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Voraussetzungen & Grenzen der Staffelmiete

31.08.2010 15:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

am 01.10.2000 wurde ein Mietvertrag geschlossen. Dieser enthält eine Zusatzvereinbarung, die besagt, dass die Miete sich alle zwei Jahre um 0,97 Cent (0,50 DM) pro qm erhöht.
Nachdem nun die neue Erhöhung zum 01.10. angezeigt wurde, frage ich mich ob dies wirklich so in Ordnung ist ?
Kann dies durch den Vermieter so eingefordert werden, bis der Mieter auszieht oder gibt es Grenzen ?

vielen Dank für Ihre baldige Antwort

Rita55

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Mieterhöhungen können grundsätzlich von den Vertragsparteien vereinbart werden, § 557 BGB. Mieter und Vermieter können auch die künftige Erhöhung der Miete vereinbaren. Dies kann bei Abschluss des Mietvertrages oder auch nachträglich geschehen. Wird vereinbart, dass die Miete sich zu bestimmten Zeitpunkten zu einem bestimmten Betrag ändert, wird dies Staffelmiete genannt. Diese ist unter den Voraussetzungen des § 557 a BGB zulässig.

Voraussetzung ist, dass die Vereinbarung schriftlich getroffen wird, dass die Miete jeweils für mindestens ein Jahr unverändert bleibt und dass die jeweilige Miete oder der Erhöhungsbetrag in einem Geldbetrag ausgewiesen wird. Diese Voraussetzungen scheinen bei Ihnen erfüllt zu sein. Eine Staffelmiete wird vornehmlich bei Gewerberäumen vereinbart. Sie ist aber bei Wohnraum nicht ausgeschlossen.

Der Vorteil bei der Staffelmiete ist, dass andere Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. So z.B. die Mieterhöhung nach § 558 BGB zum Angleich an die ortsübliche Vergleichsmiete.

Grenzen gibt es bei der Staffelmiete nur bedingt. Das Gesetz, das die Staffelmiete regelt, schreibt keine Grenzen vor. Dennoch verbieten allgemeine Grundsätze die Ausnutzung einer angespannten Wohnungslage oder wucherähnliche Geschäfte. Da es sich jedoch bei der Erhöhung alle zwei Jahre um einen vergleichsweise geringen Betrag handelt, dürfte ein wucherähnliches Geschäft jedoch ausscheiden.

Die Staffelmiete kann heute ohne eine zeitliche Beschränkung geschlossen werden. Jedoch beruht dies auf einer neueren Gesetzesänderung.

Vor dem 01.09.2001 galt eine Höchstdauer von zehn Jahren für die Vereinbarung einer Staffelmiete. Soweit damals eine Staffelmiete über diesen Zeitraum hinaus vereinbart wurde, ist sie unwirksam, als sie über die zulässige Höchstdauer hinausgeht BGH, Urteil vom 17. 12. 2008 - VIII ZR 23/08.

Die neue Gesetzeslage gilt nur für Verträge ab dem 01.09.2001.

An Hand Ihrer Informationen vermute ich, Sie haben keine Höchstdauer vereinbart. Da bei Abschluss Ihres Mietvertrages die alte Regelung mit der Höchstdauer galt, dürfte Ihr Vermieter nach Ablauf der Höchstfrist keine Mieterhöhung verlangen. Weitere Grenzen kann ich nicht erkennen.

Ich hoffe, meine Ausführungen helfen Ihnen. Soweit noch Unklarheiten verbleiben sollten, bitte ich Sie von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.

Ich weise Sie darauf hin, dass es sich bei meinen Ausführungen um eine erste rechtliche Einschätzung auf Grund Ihren Sachverhaltsschilderung handelt. Das Hinzufügen oder Weglassen von Tatsachen kann die rechtliche Bewertung erheblich verändern.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)



Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2010 | 20:07

Sehr geehrte Frau Haßelberg,

vorab bereits vielen Dank für Ihre schnelle und umfangreiche Antwort.

Die Vereinbarung über die Mieterhöhung findet sich im Mietvertrag nicht unter der Rubrik Staffelmiete sondern unter Zusatzvereinbarungen, ist auch dann von einer Staffelmiete und der daraus folgenden Rechtslage auszugehen ?
Das Mietverhältnis besteht nun am 01.10.2000 10 Jahre, dann wäre eine weitere Mieterhöhung ausgeschlossen, da das alte Recht gilt ?

Mit freundlichen Grüßen
Rita55

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2010 | 20:58

Sehr geehrte Fargestellerin,

leider haben sich Ihre Nachfrage und meine Ergänzung zeitleich überschnitten.

Eine Staffelmiete liegt bereits bei der Vereinbarung einer einzelnen Mietsteigerung vor. Unerheblich ist, ob sie als Zusatzvereinbarung oder als Staffelmiete deklariert wird. Nicht die Bezeichnung, sondern der Inhalt ist entscheidend.

Abgesehen davon, dass die Vereinbarung, wie aus meiner Ergänzung ersichtlich, von Anfang an unwirksam sein könnte, müssen Sie jedenfalls ab dem 1.10. keine Erhöhung mehr hinnehmen.

Ich hoffe, Ihr Vermieter wird dies problemlos einsehen. Vielleicht iste s hilfreich ihm die erwähnten Fundstellen zu nennen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

Ergänzung vom Anwalt 31.08.2010 | 20:45

Sehr geehrte Fragestellerin,

mir ist nachträglich aufgefallen, dass die Mieterhöhung auch innerhalb der ersten zehn Jahre unwirksam sein könnte. Gemäß § 557 a BGB ist für eine wirksame Vereinbarung der Staffelmiete notwendig, dass die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem GELDBETRAG ausgewiesen sein muss. Ihrer Schilderung nach ist im Mietvertrag nur der Steigerungsbeitrag pro Quadratmeter geregelt. Dies ist nicht ausreichend, da der Steigerungsbetrag noch errechnet werden muss. § 557 a BGB stellt eine Ausnahmevorschrift dar, die enge Grenzen hat. Mit einer solchen Formulierung wird die Schutzfunktion der Regelung umgangen (Schmidt-Futterer, Mietrecht,9. Auflage 2007, § 557 a BGB, Rdn 31-37).

Sie sollten daher einmal genau prüfen, ob Ihr Mietvertrag die jeweilig erhöhte Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag ausweist. Wenn Sie lediglich die von Ihnen zitierte Formulierung finden, dürfte die Vereinbarung der Staffelmiete unwirksam sein. Die Folge wäre, dass Sie Erhöhungsbeträge gemäß § 812 BGB sogar erstattet bekommen können, soweit diese nicht verjährt sind.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)


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