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Vollmacht für Verkäufer bei Immobilienkauf

25.06.2015 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Notarielle Vollmacht mit Zustimmungsvorbehalt bei einem Bauvorhaben

Guten Tag!

Wir möchten eine Eigentumswohnung in Hamburg kaufen, der Notartermin findet zeitnah statt. Die aufgeteilte Immobilie besteht aus 3 Einheiten (3 Mietshäusern) auf einem Grundstück, unsere Wohnung befindet sich in einem der 3 Häuser. Derzeit finden über einen Zeitraum von 1,5 Jahren Aufstockungs-/Instandhaltungsmaßnahmen an den Häusern statt, deren Kosten der Verkäufer trägt. Wir kaufen die Wohnung mitten in diesem Prozess, daher möchte der Verkäufer (Mehrheitseigentümer; wir sind die ersten Käufer nach kürzlich erfolgter Aufteilung) sich eine im Außenverhältnis unbegrenzte Vollmacht einräumen lassen.

Text aus dem Vertragsentwurf:

Der Verkäufer wird von der Käuferin unwiderruflich bevollmächtigt - jeder für sich allein und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB - alle mit dem Umbau und der Instandsetzung der Gebäude und der Außenanlagen auf dem Grundstück XXX geplanten und aus der Baugenehmigung vom …………. und der weiteren Baugenehmigung vom ……………… ersichtlichen baulichen Maßnahmen durchzuführen und hierfür sämtliche Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen. Dabei darf der Verkäufer von der jetzt geplanten Ausführung auch abweichen, wenn dies technisch oder optisch sinnvoll oder wünschenswert ist und baurechtliche Bestimmungen beachtet werden. Die Vollmacht umfasst die Befugnis, auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Teilungserklärung zu ändern. Die Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt. Im Innenverhältnis ist die Vollmacht dahingehend beschränkt, dass Änderungen des Sondereigentums der Käuferin oder des von ihr genutzten Gemeinschaftseigentums nur mit ihrer Zustimmung zulässig sind. Die Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung gilt nur vor dem amtierenden Notar, seinem amtlichen bestellter Vertreter oder Amtsnachfolger.

Fragen:
- Sind folgende Formulierungen ungewöhnlich/problematisch bzw. was besagen sie genau?: "unwiderruflich", "jeder für sich allein", "Befugnis auch die Abgeschlossenheitserklärung und die TE zu ändern"?
- Da die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt ist, will ich sichergehen, dass sich die Vollmacht NUR auf die in den beiden Baugenehmigungen enthaltenen Maßnahmen beschränkt und NUR auf von mir nicht genutzte Einheiten. Die Vollmacht soll kein "Freifahrtschein" sein für Änderungen an mir zukünftig gehörendem Sonder- oder von mir mitgenutztem Gemeinschaftseigentum . Hier möchte ich mein "Vetorecht" behalten. Ist das durch den Vertragstext gewährleistet?
- Ich habe gelesen, dass bei einem unbeschränkten Außenverhältnis der Bevollmächtigte de facto Tatsachen schaffen könnte, die der Vollmachtgeber nicht mehr rückgängig machen könnte; er hätte nur noch Anspruch auf Schadensersatz. Von der Beschränkung im Innenverhältnis hat man dann nicht viel. Eine solche Situation möchte ich für mein zukünftiges Sondereigentum bzw. von mir genutztem Gemeinschaftseigentum vermeiden.

Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus!

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ungewöhnlich ist eine solche Formulierung nicht und tritt üblicherweise bei einem Bauträgervertrag oder einem Sanierungsvorhaben auf. Der Verkäufer sichert sich hier eine umfassende Vollmacht zu, die er allerdings auch benötigt, um bauliche Maßnahmen vornehmen zu können.

2. Da die Bevollmächtigung nur vor dem amtierenden Notar gilt, sollte auch im Außenverhältnis ein Zustimmungsvorbehalt bestehen, wenn Änderungen an der Teilungserklärung in Bezug auf Ihr Sondereigentum und den von Ihnen genutzten Gemeinschaftseigentum erfolgen.

Praktischerweise sollte dies derart geregelt werden, dass für die beantragte Änderung der Teilungserkläriung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Notar Ihre schriftliche Zustimmung vogelegt werden muss. Denn dann kann die Vollmacht nur dahingehend ausgeübt werden, wenn die schriftliche Zustimmung vorliegt.

3. In der Tat kann der Verkäufer hier Tatsachen schaffen, die Sie kaum zurückdrehen können. So kann er die Miteigentumsanteile neu festlegen, was sich auf die Höhe des Hausgeldes auswirkt. Auch können sich Änderungen bei dem Sondereigentum ergeben.

4. Alternativ zu einer Einschränkung der Außenvollmacht wäre nur ein späterer Kauf, so dass Sie auf einen Zustimmungsvorbehalt auch im Au0enverhältnis bestehen sollten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2015 | 23:57

Besten Dank für die Beantwortung unseres Anliegens.

Nachgefragt:

Ist denn der Vertrag an der genanten Stelle (s. folgend) eindeutig so formuliert, dass die Vollmacht NUR für Maßnahmen, die sich aus den Referenzbaugenehmigungen ergeben, gilt oder besagt das kleine Wörtchen "UND" nicht genau genommen, dass die Vollmacht einerseits für "alle (...) geplanten" (im Sinne von alle irgendwann mal auch in Zukunft geplanten..) SOWIE andererseits die aus den Baugenehmigungen ersichtlichen Maßnahmen gelten würde. Sollten wir darum bitten, das "und" zu streichen?

Hier noch mal der Passus: "Der Verkäufer wird von der Käuferin unwiderruflich bevollmächtigt - jeder für sich allein und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB - alle mit dem Umbau und der Instandsetzung der Gebäude und der Außenanlagen auf dem Grundstück XXX geplanten UND aus der Baugenehmigung vom …………. und der weiteren Baugenehmigung vom ……………… ersichtlichen baulichen Maßnahmen durchzuführen und hierfür sämtliche Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen."

Sollte der Verkäufer von seiner Vollmacht Gebrauch machen und eine bauliche Maßnahme anders durchführen, was zu Kosten führt, möchte ich davon befreit sein, seine veranlassten Maßnahmen finanziell mitzutragen. Das Notariat hat den Vollmacht-Passus nun noch ergänzt um "Der Verkäufer verpflichtet sich, die Käuferin von jeglichen Kosten freizuhalten." Ist diese Formulierung belastbar, drückt sie aus, was ich damit beabsichtige? (sie kommt mir sehr allgemein vor - und natürlich ist fraglich, ob der Bevollmächtigte/Verkäufer sie so drinstehen lässt).

****

Die Baugenehmigungen stellen die einzige (inhaltliche) Beschränkung der ansonsten unwiderruflichen, unbefristeten und im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht dar. Habe ich richtig verstanden, dass durch die weiterführende Vollmacht in Bezug auf die Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung dann diese Beschränkung quasi "nichtig" ist. Der Bevollmächtigte kann dann ja die TE oder die AB wie auch immer geartet ändern, ohne dass diese noch was mit den Baugenehmigungen zu tun haben müssen. Welche Kompromissformulierung könnte ich hier beim Notar vorschlagen?

****

Vielen Dank für Ihre Antwort, morgen Vormittag wäre großartig, da der Notartermin zeitnah stattfindet.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2015 | 11:31

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die Vollmacht für den Verkäufer gilt nach diesem Wortlaut nur im Rahmen der Beschränkungen der Baugnehmigungen.

Danach ist der Verkäufer bei Durchführung von Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen auch Ihnen gegenüber an die Beschränkungen durch die Baugenehmugung gebunden.

Die Kostenfreistellung ist umfassend und ausreichen, da Sie von jeglichen Kosten hier freigestellt werden. Einzige Einschränkung ist hier die Bonität des Verkäufers.

Hinsichtlich der Änderungen des Sondereigentums und der Miteigentumsverhältnisse sollte dies der vorherigen Zustimmung durch Sie erfordern, bevor der Verkäufer im Außenverhältnis Änderung vornehmen darf.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführung weiterhelfen.

Mit besten Grüßen

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