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Voraberbe


| 31.05.2006 09:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Folgender Sachverhalt:
A und B sind laut Grundbucheintrag zu je 1/2 Eigentümer eines Grundstückes und des darauf stehenden Hauses. Das Haus ist komplett vermietet, die Mieteinnahmen decken die Rückzahlung des Kaufkredits.
B möchte seinen Anteil als Voraberbe an seinen Sohn C übertragen.
Laut Auskunft des Notars ist dies problemlos möglich. Ist das richtig oder muss A in seiner Eigenschaft als Miteigentümer dem möglicherweise zustimmen ?
Kann C nach erfolgter Übertragung in den laufenden gemeinsamen Kreditvertrag einsteigen ? Der aktuelle Vertrag endet am 31.08. und muss neu verhandelt bzw. mit einer anderen Bank abgeschlossen werden ... es bietet sich also auch von diesem Gesichtspunkt her an.

Zwischen A und B wurde schriftlich vereinbart, dass A gegen Entgelt die Verwaltung des Mietobjektes übernimmt. Muss C als "Neu"eigentümer diesen Vertrag übernehmen oder darf er ihn fristgemäss ohne Angaben von Gründen kündigen ? Hintergrund ist ein Rechtstreit, den A vor einem Jahr gegen C angestrengt hat. Aus diesem Grund wird eine "neutrale" und unabhängige Verwaltung angestrebt, um Konfliktpotential von vornherein so gering wie möglich zu halten.
Abschliessend noch die Frage: als welche Rechtsform stellt sich das Ganze überhaupt dar ? Bislang konnte dazu auch vom Notar keine eindeutige Antwort gegeben werden. Wohneigentum scheidet offensichtlich aus, da eine Aufteilung zu je 1/2 erfolgte.

Vielen Dank !
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


vorbehaltlich der notwendigen Einsicht in die Unterlagen dürfte es sich um Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff BGB (alle Vorschriften sind über unsere Homepage aubzurucken, so dass ich von einem Abdruck hier absehe) handeln.

Hier liegt dann noch die Unterart des Miteigentums nach Bruchteilen gemaäß § 1008 BGB vor, wobei der Notar hier -vorbehaltlich der Einsicht in die Unterlagen- Recht hat; jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil verfügen. Eine Zustimmung des anderen Miteigentümers ist nur bei der Verfügung über die gesamte Sache notwendig.

Dieses greift dann bei der Frage des Kreditvertrages ein; dort ist neben der Zustimmung des Kreditinstitutes auch die Zustimmung von A notwendig.

C muss auch zunächst in den Verwaltungsvertrag "einsteigen", wird ihn aber Kündigen können, da ein möglicherweise vereinbarter Ausschluß der Kündigung wahrscheinlich unwirksam wäre (aber auch hierzu bedarf es der Einsicht in die Unterlagen und Kenntnis des genauen Wortlautes der Vereinbarung, so dass man ehrlicherweise zusätzlich nur empfehlen kann, mit allen Unterlagen im Rahmen einer individuellen Beratung einen Rechtsanwalt mit der genauen Prüfung - die hier so nicht möglich ist - zu beauftragen).

Eine "neutrale" Verwaltung würde sich hier auf jeden Fall anbieten, um weiteres Streitpotential zu vermeiden. Dieses kann auch erreicht werden.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2006 | 11:11

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Eine Nachfrage zum Verwaltervertrag:
Unter Laufzeit ist vereinbart worden "Er verlängert sich stillschweigend jeweils um 1 Jahr, wenn er nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten schriftlich gekündigt wird.
Bei einer Erbengemeinschaft des Eigentümers kann die Kündigung nur durch sämtliche Miterben gemeinschaftlich erfolgen."

Bedeutet das für C, dass er nur kündigen kann, wenn A damit einverstanden ist ? Das würde doch Unkündbarkeit bedeuten, solange A nicht seiner eigenen Ablösung zustimmt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2006 | 11:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

der Passus ist zwar rechtlich zulässig und käme zunächst auch der Unkündbarkeit gleich. Aber hier besteht die Möglichkeit, die fehlende Zustimmung dann durch ein Gerichtsurteil zu ersetzen.

Dieses dauert zwar etwas länger und ist auch kostenintensiver, führt aber dann zum gewünschten Erfolg, nämlich der Kündigung und Einsetzung eines Dritten.

Das sollte man A dann mitteilen, da er bei unvernünftiger Weigerung dann auch sicherlich die Kosten zu tragen hätte, so dass eine Weigerung einer "Geldvernichtung" gleich kömmen würde. Das kann aber auch nicht im Interesse des A sein.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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