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Vom Vorbesitzer erworbene Mietrückstände als Kündigungsgrund?


15.01.2006 19:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich werde in den nächsten Tagen ein älteres Dreifamilienhaus erwerben, wobei eine Wohnung leersteht und für zwei Wohnungen schon längerdauernde (über 10 bzw. über 20 Jahre) Mietverhältnisse bestehen. Die leerstehende Wohnung möchte ich umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen unterziehen und daraufhin baldmöglichst selbst beziehen. Zug um Zug möchte ich auch die beiden weiteren Wohnungen grundlegend modernisieren (Baujahr 1922, feuchte Wände, Ofenheizug, Dachgeschoss teilausgebaut aber nicht isoliert) und würde mich gerne von meinen Mietern trennen, da die hierfür erforderlichen Maßnahmen eigentlich nur bei einer leerstehenden Wohnung sinnvoll durchführbar sind. Zudem würde sich nach einer Umlegung der Modernisierungskosten auf die Miete mit 11% jährlich die Miete voraussichtlich mehr als verdoppeln.

Da eine der beiden Mieterparteien mit mehreren Monatsmieten im Rückstand ist, hat mir der Verkäufer angeboten, diesen Mietrückstand im Zuge des Kaufes mit zu erwerben, um dadurch einen Grund für eine fristlose Kündigung zu haben.

Ist ein solches Vorgehen rechtlich haltbar, und was muss ich dabei beachten? Muß ich ggf. von meinem Recht auf fristlose Kündigung unmittelbar nach Eigentumsübergang Gebrauch machen, oder kann ich zunächst einfach die Zahlung der rückständigen Beträge anmahnen und, da nicht zu erwarten ist dass die Mieter ihre Zahlungsmoral ändern werden, erst zu einem späteren Zeitpunkt die Kündigung aussprechen?

Ich möchte dieses Vorgehen jedoch erst als letztes Mittel wählen. Stattdessen würde ich lieber zunächst versuchen, mich einvernehmlich von meinen Mietern zu trennen. Dazu schwebt mir vor, ihnen Erlass der bis jetztigen Zeitpunkt rückständigen Miete (was absulut gesehen ein sehr geringfügiger Betrag ist) sowie Zahlung einer Umzugs-Entschädigung anzubieten, für den Fall dass sie einem Mietaufhebungsvertrag z.B. zu Ende Juni zustimmen und bis dahin tatsächlich die Wohnung geräumt haben. Auch hier die Frage, was muss ich dabei besonderes beachten und wie kann ich mich dagegen absichern, dass die Mieter dieses Entgegenkommen ausnutzen und ich mir selbst womöglich einen Trumpf (fristlose Kündigung) aus der Hand gegeben habe? Was ist, wenn sie zunächst einwilligen, dann aber doch nicht ausziehen? Ist der Mietvertrag dann trotzdem in jedem Fall beendet und ich kann auf Räumung klagen, oder können die Mieter womöglich im Nachhinein sich noch auf soziale Härte oder dergleichen berufen?
15.01.2006 | 19:58

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich summarisch unter Berücksichtigung der vorhandenen Informationen beantworten:

Sie sprechen hier letztlich das Kündigungsrecht des § 543 BGB an. Die betreffende Vorschrift füge ich dieser Beantwortung der Vollständigkeit halber bei.

BGB § 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich
fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil
nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,

2. (…)
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete
oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit
der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der
die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3)Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.

Sie treten nunmehr als Erwerber freilich in das Rechtsverhältnis des jetzigen Eigentümers ein, vgl. dazu § 566 BGB. Daraus ergibt sich ausdrücklich, dass der Erwerber in die sich während des Mietverhältnisses ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Dies umfasst freilich auch entsprechende Kündigungsrechte, die sich aus der obig zitierten Norm ergeben können und in Ihrem Fall (nach Ihrer Darlegung) vorzuliegen scheinen. Was Sie dabei letztlich im Rahmen der Verkaufsgespräche letztlich mit dem Verkäufer regeln ist generell unbeachtlich, weil der Mieter daraus keine Vorteile ziehen darf. Natürlich können Sie erst anmahnen, dürfen dann aber das übergegangene Kündigungsrecht ausnutzen. Wenn Sie aber zu lange abwarten, fragt sich natürlich, ob die Weiterführung des Vertrages wirklich unzumutbar ist (jedenfalls falls doch Zahlungen erfolgen). Regelmäßig liegen hier aber keine Probleme.

Gegen eine einvernehmliche Regelung spricht natürlich nichts, allerdings würde ich die Verbindlichkeit bei Menschen, die nicht einmal ihre Miete zahlen in Abrede stellen. Freilich können Sie aus einem Aufhebungsvertrag gleichsam eine Räumungsklage durchführen, sodass im Ergebnis nichts verloren wäre.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel, den 15.01.2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 17.01.2006 | 17:28

Habe ich Sie bezüglich der rückständigen Miete dahingehend richtig verstanden, dass ich gemäß § 566 BGB diesen Rückstand mit dem Erwerb des Hauses sozusagen automatisch miterwerbe, ohne dass es diesbezüglich einer weiteren Vereinbarung mit den Verkäufer bedarf, insbesonde ohne dass es über den Kaufpreis hinaus einer gesonderten Ablösesumme an den Verkäufer quasi für den Erwerb der Forderungen bedarf? Oder erwerbe ich durch Kauf nur das Recht auf fristlose Kündigung, der Mietrückstand jedoch steht dem Verkäufer zu da sich die Forderung ja auf eine bereits von ihm erbrachte Leistung zu einem früheren Zeitpunkt bezieht. Dann hätte ich aber keine Möglichkeit, den Rückstand anzumahnen, was doch wohl Voraussetzung für eine fristlose Kündigung ist.
Bitte könne Sie mir diesen Sachverhalt nochmals klarstellen?

Zudem muss ich mir den Mietrückstand vom Verkäufer ja irgendwie dokumentieren lassen, bin also wohl doch gezwungen, die die von ihm geforderte Ablösesumme zu bezahlen. Andernfalls könnte er ja sonst einfach plötzlich behaupten, es gäbe keinen Mietrückstand und ich bin in Beweisnot. Oder sehen sie da noch einen anderen Weg?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.01.2006 | 18:04


Sehr geehrter Ratsuchender,

ich habe nochmals die entsprechenden Kommentierungen zu Ihrer Frage nachgelesen.
Danach treten Sie grundsätzlich kraft Gesetzes in das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten ein. Alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Rechte (insbesondere Ansprüche) bleiben dem bisherigen Vermieter, soweit jedenfalls der BGH (vgl. Palandt, § 566 Rn. 17 mit Rechtsprechungsnachweisen).

Diese Ansprüche können allerdings im Rahmen der Veräußerung abgetreten werden. Von daher wäre es tatsächlich ratsam, wenn Ihnen der Verkäufer die bestehenden Mietschulden abtritt. Wie das im Rahmen der Kaufsumme letztlich berücksichtigt wird, ist dabei irrelevant. Sie sollten darauf achten, dass etwaige Verjährungsfristen (unter anderem auch § 548), die unter dem alten Vermieter zu laufen begonnen haben, weiterlaufen. Insbesondere die Regelverjährung nach § 195 (Drei Jahre) ist dabei von Bedeutung. Ich hoffe, dass der Sachverhalt insoweit klar geworden ist.

Eine Dokumentierung der Mietschulden wäre im Rahmen einer formlosen Abtretungsurkunde problemlos möglich. Ich denke dies wäre der sinnvollste Weg!

Ich hoffe, dass nunmehr alle Unklarheiten beseitigt sind und wünsche Ihnen weiterhin alles Gute!

Hochachtungsvoll
Hellmann
- Rechtsanwalt -

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