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Viermieterpfandrecht - verbotene Eigenmacht


17.11.2007 19:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

folgender Sachstand:
Trotz Zusage einer Verschiebung des Räumungstermins durch den GV einen Tag vor dem mitgteilten Räumungstermin, führte selbiger einen Tag später, für die Mieter natürlich unerwartet die Räumung dennoch durch.
Mieter wurden durch Räumungstitel nach dem "Berliner Modell" geräumt. Alle Gegenstände des persönl. Gebrauchs sowie auch die Sachen die zur Erwerbstätigkeit der Mieter nötig waren sind im Haus verblieben da die Vermieterin (GmbH) vollumfänglich von ihrem Vermieterpfandrecht gebrauch machte, eine Mitnahme von mehr als den notwendigsten Gegenständen wie Geldbeutel, Ausweispapiere Handys usw. wurde durch den GV untersagt. Nach wochenlanger Verhandlung wurden den Mietern Kleidung, persönliche Gegenstände sowie nach weiteren Verhandlungen auch Teile der Einrichtung und einen Teil der Geschäftsunterlagen herausgegeben. Alle Gegenstände die zur Fortsetzung der Erwerbstätigkeit nötig sind wurden jedoch nicht herausgegeben. Zusätzlich fehlten Dinge wie Fernsehgerät, Steroeanlage, diverse Einrichtungsgegenstände, jegliches Werkzeug und eine grosse Menge Sachen, die sicherlich bei einer Verwertung im Sinne des Gesetzes keinerlei Ertrag bringen würden, scheinbar jedoch für die die Vermieterin bzw. deren Vertreter eine Verwendungsmöglichkeit hatten. Neben der Einbauküche samt E-Geräten fehlen aus dem Werkstattbereich im Keller hunderte elektronischer Ersatzteile, die einzel natürlich einen minimalen Wert, in der Summe jedoch einen Wert erreichen der einen Verzicht nicht sinnvoll erscheinen lässt. Eine genaue Auflistung für eine Herausgabeklage ist jedoch fast unmöglich, selbiges gilt für rund 400 Stück Textilien die in Größe und Farbe unterschiedlich sind und zu denen ebenfalls nur sehr schwer Zahlen anzugeben sind. Da auch alle Computer und die Unterlagen der laufenden Einkäufe nicht mehr vorhanden sind lässt sich der Fehlbestand auch nur schwer ermitteln. Die Herausgegebenen Sachen wurden allesamt in Müllsäcke verpackt und mit im Haus gefundenem Müll und Kartonresten vermischt, Neuware wurde ausgepackt und in die Säcke geschüttet, was diese natürlich unbrauchbar macht. Alle diese Vorkommnisse sind mittels Bildern dokumentiert.
Zusätzlich hat die Vermieterin nach eigenen Angaben trotz Aufforderung zur Herausgabe diese nicht erfüllt und stattdessen wie sie selbst mitteilte mit der "Entrümpelung" des Hauses begonnen was dazu führte, dass diverse Gegenstände weggeworfen wurden, teilweise als Sperrmüll vor dem Haus abgestellt und von Passanten in Unwissenheit mitgenommen wurden.
Durch das Fehlen der Computer, der Waren und der Geräte der Erwerbstätigkeit sind die Mieter seither ohne Einkommen was die Sicherung bzw. Durchsetzung ihrer Rechte natürlich nicht vereinfacht.

Meine Fragen:
- Antrag auf EV zur Herausgabe der Sachen
-weil nicht mehr vorhanden pauschal?
-weil wegen Unpfändbarkeit k. Vermieterpfandrecht entstanden ist?
-weil die Wegschaffung eine verb. Eigenmacht darstellt?

- In welchem Umfang muss hierbei wirklich jeder Gegenstand aufgeführt, beschrieben und bennant werden?

- Wie wird ein evtl. Schadenersatz hier geltend gemacht? Und für was? Wie muss dieser Belegt werden?

- Welche Vorgehensweisen gibt es noch und was ist als nächster Schritt(e) zu raten?

Eine weitergehende Betreuung bzw. Vertretung vor Ort ist möglich.
Ebenfalls stehe ich für Rückfragen stellvertertend zur Verfügung.

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:

Einstweiliger Rechtsschutz:

Nunmehr muss den Mietern sehr schnell gerichtliche Hilfe zukommen, damit sie ihr Hab und Gut, soweit es nicht dem Vermieterpfandrecht unterfällt, sofort zurückerlangen und ihre Arbeit wieder aufnehmen können. Einstweiliger Rechtschutz ist ohne mündliche Verhandlung zu beantragen, damit Zeit gespart wird. Den Mietern wird auf Antrag Prozesskostenhilfe bewilligt.

Beweislast und Anforderungen an den Sachvortrag

Zunächst obliegt die Beweislast den Mietern dafür, welche Gegenstände herausgegeben werden müssen. Im einstweiligen Rechtschutz muss der Anspruch glaubhaft gemacht werden. Dies kann nach Ihren Angaben durch die angefertigten Fotos geschehen. Ferner rate ich vorzutragen, dass sämtliche Unterlagen sich bei dem Vermieter befinden und deshalb eine genaue Auflistung aller fehlenden Gegenstände unmöglich ist. Ich gehe davon aus, dass dann Beweiserleichterungen zugestanden werden. In einem ähnlichen Fall wurde dies meinen Mandanten zugebilligt. Ggf. verfügen auch noch Verwandte und Freunde über Fotos von der Wohnung, auf denen zum Beispiel die Einrichtung zu sehen ist. Auch können Zeugen benannt werden. Im einstweiligen Rechtschutz wird, da bei einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung keine Zeugen gehört werden, mit einer eidesstattlichen Versicherung gearbeitet.

Vermieterpfandrecht, Unpfändbarkeit, verbotene Eigenmacht

Der Vermieter wollte im streitgegenständlichen Fall die Kosten der Zwangsräumung senken. Er übte sein Vermieterpfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Gegenständen aus. Der Gerichtsvollzieher begehrte lediglich die Herausgabe der Wohnung. Bei einer gewöhnlichen Räumung führt der Gerichtsvollzieher hingegen den Abtransport, Verwahrung und Verwertung/Vernichtung durch. Es entstehen Speditions- und Lagerkosten sowie Gerichtsvollziehergebühren. Bei einer Vorgehensweise nach dem Berliner Modell ist der Gerichtsvollziehervorschuss wesentlich geringer. Deshalb zog der Vermieter diesen Weg der Räumung vor.

Der Vermieter muss nach der Übergabe der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher die Gegenstände verwahren. Er muss sie herausgeben, wenn die Gegenstände unpfändbar sind bzw. der Verwertung zuführen, wenn eine Pfändung zulässig ist.

Ihre Fragestellung ist höchst aktuell. Der Bundesgerichtshof (BGH)urteilte im Jahre 2006, vgl. Urteil vom 10.08.2006, I ZB 135/05, kostenlos verfügbar auf der Internetseite des BGH, dass eine Beschränkung der Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen möglich sei. Das Vermieterpfandrecht habe Vorrang gegenüber der in § 885 II, III S.1 ZPO bestimmten Entfernung der beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung seien. Der Gerichtsvollzieher habe nicht zu prüfen, ob die in Rede stehenden Gegenstände wegen Unpfändbarkeit nach § 562 I 2 BGB dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen. Das Vermieterpfandrecht habe Vorrang vor der Entfernung der Habe des Mieters aus der Wohnung, was nicht Gegenstand der Räumungsvollstreckung sei. Deshalb habe der Gerichtsvollzieher den erteilten Räumungsauftrag ohne Prüfung der Berechtigung des Vermieters auszuführen. Der Schuldner sei hinreichend geschützt, da er die unpfändbaren, nicht dem Vermieterpfandrecht unterfallenen Gegenstände vor Durchführung der Zwangsvollstreckung aus der Wohnung entfernen könne.

Hier setzt die Kritik der Literatur an. Die Rechtsprechung des BGH nicht unumstritten. Die Rechtsprechung hebelt die Pfändungsschutzvorschriften aus.

Sofern kein Vermieterpfandrecht an den Gegenständen bestand, ist die Inbesitznahme rechtswidrig und stellt mithin verbotene Eigenmacht dar, mit der Folge, dass der Vermieter auf seine Kosten zur Wiederherstellung des Besitzes der Mieter verpflichtet ist.

Schadenersatz

Die Verwertung, der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände hat durch freihändigen Verkauf oder öffentliche Versteigerung zu erfolgen. Die Gefahr für die Beschädigung und den Verlust von Gegenständen trägt der Vermieter, der aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 280 BGB und § 823 BGB haftet.

Der nächste Schritt ist jetzt, sofort einen Anwalt vor Ort aufzusuchen und umgehend Prozesskostenhilfe und einstweiligen Rechtschutz zu beantragen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.


Einstweilen verbleibe ich

mit besten Grüßen


Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de



Ich bitte noch folgendes zu beachten:

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