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Voraussetzungen für eine Räumungsklage

| 23.07.2011 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Mir wurde im Januar 2011 die Wohnung von der Hausverwaltung gekündigt, da ich mit 3 Mieten im Rückstand war, die Miete betrug 300 warm,900 Euro waren demnach offen. Ich konnte mich mit der Hausverwaltung auf eine Zahlung der offenenen Mieten durch Raten einigen, die Hausverwaltung gab mir die Frist, bis Ende Juni alles zu begleichen. Dies war mir nicht möglich. Inzwischen habe ich 400 Euro zurückgezahlt, also sind nur noch 500 Euro offen.
Die HV hat jetzt Räumungsklage eingereicht.
Meine Frage ist, ob dies rechtmässig ist.
1.) Was sind die genauen Voraussetzungen für eine Räumungsklage?Ich habe gehört, dass im Zeitpunkt der Erhebung der Räumungsklage noch 2 Mieten offen seien müssen. Da bin ich aber mit 500 Mietschulden Euro inzwischen drunter.Oder gilt dies nur für den Zeitpunkt der Kündigung?

2.)Ist durch die Ratenzahlungsvereinbarung die Kündigung nicht erloschen oder unterbrochen, oder gilt die Kündigung ewig?

Ich überlege nun die Klage anzuerkennen, um Gerichtskosten zu sparen, wenn ich die Klage vollumfänglich anerkenne, kann ich dann immer noch die Kündigung durch Zahlung der fälligen Miete unwirksam machen nach 569 III Nr. 2 BGB, oder wird diese Möglichkeit durch eine vollumfängliche Anerkennung der Klage verwirkt?

Und müssen nach 569 III Nr.2 BGB nur die Mietschulden oder auch noch die Gerichtskosten begleichen werden, damit die Kündigung unwirksam wird?

Sehr geehrte/er Fragesteller/in,

unter Berücksichtigung Ihres geschilderten Sachverhalts und Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

1. Was sind die genauen Voraussetzungen für eine Räumungsklage?Ich habe gehört, dass im Zeitpunkt der Erhebung der Räumungsklage noch 2 Mieten offen seien müssen. Da bin ich aber mit 500 Mietschulden Euro inzwischen drunter.Oder gilt dies nur für den Zeitpunkt der Kündigung?

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist die Beendigung des Mietverhältnisses, die bei Ihnen in Form der Kündigung vom Januar 2011 unter Berücksichtigung der Tatsache, dass Sie sich mit der Entrichtung des Mietzinses zu diesem Zeitpunkt bereits drei Monatsmieten im Rückstand befanden, eingetreten ist.

Die Tatsache, dass Sie bereits einen Großteil des Rückstandes ausgeglichen haben läßt die Wirkung der Kündigung und damit die Voraussezungen für eine Räumungsklage leider nicht entfallen. Es gilt für das Vorliegen der Voraussetzungen für eine Räumungsklage somit - wie Sie richtig sagten - der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündgung. Die Beendigung des Mietverhältnisses ist gesetzlich mit dem Zugang der berechtigten Kündigung als beendet zu bewerten.

2.)Ist durch die Ratenzahlungsvereinbarung die Kündigung nicht erloschen oder unterbrochen, oder gilt die Kündigung ewig?

Leider werden die Wirkungen der Kündigung durch die Ratenzahlungsvereinbarung nicht gehemmt oder beendet. Die Ratenzahlungenvereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter ist vielmehr dahin auszulegen, dass der Vermieter unter einer sogenannten auflösende Bedingung der vollständigen Zahlung der Mietrückstände von der Erhebung einer Räumungsklage bis zum Ablauf der vereinbarten Zahlungszeit abgesehen hat.

Sie können einen Räumungstitel verhindern, indem Sie innerhab der zweimonatigen Schonfrist des § 569 III Nr.2 BGB, ab Rechtshändigkeit, den Restbetrag begleichen. So erreichen Sie, dass die Kündigung unwirksam wird. Hierdurch würde die entscheidende Voraussetzung für eine Räumungsklage nachträglich, die wirksame Kündigung, entfallen.

Im übrigen reicht hierzu die Zahlung der noch offenen Mietforderungen. Nicht erforderlich ist die Begleichung etwaiger Gerichts - und/oder Anwaltskosten.

Sofern Sie den Räumungsanspruch anerkennen, würde es zu einem sog. Anerkenntnisurteil kommen aus dem Ihr Vermieter die Räumung vollstrecken kann. Insofern empfehle ich Ihnen, den offenen Betrag ohne vorheriges Anerkenntnis innerhalb der zweimonatigen Schonfrist zu zahlen. Die Schonfrist beginnt dabei ab dem Zeitpunkt an zu laufen, ab dem Ihnen die Klage zugegangen ist. Zwar würde ein Anerkenntnis eine Verringerung der Gerichts - und Anwaltskosten bewirken, jedoch wären die Folgen aus dem dem Vermieter zur Verfügung stehenden Anerkenntnisurteil als Vollstreckungstitel für Sie aufgrund der ihm dann möglichen Vollstreckung ungleich gefährlicher.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen Einblick in die entsprechende Rechtslage geben, wünsche Ihnen noch alles Gute in dieser Angelegeheit und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2011 | 18:25

Vielen Dank für die Schnelle und hilfreiche Beantwortung der Frage, es ist jedoch so, dass ich nicht weiss, ob ich in den 2 Monaten genug Geld zusammenbekomme, um die offenen Mieten zu bezahlen, ist es in diesem Fall dann sinnvoll die Klage anzuerkennen, oder würde das Anerkenntnisurteil bereits vor Ablauf der 2-monatigen Schonfrist ergehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2011 | 18:47

Sehr geehrte/er Fragenster/in

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Die vom Gericht prozessual dem Mieter gesetzen Fristen (auch erste Verhandlungstermin) sind in der Regel so bemessen, dass sie erst nach Ablauf der Schonfrist ablaufen. Es ist in der Regel übliche Praxis, dass die Gerichte den ersten Verhandlungstermin erst nach Ablauf der Schonfrist einberaumen, wobei aber auch anders verfahren wird.

Wenn Sie vor Ablauf der Schonfrist anerkennen, ergeht ohne weiteres sofort das Anerkenntnisurteil, denn für das Gericht besteht für diesen Fall dann kein Grund mehr "abzuwarten", weil Sie ja dann anerkannt hätten und damit alle Voraussetzungen für den Erlass eines Anerkenntnisurteils vorlägen.

Jedoch würde ich ihnen für den Fall, dass Sie sicher davon ausgehen, die Restforderung bis zum Ablauf der Schonfrist nicht zusammenzubekommen, empfehlen anzuerkennen, da sich hierduch die Anwalts- und Gerichtskosten erheblich vermindern würden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit den besten Grüßen
Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Bewertung des Fragestellers 23.07.2011 | 19:24

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