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Vollstreckung in die gemeinsame Immobilie

| 28.06.2013 21:01 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Der Insolvenzverwalter meines ehemaligen Auftraggebers ( Vertrag als freier Mitarbeiter im Anschluss an einen befristeten Arbeitsvertrag ) verlangt Rückzahlung von zu Unrecht erhaltenen Honoraren. Diese wurden teilweise durch eine nun ebenfalls insolvente Tocherfirma an mich gezahlt. Seine Klage vor dem Landgericht war erfolgreich, er hat nun einen vollstreckbaren Titel. Ohne Rechsschutzversicherung kann ich weitere Instanzen aus Kostengründen nicht beschreiten, zumal das im Ergebnis vermutlich nichts ändert, sondern für utopisches Geld nur geringen Zeitgewinn brächte.
Einen Vorschlag auf aussergerichtlichen Vergleich ( Zahlung von 60% der Hauptforderung in für mich bezahlbaren Raten innerhalb von zwei Jahren) hat er nach anfänglicher Zustimmung und einer umfangreichen Selbstauskunft nun abgelehnt und will mehr ( ca. 80% der Hauptforderung ) ansonsten kündigt er Vollstreckung an, vor allem in meinen Anteil des selbstbewohnten Einfamilienhauses, das meiner Frau und mir in ehel.Gütergemeinschaft zu gleichen Teilen gehört und welches noch mit Fremdmitteln im Grundbuch belastet ist.
Meine Fragen:
1. Kann eine Zwangseintragung im Grundbuch erfolgen?
2. Kann daraus dann die Zwangsversteigerung betrieben werden?
3. Ganz allgemein: hat ein Insolvenzverwalter nicht auch im Interesse der Gläubiger die Pflicht, einer Einigung auf Bais des wirtschaftlich Machbaren zuzustimmen statt rücksichtslos Vollstreckung zu betreiben, wenn absehbar ist, dass a) eine Lohnpfändung die sofortige Kündigung des (bis Mitte 2014 befristeten) Arbeitsverhältnisses bedeutet und damit einer wirtschaftlichen Lösung die Grundlage entzogen wird ( ich bin über 60 ) und b) die Darlehensverträge für das Haus vermutlich bei Bekanntwerden umgehend durch die Bank gekündigt werden?
Alle Argumente sind mehrfach vorgetragen worden, leider ohne Erfolg. Nennenswerte Ersparnisse sind nicht vorhanden und ich habe noch zwei unterhaltspflichtige Kinder im Studium. Nun sehe ich durch solche "Rambo-Methoden" kurz vor Erreichen des wohlverdienten Ruhestandes alles das gefährdet, was meine Frau und ich uns aufgebaut haben.
Was würden Sie mir raten?


-- Einsatz geändert am 28.06.2013 21:08:43

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Der Insolvenzverwalter hat das Recht, im Grundbuch zu Lasten Ihres Miteigentumsanteils einen Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eintagen lassen.

Der Insolvenzverwalter darf nur in ihren Miteigentumsteil vollstrecken. Da Sie mit Ihrer Frau eine Miteigentümergemeinschaft am Hausgrundstück bilden, muss der Insolvenzverwalter folgende Ihrer Rechte gegebüber Ihrer Frau pfänden:

Anspruch auf Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft;

Anspruch auf Teilung des Erlöses;

Anspruch auf Antragstellung zur Aufhebung der Gemeinschaft gem. § 180 ZVG;

Anspruch auf Auszahlung des anteiligen Erlöses nach Teilungsversteigerung i.S.d. § 180 ZVG.

In entsprechender Anwendung von § 1365 Abs. 1 BGB ist die Zustimmung des anderen Ehegatten erforderlich, wenn der Miteigentumsanteil dessen einziges Vermögen ausmacht und der Zugewinnausgleich nicht abgeschlossen ist (OLG Karlsruhe, Beschluss vom 15.07.2003 - Aktenzeichen: 11 Wx 3/03). Die Zustimmung muss im Weigerungsfall durch ein gerichtliches Urteil ersetzt werden. Hierbei hat der Richter eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen vorzunehmen. Ggfs. ist das Zustimmungserfordernis in der Zwangsversteigerung im Wege der sog. Drittwiderspruchsklage durch Ihre Ehefrau nach § 771 ZPO geltend zu machen.

Die einstweilige Einstellung des Verfahrens ist auf Antrag eines Miteigentümers (also Ihrer Ehefrau) auf die Dauer von längstens sechs Monaten anzuordnen, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen der mehreren Miteigentümer angemessen erscheint. Die einmalige Wiederholung der Einstellung ist zulässig (§ 180 Abs. 2 ZVG).

Die einstweilige Einstellung ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen beim Vollstreckungsgericht zu beantragen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der Verfügung, in welcher der Schuldner auf das Recht zur Stellung des Einstellungsantrages, den Fristbeginn und die Rechtsfolgen eines fruchtlosen Fristablaufs hingewiesen wird (§ 30b Abs. 1 ZVG).

Daneben besteht die Möglichkeit, dass Sie selbst beim Vollstreckungsgericht einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO stellen, wenn die Vollstreckung für Sie eine sittenwidrige Härte bedeuten würde. Einem solchen Antrag wird im Regelfall stattgegeben, wenn die Zwangsvollstreckung eine Gefahr für die Gesundheit, insbesondere Suizidgefahr, begründen kann.

Nach § 180 Abs. 3 ZVG kann die Versteigerung im Wege der einstweiligen Verfügung bis zu fünf Jahre ausgesetzt werden, wenn das Wohl eines gemeinsamen Kindes gefährdet wird. Dies dürfte bei volljährigen Kindern, die bereits studieren, indes nicht in Betracht kommen.

Sie können außerdem die Versteigerung verzögern, indem Sie zu Gunsten Ihrer Kinder Wohnrechte ins Grundbuch eintragen lassen. Dann müsste der Verwalter erst einmal Löschungsbewilligungen zur Löschung der Wohnrechte im Grundbuch durchsetzen, da niemand ein mit Wohnrechten belastetes Grundstück ersteigern will. (Die Übertragung Ihres Miteigentumsanteils auf Ihre Frau empfiehlt sich dagegen weniger; denn hiergegen kann der Verwalter mit einer Anfechtungsklage vorgehen, wenn die Übertragung unentgeltlich erfolgt. In diesem Fall entfällt außerdem das Zustimmungserfordernis Ihrer Frau entsprechend § 1365 Abs. 1 BGB, s.o.).

Sicher hat der Verwalter die Pflicht, die Vollstreckung von Titeln der Masse im Interesse der Gläubiger zu betreiben. Werden jedoch durch eine rücksichtslose Vorgehensweise des Verwalters Interessen der Insolvenzgläubiger geschädigt, können dies nur die Gläubiger beim Insolvenzgericht rügen.

Zunächst sollte Ihre Frau ihre Zustimmung zu einer Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verweigern. Dann sollten Sie und Ihre Frau die oben dargestellten Rechtsbehelfe einlegen, um die Versteigerung zumindest zu verzögern. Möglicherweise können Sie in der Zwischenzeit einen Teil Ihrer Schulden beim Verwalter abzahlen oder sich doch noch auf einen Vergleich einigen.

Solange das Grundstück noch mit einer vorrangigen Grundschuld zu Gunsten Ihrer Finanzierungsbank belastet ist, wird sich ohnehin niemand finden, der das Grundstück ersteigern will, da er dann die vorrangige Grundschuld übernehmen müsste.

Wenn alle Stricke reißen, sollten Sie versuchen, sich mit dem Verwalter auf eine sog. freihändige Verwertung des Grundstücks zu einigen, da auf diese Weise ein höherer Erlös erzielt werden kann als im Falle einer Zwangsversteigerung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Carsten Neumann, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2013 | 23:17

Vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort. Eingetragene Wohnrechte werden die Verwertung also nur verzögern, nicht aber verhindern. Sehe ich das richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2013 | 00:34

Sehr geehrter Fragesteller,

ein eingetragenes Wohnrecht, das dem Recht des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers im Rang vorgeht, bleibt auch bei einer Teilungsversteigerung bestehen und schreckt potentielle Ersteigerer ab. Im Rang geht das Wohnrecht vor, wenn es vor einem Versteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist. Der Insolvenzverwalter könnte dann gegen die Einräumung des Wohnrechts durch Sie mit einer Anfechtungsklage vorgehen, wenn durch das Wohnrecht der Wert Ihres Miteigentumsanteils gemindert wird, und für die Einräumung des Wohnrechts keine äquivalente Gegenleistung Ihrem Vermögen zugeflossen ist.

Die Anfechtungsklage wäre zu richten auf Erteilung der Löschungsbewilligung zur Löschung des Wohnrechts aus dem Grundbuch gegen die Berechtigten des Wohnrechts.

Anfechtbar sind aber nur Rechtshandlungen des Vollstreckungsschuldners, also in diesem Fall die Einräumung des Wohnrechts durch Sie. Ihre Frau ist aber nicht Vollstreckungsschuldnerin des Insolvenzverwalters. Rechtshandlungen Ihrer Frau kann der Insovezverwalter nicht anfechten. Demnach kann der Verwalter auch nicht die Einräumung eines Wohnrechts hinsichtlich des Miteigentumsanteils Ihrer Frau anfechten. Insoweit würde das Wohnrecht im Falle einer Zwangsversteigerung bestehen bleiben, und das Grundstück de facto unverwertbar machen.

Allerdings gilt dies nur dann, wenn der Verwalter die Versteigerung betreibt. Sollte die Bank aufgeschreckt werden, und dann ihrerseits den Darlehensvertrag kündigen und die Zwangsvollstreckung betreiben, dann würde die früher eingetragene Grundschuld dem Wohnrecht im Rang vorgehen und damit würde das Wohnrecht durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung - auch hinsichtlich des Miteigentumsanteils Ihrer Frau - erlöschen.

Zunächst sollten Sie versuchen, Zeit zu gewinnen. Ich habe es des öfteren erlebt, dass Zwangsversteigerungsverfahren jahrelang "vor sich hindümpeln", weil sich keine Bieter-Interessenten gefunden haben. Irgendwann drängen auch das Insolvenzgericht und die Insolvenzgläubiger auf eine Beendigung des Insolvenzverfahrens, damit eine Schlussverteilung stattfinden kann. Dies könnte den Isolvenzverwalter kompromissbereiter machen.

Mit freundlichen Grüßen,
Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 28.06.2013 | 22:43

Wenn Sie bzw. Ihre Ehefrau nicht rechtsschutzversichert sind, und anfallende Prozess- und Verfahrenskosten nicht aufbringen können, haben Sie die Möglichkeit, bei Gericht die Bewilligung von Prozesskostenhilfe zu beantragen. Ihr Hausbesitz steht einer Bewilligung nicht entgegen.

Bewertung des Fragestellers 03.07.2013 | 12:21

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 03.07.2013 5/5,0
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