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Vom Untermieter zum Hauptmieter. Geht das?

| 24.07.2018 15:01 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich wohne mittlerweile in Berlin seit fast drei Jahren (September 2015) zur Untermiete. Diese Untervermietung ist leider nie von der Hausverwaltung autorisiert worden.

Frage 1: Was passiert, wenn dies irgendwann rauskommt? (z.B. fristlose Kündigung oder erst Abmahnung, Schadenersatz da die Miete im Haus mittlerweile fast das Doppelte kostet)

Ich möchte gern der Hauptmieter werden und habe meine Vermieterin (also die Hauptmieterin, die auch kein Interesse an der Wohnung mehr hat und mich nur aus Gefälligkeit dort wohnen lässt) gefragt, ob sie mich als ihren Lebenspartner ausgibt und mich so in den Mietvertrag aufnimmt, da mir diese illegale Nummer aus diversen Gründen mittlerweile auf den Keks geht. Sie möchte aber keine schlafenden Hunde wecken. Da einerseits mein Name seit Einzug am Klingelschild und Briefkasten steht. Sowie andererseits, weil ich in der Wohnung seit Einzug amtlich gemeldet bin. Die Hausverwaltung könnte evtl. im amtlichen Melderegister oder am Briefkasten/Klingelschild nachgucken, ob ich dort gemeldet bin bzw. bereits wohne und dann auf die Idee kommen, dass ich de facto dort schon fast drei Jahre wohne. Sie hat die größte Angst vor einem evtl. Schadenersatz, der auf sie als Hauptmieterin zukommen könnte.

In diesem Zusammenhang bitte das strenge Berliner Meldegesetz seit November 2015 beachten, wo der Vermieter alle gemeldeten Personen in seinem Haus abfragen kann.

Frage 2: Ist es also möglich, mich gefahrlos (!) in den Mietvertrag aufzunehmen und kann sie irgendwann sagen, dass wir uns getrennt haben und sie scheidet aus dem Mietvertrag aus, so dass ich der einzige (Haupt)Mieter der Wohnung bleibe?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage
wie folgt.

zu Frage 1:

Die Untervermietung ohne Einwilligung des Vermieters stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung dar. Sie ist eine Pflichtverletzung durch den Mieter und führt zu folgenden Rechtsfolgen:

Zunächst einmal haftet der Mieter für jeden Schaden, der an dem Objekt dadurch entsteht, dass dem Dritten unbefugt der Gebrauch des Mietobjektes überlassen worden ist.

Dem Vermieter steht das Recht auf Erhebung einer Unterlassungsklage nach Paragraph 541 BGB zu.

Der Vermieter hat das Recht auf außerordentliche Kündigung des Mietvertrages, es sei denn der Mieter hat im Zeitpunkt der Kündigung einen Anspruch gegen den Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis den Wohnraum einem Dritten zu überlassen. In diesem Fall bleibt dem Vermieter lediglich die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der entsprechenden Fristen, vergleiche Paragraph 573 Abs. 2 Nummer 1 BGB.

Aus Paragraph 553 BGB kann sich ein Anspruch für den Mieter gegen den Vermieter ergeben, eine Untervermietung zu erlauben. Hierzu ist ein berechtigtes Interesse des Mieters, d. h. ein vernünftiger Grund an der Gebrauchsüberlassung erforderlich. Dieser Grund muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und kann seine Ursache in persönlichen, familiären oder wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters haben. Fallgruppen sind hier bspw. das gesunkene Einkommen, beruflich bedingter Aufenthalt an einem anderen Ort oder aber die Bildung eines gemeinsamen Haushaltes mit einem Lebensgefährten. In diesen Fällen besteht in der Regel einen Anspruch gegen den Mieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Der Anspruch setzt jedoch auch voraus, dass die Erlaubniserteilung für den Vermieter zumutbar ist. Hier ist vor allem zu beachten, dass der Vermieter die Erlaubniserteilung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen kann. Stimmt dann der Mieter dem nicht zu, so besteht ein Grund für den Vermieter die Erlaubnis zu verweigern.

Hingegen hat der Vermieter nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshof keinen Anspruch auf Auskehrung der durch die unberechtigte Gebrauchsüberlassung vereinnahmten Miete gegen den Mieter. Hierzu wird auf das Urteil des Bundesgerichtshof vom 13.7.2012, Aktenzeichen V ZR 206/11 verwiesen.

zu Frage 2:

Der Anspruch auf Gebrauchsüberlassung zum Beispiel als Lebensgefährte hat unmittelbar nichts mit der Eigenschaft als Mieter zu tun. Um unmittelbare mietvertragliche Bindungen mit dem Vermieter zu erzeugen, ist jedenfalls ein entsprechender Vertrag erforderlich. Der Vermieter müsste dann in jedem Fall mitwirken. Dies gilt sowohl für den Eintritt einer weiteren Person in den Mietvertrag, zum Beispiel als Lebensgefährte, als auch für die Übertragung des Vertrages auf einen neuen Mieter.

So ist für den Eintritt eines neuen Mieters in einen bestehenden Mietvertrag eine dreiseitige Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem alten sowie neuen Mieter erforderlich.

Im Hinblick auf die jederzeit mögliche Aufdeckung der unbefugten Gebrauchsüberlassung empfehle ich Ihnen, die Angelegenheit schnellstmöglich mit dem Vermieter zu klären. Da Sie anstreben Hauptmieter der Wohnung zu werden, sollte dem Vermieter der Abschluss einer entsprechenden dreiseitigen Vereinbarung, durch die Sie die Rechtsnachfolge der bisherigen Mieterin antreten, geregelt werden.

Ich wünsche Ihnen Alles Gute!

Bitte beachten Sie, dass die Beratung im Rahmen dieser Plattform nur eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Sie kann daher eine detaillierte Rechtsberatung, unter Vorlage von Unterlagen und Urkunden, niemals ersetzen.

Freundliche Grüße

D. Meivogel
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2018 | 11:26

Vielleicht habe ich mich bei Frage 2 falsch ausgedrückt. Der Kern meiner Frage war, ob es rechtlich möglich ist, mich in den Mietvertrag als Lebensgefährte aufzunehmen. Also ob der Vermieter dies verwehren kann? Ich bin nämlich der Meinung, dass wenn die Wohnung in Art und Weise für zwei Menschen geeignet ist, der Vermieter die Aufnahme eines Lebenspartners nicht verwehren darf.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.07.2018 | 11:42

Sehr geehrter Fragesteller,

die Antwort auf Ihre zweite Frage ergibt sich aus meiner Beantwortung zu ihrer ersten Frage.

Dort hatte ich wie folgt formuliert:

Aus Paragraph 553 BGB kann sich ein Anspruch für den Mieter gegen den Vermieter ergeben, eine Untervermietung zu erlauben. Hierzu ist ein berechtigtes Interesse des Mieters, d. h. ein vernünftiger Grund an der Gebrauchsüberlassung erforderlich. Dieser Grund muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und kann seine Ursache in persönlichen, familiären oder wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters haben. Fallgruppen sind hier bspw. das gesunkene Einkommen, beruflich bedingter Aufenthalt an einem anderen Ort oder aber die Bildung eines gemeinsamen Haushaltes mit einem Lebensgefährten. In diesen Fällen besteht in der Regel einen Anspruch gegen den Mieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte. Der Anspruch setzt jedoch auch voraus, dass die Erlaubniserteilung für den Vermieter zumutbar ist. Hier ist vor allem zu beachten, dass der Vermieter die Erlaubniserteilung von einer Erhöhung der Miete abhängig machen kann. Stimmt dann der Mieter dem nicht zu, so besteht ein Grund für den Vermieter die Erlaubnis zu verweigern.

Der Mieterin steht in der Regel also ein Anspruch auf Aufnahme ihres Lebensgefährten in den Mietvertrag zu, wenn dies dem Vermieter zumutbar ist. Dies ist es in der Regel dann, wenn eine entsprechend erhöhte Mietforderung durch den Mieter auch akzeptiert wird.

Freundliche Grüße

Meivogel

Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.08.2018 | 18:08

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Stellungnahme vom Anwalt: