem Grundstück eine Baulast eingetragen werden soll, dass wir dann nur 10x14 bauen dürfen statt 11x14(mit der uns schon bekannten Vorgabe dass innerhalb des Baufensters zum Nachbarn hin eine Garage gebaut werden soll oder 3 meter Abstand gehalten werden sollen- das ist ok)
im Gegenzug, soll der Nachbar größer bauen dürfen statt laut Bplan 8x14 nun 10x14.Soviel zum Vorbescheid.

Von einer Fahrlässigkeit dass wir uns eine Farbkopie des Vorbescheides nicht eingeholt haben, kann meiner Ansicht nicht die Rede sein, da im Kaufvertrag ein Passus steht, "Etwaige Baulasten werden vom Käufer übernommen. Solche sind dem Verkäufer jedoch nicht bekannt". Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das BaulastenVerz. nicht veranlasst hat.
( Spätestens bei ANtragstellung des Vorbescheids hatte der Verkäufer doch Kenntnis oder nicht?
FÜr uns wäre das eine Arglistige Täuschung.
Vom Kaufvertrag zurücktreten wollen wir nicht. Wir wollen das Grundstück.(Also kein Anfechtungswunsch) Wir wollen nur 14x14 bzw. 11x14 bauen(=Baufenster abzgl. 3 Meter Garagenfläche).
Nun haben wir vom "Notar" heute ein Schreiben erhalten, worin er uns bittet einen Termin zu vereinbaren zwecks unterschreibung einer schriftlichen Zustimmung,damit die Baulast eingetragen wird.
Wir haben insoweit doch etwas schriftliches, da seinerzeit wir uns auch noch für das betroffene Nachbargrundstück interessiert. Ein Mitarbeiter des Maklers hat uns dann die Baufensterangaben per email übersandt, zwar betreffend das Nachbargrundstück, aber die Baufensterangaben auf unserem Grundstück waren ebenfalls aufgezeichnet da steht 14x14.

Kann uns das Bauamt Steine in die Wege legen, wenn wir der Baulast nicht zustimmen?

Ein Bauamtsmitarbeiter meinte mal in einem Gespräch, dass der Vorbescheid ja nicht wirksam in den Vertrag mitaufgenommen wurde und somit nicht Inhalt des Kaufvertrages geworden sei und dass dann der Bplan gilt ( =14x14). Eine andere meinte, dass doch ein Vorbescheid existiere und danach entschieden werden müsste.

Kann die Baulast gegen unsere Zustimmung beantragt werden obwohl bereits zu unseren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde? wir denken eher nicht.
Kann der Verkäufer gegen uns vorgehen? Klage auf Zustimmung?
Wie wären unsere Chancen? Dann ist es auch noch so, dass dadurch, dass die Grundstücke zum Kaufzeitpunkt noch nicht richtig vermessen wurden/eingeteilt wurden, auf dem Vorbescheid ist das Grundstück größer eingezeichnet und die QMangaben sind größer als jetzt tatsächlich ist.
Wir hatten uns diesbezüglich abgesichert im Kaufvertrag dass wir nur eine bestimmte QMgröße kaufen.

Kann argumentiert werden, dass der Vorbescheid auch insoweit für uns keine Wirksamkeit entfaltet, da das Grundstück damals als der Vorbescheid erlassen wurde viel größer eingezeichnet und angegeben wurde als es nun nach der endgültigen Teilung und Vermessung noch ist.Oder reicht es das aus der Zeichnung erkennbar ist, welches unser GRundstück und auch die anderen Grundstücke sind. Da aber wie gesagt eine schwarz weiss Kopie vorliegt, kann nur erraten werden was eine Baulast oder eine Baubefreiung sein könnte.
UNabhängig davon, ist ein Vorbescheid nur 2 Jahre gültig. Könnte man nicht auch wenn es hart auf hart kommt einfach die 2 Jahre warten? Dann können die Nachbarn nicht bauen, weil wir nicht der Baulast zustimmen und der Verkäufer hätte ein Problem.

Ein Vorbescheid ist doch nur ein Vorbescheid und dieses hat der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages beantragt. In den Kaufvertrag hat er dieses nicht ordnungsgemäß eingebracht. So dass für uns keine Wirksamkeit.
Aus diesem Vorbescheid kann doch keine Verbindlichkeit zur Eintragung der Baulast erfolgen oder?

Wir wollen jedenfalls die Zustimmung nicht erteilen und werden uns bei dem Notar nicht melden oder sollten wir dies mit dem noch besprechen? Dieser steht im Lager des Verkäufers m.A. nach, da dieser von ihm bzw. seinem Makler beauftragt wird, da ihm mehrere Grundstücke einer Gemeinde gehören, geerbt hat.

Wir wollen eine Finanzierung machen hierfür müsste eine Grundschuld bestellt werden, dies überlegen wir bei einem anderen Notar zu machen oder was raten Sie?

Dann überlegen wir, die Maklerkosten nicht zu zahlen, da dieser uns was falsches vorgegaukelt hat. Wir hätten jedenfalls einen Zeugen unseren Bauträger, der kann bezeugen, dass der Makler versichert hat, dass 14x14( also nach Abzug Garage also 11x14) gebaut werden kann. Mehr als diesen Zeugen und dieser email, was aber eigentlich das Nachbargrundstück betrifft aber zufällig unsere Baufensterangaben auch eingezeichnet waren und zu sehen sind, haben wir nicht. Dürfte aber doch ausreichen?
Der Makler hat in den not.KV seine Provision mitaufgenommen, dass dies fällig ist mit KVabschluss. Wir haben eine Zeitliche Frist jedoch vereinbart, dass die Zahlung erst zur späteren Zeit erfolgt wegen der Finanzierung die noch geklärt werden muss auch mit Bauträgern etc..

Wie sollte taktisch vorgegangen werden,um die Verhandlungsposition zu verstärken, wenn wir dann doch das Gst zu einem deutlich günstigeren Preis erwerben würden, sprich Minderung des Kaufpreises

Kann der Verkäufer uns etwas anhaben, wenn wir die Zustimmung nachträglich zur Baulasteintragung verweigern?
Wie kann gegen das Bauamt vorgegangen werden, wenn die sich doof zurückhalten und sagen es besteht ein Vorbescheid.. egal ob für uns wirksam oder nicht?
Vielen Dank für Ihr Bemühen hoffentlich können Sie uns als Spezialist weiterhelfen. Danke.




Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.02.2015 | 13:18

Sehr geehrter Fragesteller,

bei allem gebühren Respekt muss ich mich doch sehr zurückhalten, um nicht überaus unsachlich zu werden: Haben Sie einmal gezählt, wie viele Sachverhaltsteile sich verändert haben und neue Fragen Sie hier stellen? Das ist nicht die Aufgabe der kostenlosen Nachfragefunktion. Ich habe es auch nicht in der Hand hier über die Veröffentlichung von Nachfragen auf Google zu entscheiden oder nicht, worauf Sie in den Nutzungsbedingungen von FEA auch hingewiesen werden. Allerdings kann ich jederzeit Bewertungen sperren lassen, insbesondere wenn diese offensichtlich mißbraucht werden, was hier unstreitig der Fall sein dürfte. Dessen un-geachtet sind mir selbst diese sowieso gleich-gültig.

Da Ihnen aber nun der nahenden Notartermin anscheindend Kopfzerbrechen bereitet, was wohl der Anlass für all das ist. Beantworte ich einen Teil Ihrer Nachfragen bewusst kursorisch.

10x14.Soviel zum Vorbescheid.
Von einer Fahrlässigkeit dass wir uns eine Farbkopie des Vorbescheides nicht eingeholt haben, kann meiner Ansicht nicht die Rede sein, da im Kaufvertrag ein Passus steht, "Etwaige Baulasten werden vom Käufer übernommen. Solche sind dem Verkäufer jedoch nicht bekannt". Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das BaulastenVerz. nicht veranlasst hat.
( Spätestens bei ANtragstellung des Vorbescheids hatte der Verkäufer doch Kenntnis oder nicht?
FÜr uns wäre das eine Arglistige Täuschung.
Vom Kaufvertrag zurücktreten wollen wir nicht. Wir wollen das Grundstück.(Also kein Anfechtungswunsch) Wir wollen nur 14x14 bzw. 11x14 bauen(=Baufenster abzgl. 3 Meter Garagenfläche).

=> Okay, unterstellt, dass das alles so stimmt, wäre das wohl ein Anfechtungsgrund (§ 123 BGB ), und Mängelrechten würden dabei auch nicht aussgeschlossen. Minderung, Rücktritt usw. wollen Sie aber alles nicht, Sie wollen "Ihr Baufenster", zu dieser Rechtsfolge kommt man mit all dem aber nicht, außer im Vertrag würde auch dieses bestimmte Baufenster zugesichert, was vermutlich nicht der Fall ist.

Nun haben wir vom "Notar" heute ein Schreiben erhalten, worin er uns bittet einen Termin zu vereinbaren zwecks unterschreibung einer schriftlichen Zustimmung,damit die Baulast eingetragen wird.
Wir haben insoweit doch etwas schriftliches, da seinerzeit wir uns auch noch für das betroffene Nachbargrundstück interessiert. Ein Mitarbeiter des Maklers hat uns dann die Baufensterangaben per email übersandt, zwar betreffend das Nachbargrundstück, aber die Baufensterangaben auf unserem Grundstück waren ebenfalls aufgezeichnet da steht 14x14.

=> Vermutlich nicht relevant, weil es nicht um beurkundeten Vertrag steht.

Kann uns das Bauamt Steine in die Wege legen, wenn wir der Baulast nicht zustimmen?

=> Die Frage wurden oben schon abschlägig. beantwortet

Ein Bauamtsmitarbeiter meinte mal in einem Gespräch, dass der Vorbescheid ja nicht wirksam in den Vertrag mitaufgenommen wurde und somit nicht Inhalt des Kaufvertrages geworden sei und dass dann der Bplan gilt ( =14x14). Eine andere meinte, dass doch ein Vorbescheid existiere und danach entschieden werden müsste.
Kann die Baulast gegen unsere Zustimmung beantragt werden obwohl bereits zu unseren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde? wir denken eher nicht.

=> Richtig.

Kann der Verkäufer gegen uns vorgehen? Klage auf Zustimmung?

=> Nein, nicht der Verkäufer müsste klagen, sondern ihr Nachbar (siehe oben). Gegen den Verkäufer könnten Sie auch die von ihnen zitierten Passagen aus dem Kaufvertrag anführen.

Wie wären unsere Chancen? Dann ist es auch noch so, dass dadurch, dass die Grundstücke zum Kaufzeitpunkt noch nicht richtig vermessen wurden/eingeteilt wurden, auf dem Vorbescheid ist das Grundstück größer eingezeichnet und die QMangaben sind größer als jetzt tatsächlich ist.
Wir hatten uns diesbezüglich abgesichert im Kaufvertrag dass wir nur eine bestimmte QMgröße kaufen.
Kann argumentiert werden, dass der Vorbescheid auch insoweit für uns keine Wirksamkeit entfaltet, da das Grundstück damals als der Vorbescheid erlassen wurde viel größer eingezeichnet und angegeben wurde als es nun nach der endgültigen Teilung und Vermessung noch ist.Oder reicht es das aus der Zeichnung erkennbar ist, welches unser GRundstück und auch die anderen Grundstücke sind. Da aber wie gesagt eine schwarz weiss Kopie vorliegt, kann nur erraten werden was eine Baulast oder eine Baubefreiung sein könnte.

=> Sie müssen hier zunächst einmal die beiden Vorbescheide und den Kaufvertrag auseinander-halten. Wenn ihr Grundstück kleiner ist, als in dem Kaufvertrag steht, können Sie sich ggf. von diesem lösen. Das hat aber nichts mit den Vorbescheiden zu tun. Verträge wirken zwischen Vertragsparteien, Bescheide zwischen Bürger und Bauamt.

UNabhängig davon, ist ein Vorbescheid nur 2 Jahre gültig. Könnte man nicht auch wenn es hart auf hart kommt einfach die 2 Jahre warten? Dann können die Nachbarn nicht bauen, weil wir nicht der Baulast zustimmen und der Verkäufer hätte ein Problem.

=> Ja, das wäre zur Not ein gangbarer Weg. Hier taucht allerdings häufiger die Frage auf, ob nicht sozusagen "verjährte Vorbescheide" reaktivieren lassen.

Ein Vorbescheid ist doch nur ein Vorbescheid und dieses hat der Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages beantragt. In den Kaufvertrag hat er dieses nicht ordnungsgemäß eingebracht. So dass für uns keine Wirksamkeit.
Aus diesem Vorbescheid kann doch keine Verbindlichkeit zur Eintragung der Baulast erfolgen oder?

=> Siehe soeben. Ein Vorbescheid, den das Bauamt an ihren Nachbarn richtet, erlaubt diesem nur zu bauen, wenn sie deren Eintragung zustimmen, das verpflichtet sie aber nicht, das zu tun. (Wurde auch schon in der Ausgangsfrage so beantwortet).

Wir wollen jedenfalls die Zustimmung nicht erteilen und werden uns bei dem Notar nicht melden oder sollten wir dies mit dem noch besprechen? Dieser steht im Lager des Verkäufers m.A. nach, da dieser von ihm bzw. seinem Makler beauftragt wird, da ihm mehrere Grundstücke einer Gemeinde gehören, geerbt hat.

=> Der Notar hat ein Vorbefassungsverbot, und ist auch verpflichtet vollkommen unbeteiligt und unparteiisch zu sein. Sollten Sie wirklich stichhaltig darlegen können, dass hier erste Anhaltspunkte dafür bestehen, dass hier dagegen verstoßen wurde, könnte man andenken, die entsprechenden Stellen einzuschalten. (Erfahrungsgemäß kommt dabei für Sie nur wenig Verwertbares heraus).

Wir wollen eine Finanzierung machen hierfür müsste eine Grundschuld bestellt werden, dies überlegen wir bei einem anderen Notar zu machen oder was raten Sie?

Versuchen sie es.

Dann überlegen wir, die Maklerkosten nicht zu zahlen, da dieser uns was falsches vorgegaukelt hat. Wir hätten jedenfalls einen Zeugen unseren Bauträger, der kann bezeugen, dass der Makler versichert hat, dass 14x14( also nach Abzug Garage also 11x14) gebaut werden kann. Mehr als diesen Zeugen und dieser email, was aber eigentlich das Nachbargrundstück betrifft aber zufällig unsere Baufensterangaben auch eingezeichnet waren und zu sehen sind, haben wir nicht. Dürfte aber doch ausreichen?

Warum sollte der Bauträger zu ihren Gunsten aussagen, wenn all das aus seiner Sicht doch nur ein Krisenfall sein kann? Im übrigen äußere ich mich zu diesem neuen (!) Sachverhaltteil, der andere Beteiligt und andere Ansprüche betrifft nicht.

Der Makler hat in den not.KV seine Provision mitaufgenommen, dass dies fällig ist mit KVabschluss. Wir haben eine Zeitliche Frist jedoch vereinbart, dass die Zahlung erst zur späteren Zeit erfolgt wegen der Finanzierung die noch geklärt werden muss auch mit Bauträgern etc..

Siehe soeben.

Wie sollte taktisch vorgegangen werden,um die Verhandlungsposition zu verstärken, wenn wir dann doch das Gst zu einem deutlich günstigeren Preis erwerben würden, sprich Minderung des Kaufpreises

(siehe oben, erster Absatz, der erste Schritt ist dem Notar mitzuteilen, dass Sie der Baulast vorerst nicht zustimmen und kein Wort mehr. Irgendwann werden sich entweder Nachbar, Makler oder Bauträger bei Ihnen melden, dann kann man andenken, mündlich zu verhandeln, Sie haben eine ganze Reihe von guten Argumenten. Das beste ist die 2-Jahres-Frist, alles andere dürfte eher streitig werden.).

Kann der Verkäufer uns etwas anhaben, wenn wir die Zustimmung nachträglich zur Baulasteintragung verweigern?

So wie den Sachverhalt darstellen eher nicht.

Wie kann gegen das Bauamt vorgegangen werden, wenn die sich doof zurückhalten und sagen es besteht ein Vorbescheid.. egal ob für uns wirksam oder nicht?

Man kann immer Widerspruch einlegen und bei Nicht-Bescheidung innerhalb von drei Monaten eine Untätigkeitsklage einreichen. Dass das Bauamt sich aber aus den privaten Rechtsbeziehungen zwischen Ihnen, dem Nachbarn, dem Makler und dem Bauträger einrach raushält, ist als solches erst mal einmal vollkommen richtig.

FYI (!) ra. jahn

Ergänzung vom Anwalt 24.02.2015 | 04:29

Einmal abgesehen davon, das Antworten auf Nachfragen dieses Ausmaßes am Sonntagmittag MEZ natürlich eher dünnhäutig ausfallen: Sie haben hier ein echtes Problem und anders als andere Fragesteller auch Bedarf an der Art von anwaltlicher Beratung, die Online einfach geleistet werden kann und auch nicht soll. Ich habe es oben schon angedeutet, aber auf der Grundlage Ihres ergänzten Sachverhaltes haben Sie hier vielleicht nicht einmal so schlechte Karten, um sich im Zuge einer Art von „Gesamtvergleich" mit Nachbarn, Bauträger, Makler, Bauamt und Notar innerhalb dieses Jahres irgendwie außergerichtlich zu einigen. Ich glaube auch, dass der Versuch in NRW sogar obligatorisch ist. Ich würde z.B. Minderung des Kaupreises gegenüber Bauträger gegen Zustimmung zur Eintragung der Baulast gegenüber Ihrem Nachbarn für ein realistisches Verhandlungsziel halten auf der Basis Ihres ergänzten Sachverhaltes. Das geht aber nicht, ohne dass Sie einen Anwalt vor sich bei Ort beauftragen, der mit Ihnen spricht, alle Unterlagen und Skizzen vorliegen hat, die Sache nochmals schulmäßig prüft und für Sie ggf. schriftlich und mündlich mit allen anderen Beteiligten kommuniziert, auch um den Sachverhalt eher zu deeskalieren. Natürlich wird das ihre Anwaltskosten für diese Angelegenheit um ca. einen Faktor unterhalb von 50mal des hier ausgelobten Preises erhöhen. Das ist aber auch üblich und angemessen, wenn man Ihre Interessen am Ganzen bedenkt und mit wie vielen Beteiligten man sich hier auseinandersetzen wird müssen. Was Online in Fällen, die wirklich streitig werden dürften, geleistet werden kann, ist immer nur eine Art von Erste-Hilfe-Notfallberatung oder anders ausgedrückt ein „erste Orientierung", und ich denke, die haben Sie hier sogar etwas detaillierter als üblich auch bekommen. Solange Sie nichts Anderes machen, als dem Notar mitteilen, dass Sie die Zustimmung zur Eintragung der Baulast erstmal nicht erteilen, können Sie jedenfalls nicht allzu viel falsch machen. Für den Rest werden Sie um einen Anwalt vor Ort auch als Verhandlungsführer nicht umhin kommen.

Viel Erfolg mit dem Bauprojekt, wenn es denn einmal anfängt.

Ra. Jahn

Bewertung des Fragestellers 24.02.2015 | 23:25

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" Wir haben versucht uns aussergerichtlich zu einigen und haben ein ANgebot an den Verkäufer ausrichten lassen. Wir sind gespannt wie es ausgeht ansonsten werden wir wohl gerichtlich gegen den Verkäufer vorgehen müssen für eine arglistige Täuschung haben wir genug Beweise, der Verkäufer hatte Kenntnis von dem VOrbescheid und schreibt dass er keine Kenntnisse hat. Allein das reicht auch nach der Rechtsprechung nach dem BGH in ähnlich gelagertem Fall.Danke für alles."