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Voraussetzung für ausserordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrages

11.01.2015 17:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um Kündigungsmöglichkeiten bei mangelnder Zahlungsmoral des Wohnungsmieters.

Am 01.07.2013 wurde mit dem Mieter M ein Zeitmietvertrag bis zum 30.06.2015 abgeschlossen. Es gab von Anfang an Probleme mit der Mietzahlung. Zwar sammelten sich mit einer Ausnahme am Anfang keine grösseren Mietschulden an, aber die Miete (625 €) wurde immer wieder nicht in voller Höhe überwiesen, nach Mahnung wurde der überfällige Betrag meist vor Fälligkeit der nächsten Miete bezahlt.

Ursache ist, dass der Mietvertrag mit einer Person abgeschlossen ist, die Mietzahlung jedoch durch zwei Personen erfolgt. M bezieht Grundsicherung, die den Mietanteil von M, seiner Frau und der 18-jährigen Tochter abdeckt, Der Rest wird vom M's Sohn getragen, der ALG II bezieht. Für den Sohn gingen seit letzten Oktober keine Metzahlungen mehr ein. Anhaltspunkte, dass einn Fehler des Jobcenters die Ursache sein könnte, gibt es nicht; es wurde auch nichts dergleichen vom Mieter behauptet.

Nachdem die Zahlung einige Monate pünktlich erfolgte, ging Im Oktober bis zum 3. Werktag nur M's Mietanteil ein. Wir haben den fehlenden Betrag (~150 €) im Oktober angemahnt, Die Zahlung erfolgte durch M zwar nach einigen Tagen, aber im November war am 3. Werktag wieder nur M's Mietanteil auf dem Konto, worauf wir eine Abmahnung in Aussicht stellten, die dann nach unpünktlicher Zahlung im Dezember erfolgte, aber nicht zu einer Verbesserung der Zahlungsmoral führte. Der Restbetrag für Januar fehlt bis heute. Dies ist der 15. Zahlungsverzug seit Vertragsbeginn.

Da wegen des Zeitmietvertrages eine ordentliche Kündigung ausscheidet, stellt sich für uns die Frage, ob durch das bisherige Verhalten des Mieters aufgrund der geschilderten Situation die Möglichkeit einer ausserordentliche Kündigung besteht.

Sehr geehrte Vermieter,

wichtig ist zunächst, wer Ihr Mietvertragspartner ist. Auf dessen (Zahlungs-)Verhalten kommt es an, nicht das der faktisch Zahlenden. Gleichwohl sollte eine Kündigung vorsorglich gegenüber ALLEN ausgesprochen werden, dto. mit Abmahnungen (sofern spezifizierbar) ebenso verfahren werden.

Sodann trifft Ihre Ansicht zu, dass eine ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags ausscheidet. Das folgt aus den §§ 575 ff. BGB. Prüfen Sie aber bitte, ob Sie bei Abschluss des Mietvertrags überhaupt die mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 1.9.2001 (Eigennutzungsvorbehalt; Instandsetzungsabsicht, Angestellte etc.) Formen beachtet und eingehalten haben. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor gilt nämlich das Mietverhältnis als von Anfang an auf unbestimmte Zeit geschlossen § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB.


Die von Ihnen beschriebene Zahlungsmoral kann man dahingehend zusammenfassen, dass nunmehr der 15. Zahlungsverzug seit Vertragsbeginn zu verzeichnen ist.
Allerdings kann es fraglich sein, ob die Summe der sukzessiven und auch partiellen Zahlungsmoral bei einem Mietvertrag zur fristlosen Kündigung ausreicht.

Dazu gibt es eine Fülle von kasuistischen Entscheidungen: Etwa dauernd unpünktliche Mietzahlung: BGH WuM 2007, 24, Mietrückstände BGH WuM 2012, 682.


Die Urteile stelle ich Ihnen gerne im Volltext zur Verfügung.

Grundsätzlich gilt auch für den Zeitmietvertrag das Recht zur außerordentlichen Kündigung (Palandt zu § 575 Rn 4):

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht für den Vermieter ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Miete bedeutet die Kaltmiete zuzüglich den als Pauschale bzw. als Vorauszahlungen ausgewiesenen Betriebskosten. Gemäß § 569 Abs. III Nr. 1 BGB gilt der Rückstand bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann als nicht unerheblich, wenn er den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt. Eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter ist nicht zwingend. Gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann er die Kündigung sofort aussprechen.

Anders als bei der fristlosen Kündigung kann bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs aber nicht durch ein nachträgliche Zahlung des Mietrückstands die Kündigungswirkung abgewendet werden. Ein Heilung durch nachträgliche Zahlung tritt dann nicht ein. Zahlt der Mieter vor Ausspruch der Kündigung an Sie, wird die Kündigung unwirksam gem. § 543 II S. 2 und 3 BGB.
.

Bei wenig einsichtigen Mietern kann es auch empfehlenswert sein, in Verhandlungen mit dem Mieter über einen Mietaufhebungsvertrag, ggf.(wg. Ihrer Schilderung) unter Beteiligung des „Jobcenters" zu treten. Denn etwa nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann ein säumiger Mieter sogar noch nach Rechtshängikeit einer Räumungsklage u.U. die Kündigung noch unwirksam machen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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