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Vollstreckungsabwehrklage gegen Zwagnsverwalter

21.02.2014 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Guten Tag,

ich habe seit 2007 ein Mehrfamilienhaus mit einer Gaststätte im EG für einen Eigentümer verwaltet. Teil der Abmachung war es auch, hin und wieder Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Der Eigentümer hat mich bevollmächtigt die Verbindlichkeiten für die Renovierung aus den Mieteinnahmen zu tilgen. Oftmals war es so, dass größere Renovierungsarbeiten, zum Beispiel die Kernsanierung einer Wohnung erforderlich war.

Diese habe ich an die Handwerker im Voraus bezahlt, weil das Mieteinnahmen-Konto nicht dafür ausgereicht hätte. Die einzelnen Maßnahmen erfolgten stets mit Zustimmung des Eigentümers und es handelte sich um dringende Maßnahmen, um die Wohneinheiten bewohnbar zu machen.

Abgemacht war, dass ich aus den nachfolgenden Mieten dann meine Forderungen gegen den Eigentümer tilge.

Im Juli 2012 wurde auf Grund eines Beschlusses des Amtsgerichtes die Zwangsverwaltung angeordnet. Zu dieser Zeit konnte ich bereits den Eigentümer nicht mehr erreichen. Er war auch nicht bereit mit mir persönlich die Angelegenheiten zu klären.

Gegen den Eigentümer hatten sich da bereits hohe Forderungen angehäuft, so dass ich bis Ende Dezember 2012 die Mieten für die Gaststätte im EG eingenommen habe. Die Forderungen gegen den Eigentümer übersteigen diesen Betrag bei Weitem.

Nun ist es so, dass der Zwangsverwalter gegen mich persönlich die von mir im Zeitraum Juli bis Dezember 2012 vereinnahmten Mieten auf Grund eines erworbenen Titels vom September 2013 vollstrecken möchte.

Obwohl der Beschluss des Amtsgerichtes Ende letzten Jahres aufgehoben und damit der Zwangsverwalter nicht mehr zuständig ist, hat der Zwangsverwalter weiterhin den Gerichtsvollzieher beauftragt gegen mich zu vollstrecken.
Hierzu liegt mir ein Schreiben des Gerichtsvollziehers mit Ladung zur Abgabe eines Auskunftsverzeichnisses mit anschließender eidestattlicher Versicherung gemäß § 802f ZPO vor. Diesem Schreiben ist ein Auftrag an denn Gerichtsvollzieher durch den Zwangsverwalter beigefügt.

Ich habe mich gefragt, wie ich mich gegen den Zwangsverwalter wehren kann,
(z.B. Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO oder Einstweilige Einstellung der Zwangsverwaltung gem. § 707 ZPO oder weitere?).



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, hat der Zwangsverwalter bereits gegen Sie einen Titel erwirkt, also entweder ein Urteil oder einen Vollstreckungsbescheid.

Wenn dem so ist, haben Sie für Ihre Forderungen nicht die Möglichkeit nach § 767 ZPO. Hier wären Sie, wie der Jurist sagt, präkludiert. Dies bedeutet, dass bereits zum Zeitpunkt des Verfahrens Sie die Forderung hätten geltend machen können (und müssen), etwa durch Aufrechnung. Maßgeblich kommt es nicht auf die tatsächliche Erklärung an, sondern darauf, wann die Aufrechnung hätte erklärt werden können. Mit einer Klage nach § 767 ZPO können Sie wirklich nur solche Ansprüche geltend machen, die nach dem Verfahren entstanden sind.

Der Weg über § 707 ZPO ist versperrt, weil das Verfahren offenbar "sauber" durchgelaufen ist, also weder einer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand in Frage kommt, noch eine Wiederaufnahme oder eine Gehörsrüge erhoben wurde und auch kein Urkundsprozess stattgefunden hat.

Der Zwangsverwalter kann etwa in den Fällen des § 12 Abs. 2 ZwVwV auch noch nach der Aufhebung der Zwangsverwaltung einzelne Maßnahmen wie laufende Vollstreckungen weiterführen, sodass die weitere Vollstreckung nicht ungewöhnlich ist. Für die Einzelheiten müsste man jedoch mal einen Blick in die Unterlagen werfen, sodass ich Ihnen empfehle sich an einen lokalen Kollegen zu wenden, denn rein über den elektronischen Weg wird dies hier nicht gehen.

Hier stellt sich die Frage, wieso Sie bis dato nicht Ihre Forderungen in irgendeiner Form beansprucht haben. Im Wege eines Vorgehens gegen die Vollstreckung selbst geht das hier nämlich nicht, weil sie grundsätzlich nur nach § 767 ZPO vorgehen könnten, was aus dem oben beschriebenen Grund wohl nicht mehr geht.

Sollten Ihre Forderungen nicht verjährt sein empfehle ich Ihnen diese, falls berechtigt und beweisbar, gerichtlich geltend zu machen und sodann gegen den Eigentümer zu beanspruchen. Dies wäre jedenfalls aussichtsreicher als gegen die Zwangsvollstreckung vorzugehen, denn alle anderen Rechtsbehelfe in der Zwangsvollstreckung würden Ihnen nicht helfen, da diese alle ein anderes Ziel haben. Zur Durchsetzung Ihrer Forderungen empfehle ich Ihnen ebenfalls die Konsultation eines lokalen Kollegen, denn nach der Schilderung dürften etwaige Ansprüche sehr komplex sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2014 | 17:09

Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehe ich das richtig, dass es für die weitere Vollstreckung gemäß § 12 Abs. 2 ZwVwV eines Beschlusses durch das Amtsgericht bedarf, nach der der Zwangsverwalter weiter vollstrecken darf.

Weiterhin müsste die Vollstreckung für den ordnungsgemäßen Abschluss der Zwangsverwaltung erforderlich sein.

Fehlt dieser, dürfte es dem Zwangsverwalter ja auch nicht gestattet sein, weiterhin zu vollstrecken. Zumindest habe ich doch das Recht, Zahlungen solange zu verweigern, bis mir ein solcher Beschluss vorliegt!?



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.02.2014 | 17:43

Das sehen Sie richtig, dass es eines Beschlusses bedarf. Da das Zwangsvollstreckungsverfahren jedoch ein streng formalisiertes Verfahren ist, werden materiell-rechtliche Einwendungen vom Gerichtsvollzieher nicht geprüft. Deswegen gibt es Wege wie etwa der über § 767 ZPO, der aber versperrt ist. Ich würde daher zunächst beim Amtsgericht zu dem Aktenzeichen der Zwangsverwaltung nachfragen ob ein solcher Beschluss besteht und beim Fehlen dies ggf. rügen.

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