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Voll erschlossen gekauftes Grundstück, Gas fehlt aber - Kaufpreisminderung?


02.05.2006 15:52 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

GERNE ANWALT AUS STUTTGART-GÖPPINGEN UND DRUMRUM!

meine Frau und ich kauften im September 2005 ein Grundstück, dass wir gerade bebauen.
Diese Grundstück wurde von uns als "voll erschlossen" erworben, es liegt in einem völlig neu angelegten Neubaugebiet, in welchem im Rahmen der Erschliessung auf sämtliche Grundstücke sämtliche Versorgungsgüter (Strom, Wasser, Abwasser, telefon, Breitbankabel) gelegt wurden.
Unser Verkäufer hat damals (also vor ca. 3-4 Jahren) die Kosten jedoch klein halten wollen und hat auf den gasanschluss verzichtet. Seine beiden (also unseres und ein weiteres) Grundstücke sind die beiden einzigen im gesammten Gebiet denen dieser eine Anschluss fehlt.

Bei den Kaufpreisverhandlungen und auch beim Notar hieß es immer, "es ist alles vorhanden, das Grundstück ist voll erschlossen", einmal sagte er sogar "es liegt alles vorne rechts auf dem Grundstück, da wo der Wasserschlauch aus dem Boden schaut".

Als wir dann mitten im bauen waren, und die Baufirma mit den zuständigen Leuten des Gasanschluss vornehmen wollte, fand man auch alle anderen Güter, nur kein Gas. Nachforschung ergab, dass wir, wie gesagt, keinen Anschluss haben. Die Gasleitung liegt vor unserem Grundstück in der Mitte der Straße. Da sich die Stadt aber vehement wehrt, eine neue Straße öffnen zu lassen (was sie nicht verhindern könnte, aber eine enorme Verzögerung bedeuten würde und ein Schweinegeld kostet) und dies ca. >5000€ Mehrkosten verursachen würde, haben wir uns nun einen Flüssiggastank setzen lassen. Mehrkosten (incl. des Umbaus der schon installierten Heizung) ca. 2500€.
Minderwert (Wiederverkauf) des Grundstücks: ???schwer einzuschätzen???

Nun die Fragen:
Wir waren immer der Ansicht ein Grundstück zu erwerben, dass über alle Versorgungsgüter verfügt. So wurde auch verhandelt.
Der Grundstückspreis belief sich nunmehr auf 132060€ für 426qm.

Wir sind nun der Ansicht, dass wir ein Anrecht auf eine teilweise Rückerstattung des Kaufpreises haben, da das Grundstück einen Mangel aufweist, der wertmindernd ist.

1. Wie sollen wir nun vorgehen, um unsererseits keine Fehler zu machen? Was sind die vorgeschriebenen, was sind epfehlenswerte zusätzliche, Schritte?
2. Wie viel ist im Falle einer Rückforderung der übliche Rahmen?
3. Haben wir eine Chance etwas zurückzufordern? Im Notar-Vertrag steht: "Der Kaufgegenstand wird in dem Umfang und Zustand gekauft, wie ihn der Verkäufer bisher besesen hat. Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels bezüglich des Kaufgegenstandes sind, soweit gesetzlich möglich, ausgeschlossen; §444 BGB bleibt unberührt. (WAS HEISST DAS?). Der Verkäufer versichert, dass ihm von versteckten Sachmängeln .... nichts bekannt ist. ... Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstandes.... werden nicht garantiert." ... und weiter unten, dass der VERkäufer alle Kosten der Ersterschließung übernimmt, auch soweit sie noch nicht in Rechnung gestellt sind.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchende,



zunächst möchte ich die etwas einfache Frage beantworten:

§ 444 BGB beinhaltet, dass ein vertraglich vereinbarter Haftungsausschluss möglich ist, nicht aber, sofern ein Mangel ARGLISTIG VERSCHWIEGEN oder eine GARANTIE FÜR DIE BESCHAFFENHEIT übernommen worden ist.

Nach dieser Vorschrift kann also ein Haftungsausschluss vereinbart werden.

Und genau dieses ist in Ihrem Fall geschehen:

Sofern - vorbehaltlich der Prüfung des gesamten Vertrages und des geneuen Wortlautes - im Vertrag ausgeführt worden ist, dass das Grundstück in dem Zustand gekauft worden ist, wie der Verkäufer dieses besessen hat, bezieht sich dieses nach dem Wortlaut selbst auch auf den fehlenden Gasanschluss, so dass der Haftungsausschluss durchgreifen wird.


Von diesem Ausschluss ist aber mE hier abzuweichen:

Nach Ihrer Darstellung wurde im Vertrag der Ausdruck "voll erschlossen" verwendet. Wird ein Grundstück "voll erschlossen” verkauft, bedeutet dies, dass sämtliche öffentlichen Erschließungsmaßnahmen duchgeführt wurden , wozu auch der Gasanschluss BIS AN DIE GRUNDSTÜCKSGRENZE zu zählen ist.

Dieses hat das OLG Koblenz in seinem Urteil vom 14.11.2002, Az: 5 U 1189/02) ähnlich ausgeführt und dabei darauf abgestellt, dass allein maßgeblich ist, was die Parteien mit der Definition "voll erschlossen" bei Vertragsabschluss verstanden haben.

Und hier wird nun über die §§ 133, 157 BGB (alle Vorschriften sind über unsere Homepage nachzulesen, so dass ich auch Ihnen den Abdruck erspare) eine Auslegung vorzunehmen sein.

Wenn aber bei den Vertragsverhandlungen erklärt worden ist, dass "alles vorhanden sei", wird man dann nur zu dem logischen Schluss kommen können, dass dann auch der Gasanschluss hätte zumindest bis zur Grundstücksgrenze vorhanden sein müssen.

Wenn der Verkäufer dieses naturgemäss anders sieht, trifft ihn aber die VOLLE Aufklärungspflicht für seine abweichende Auffassung.

Denn neben der Zusicherung ist es heute auch üblich, dass das Grundstück mit einem Gasanschluss versehen ist, so dass auch (neben der Zusicherung) hier die Eignung zum GEWÖHNLICHEN Gebrauch fehlen dürfte.

Ihre Chancen, Ersatzansprüche vom Verkäufer zu erhalten, sehe daher positiv.



Schwierig ist die Frage, in welcher Höhe diese Ersatzansprüche geltend gemacht werden können.

Zunächst sind die ZUSÄTZLICHEN Kosten für den Flüssigkeitstank zu ersetzen. Grundsätzlich ist ach, wie Sie schon richtig erkannt haben, der Minderwert des Grundstückes zu ersetzen.

Nun kommt das ABER: Wie hoch dieser Wert anzunehmen ist, wird sich letztendlich ohne Einschaltung eines Sachverständigen nicht ermitteln lassen, da sich die Wertminderung sowohl aus der eingeschränkten Nutzung als auch dem Verlust im Falle eines Verkaufes zusammen seten wird. Diese Gesamtfaktoren (wie auch eine eventuell höhere Versicherungsprämie) werden abschließend nur von einem solchen Sachverständigen geprüft und der Wert dann festgestellt werden können.



Sie sollten nun wie folgt vorgehen:


Schreiben Sie den Verkäufer per Einschreiben mit Rückschein an, führen Sie den Mangel auf und fordern Sie innnerhalb einer Frist von 14 Tagen eine Erklärung, dass er den Schaden dem Grund nach ersetzt und zur endgültigen Schadensberechnung ein Sachverständiger auf seine Kosten bestellt wírd.

Dadurch setzen Sie den Verkäufer in Verzug; reagiert er dann nicht, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der weiteren Bearbeitung beauftragen.

Daneben sollten Sie auch den Notar anschreiben, um die Äußerung des Verkäufers, "es sei alles vorhanden" sich von diesem zu Beweiszwecken bestätigen zu lassen. Der Notar kann aber keine einseitigen Ratschläge erteilen, sondern hat neutral zu bleiben. Er sollte also - ohne irgendeine Wertung - nur zur Bestätigung dieser Aussage gebeten werden.

Zur Schadensfeststellung wird auch ein Sachverständiger notwendig sein, so dass Sie schon jetzt bei der zuständigen IHK nachfragen sollten, welcher Sachverständige hierfür in Frage kommt. Da deren Antwort immer etwas dauert, kann diese Anfrage schon jetzt gemacht werden. Mit dem Sachverständigen, der Ihnen genannt wird, setzen Sie sich aber bitte noch nicht in Verbindung (Kosten), sondern warten eine mögliche Einigung oder den Verzug des Verkäufers ab.



Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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