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Vetrag ueber Badsanierung nicht erfuellt


06.12.2009 20:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Auftrag für Kernsanierung eines Altbaubades wurde am 21.06.2009 zum Pauschalpreis vergeben. Im Angebot bzw. der Auftragsbestätigung wurden die Details des Auftrages schriftlich festgehalten; der Ausführungs- und Fertigstellungstermin wurde verbindlich vom 06.07.2009 bis zum 28.07.2009 festgelegt und vom Auftragnehmer bestätigt. Die Einhaltung des Fertigstellungstermins war wegen mietvertraglicher Verpflichtungen gegenüber dem Nachmieter sehr wichtig. Vertragsstrafen wurde allerdings keine vereinbart.

Dies geschah alles per Email, da wir im Ausland wohnen, während des vorgegebenen Zeitfensters allerdings vor Ort gewesen wären.

50% der Auftragssumme wurde als Vorauszahlung geleistet, 50% (Schlussrechnung) vereinbart nach Fertigstellung und Abnahme.

Der Auftragnehmer wurde am 02.09.2009 schriftlich in Verzug gesetzt und letztmalig zur Fertigstellung bis 05.09.2009 aufgefordert, gravierende Mängel wurden dem Auftragnehmer bereits mitgeteilt. Am 12.09 habe ich die Vertragskündigung mit Wirkung 14.09 ausgesprochen, sofern die Arbeiten nicht bis zum 14.09 vertragsgemäß fertigerstellt werden.

Die Arbeiten wurden zum 14.09 Termin nicht vertragsgemäß fertiggestellt und ohne weiteres Schreiben an den Auftragnehmer galt der Vertrag aus meiner Sicht damit als gekündigt, weshalb Nachbesserung nicht zur Diskussion steht. Eine Beseitigung der gravierendsten Mängel wäre ohnehin während des laufenden Mietverhältnisses nur schwer möglich, da Fliesen dafür abgeschlagen und Wände geöffnet werden müssten.

In der folgenden Zeit versuchte mich mit dem Auftragnehmer auf eine abschließende Zahlung zu einigen. Mein Angebot hat er ausgeschlagen und geht auf meine Mängelliste und Vertragsabweichungen nur lapidar ein.

Das Bad ist aus vertraglicher Sicht lediglich provisorisch fertiggestellt aber durch den Mieter nutzbar. Trotzdem ist mir durch die Verzögerung Mietausfall entstanden.

Am 02.12.09 erhielten wir eine "Schlussrechnung" die nicht nur den vollen Pauschalpreis sondern darüber hinaus noch unberechtigten Mehraufwand geltend macht und die beanstandeten Mängel, Vertragsabweichungen und Mietausfall völlig ignoriert.


Wir beabsichtigen folgende Antwort:

Sehr geehrter …,
ich widerspreche Ihrer sogenannten "Schlussrechnung RE-XXXX" erhalten am 02.12.2009 einschließlich sogenannter "Zusatzleistungen" bzw. "unvorhergesehenen Arbeiten". Die Arbeiten wurden nie vertragsgemäß abgeschlossen. Ihre Forderungen sind haltlos.

Über gravierende Mängel und Vertragsabweichungen hatte ich Sie bereits mehrfach und ausführlich Informiert. Zur Klärung der Punkte haben Sie leider nichts beigetragen und die vereinbarte Fotodokumentation die zur Klärung einiger Punkte beitragen könnte absichtlich zurückgehalten.

Sie wurden von mir ermahnt, in Verzug gesetzt und anschließend habe ich Ihnen den Vertrag gekündigt.

Die Arbeiten wurden nie abgenommen, zum Ortstermin 05.09.2009 (einer Ihrer diversen versprochenen Fertigstellungstermine) sind Sie ohne Begründung erst gar nicht erschienen. Wohl deshalb weil auch Ihnen selbst klar ist, dass Ihr Werk selbst 5 Wochen nach Ablauf der gesetzten Fertigstellungsfrist nicht nur unfertig war sondern auch aufgrund diverser Vertragsabweichungen mangelhaft und nicht abnahmefähig.

Ich vordere Sie zum Vorlegen der vereinbarten Foto Dokumentation und wiederhole mein Angebot zu einer angemessenen abschließenden Einigung.

Wir sind zwischen dem 10.01.2010 bis einschließlich 02.02.2010 im Urlaub und deshalb nicht erreichbar.

Mit freundlichem Gruß (unsere Anschrift und Tel im Ausland)


FRAGEN
Ist die Antwort formal OK und als Reaktion auf die Rechnung ausreichend?

Können wir den Mietausfall geltend machen, obwohl keine Vertragsstrafe vereinbart wurde? (Die Wohnung war nicht bezugsfähig, da wegen der Verzögerung die einzige Toilette/Dusche nicht nutzbar war)

Notfall?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Dadurch dass der Auftragnehmer den Fertigstellungstermin nicht eingehalten hatte, ist er automatisch in Verzug geraten. Somit hat der Auftragnehmer alle aus dem Verzug entstandenen Schäden, u.a. entgangene Mieterträge, zu ersetzen.

Durch die Kündigung des Werkvertrages wurde dieser beendet, so dass dieser zum Stand der Kündigung abzurechnen ist. Hierbei sind ersparte Aufwendungen von dem ursprünglich vereinbarten Rechnungsbetrag abzuziehen.

Die durch die Verzögerung entstehenden Mehrkosten gilt es sorgfältig zu Beweiszwecken zu dokumentieren. Insoweit wäre der ursprünglich vorgesehene Mietbeginn anhand des Mietvertrages darzustellen.

Soweit kein Mietvertrag zum beabsichtigten Vermietungsbeginn nicht vorhanden ist, kann als Verzugsschaden zumindestens die ortsübliche Miete angesetzt werden. Hierbei können Sie sich am Mietspiegel orientieren.

Das vorgelegte Schreiben sollten Sie wie folgt formulieren:

Sehr geehrter …,

bezugnehmend auf Ihr Schlussrechnung vom widerspreche ich dieser. Sie haben den Fertigstellungstermin am 28.07.2009 nicht eingehalten, so dass Sie sich mit Ihrer Leistungsverpflichtung ab dem 29.07.2009 in Verzug befanden. Da weitere Versuche Sie zu einer Fertigstellung des vertraglich vereinbarten Werkes zu bewegen, nicht gelangen, war ich gezwungen den Werkvertrag zu kündigen.

Aufgrund der durch die Kündigung beendeten Werkvertrag ist dieser zum Kündigungstermin abzurechnen. Ihre Schlussrechnung berücksichtigt hierbei die Kündigung des Werkvertrages nicht, so dass ich Sie auffordern darf eine korrekte Abrechnung zu erstellen.

Weiterhin zeige ich schon jetzt Mängel an den erbrachten Werksleistungen an, zu deren Beseitigung ich Sie hiermit auffordere. Ich setze Ihnen eine letzte Frist bis zum 31.12.2009 die Mängel zu beseitigen. Hierzu dard ich Sie bitten, drei Termine vorzuschlagen, innerhalb derer Sie die Mängel beseitigen werden.

Sollte die vorgenannte Frist 31.12.2009 ergebnislos verstreichen lassen, müssen wir davon ausgehen, dass Sie eine Mängelbeseitigung ablehnen und werden die Mängel im Wege der Ersatzvornahme beseitigen lassen und die Aufwendung gegenüber Ihnen geltend machen.

Aufgrund des eingetretenen Verzuges sind Sie zum Ersatz des Verzugsschadens verpflichtet. Durch die nicht termingerechte Fertigstellung, mussten wir Mietmindereinnahmen hinnehmen, die wir als Schadensersatz gegen Sie geltend machen. Eine Aufstellung der konkreten Schadenshöhe behalten wir uns vor.

Abschließend fordere ich Sie zur Vorlage der vereinbarten Fotodokumentation auf.

Mit freundlichen Grüßen


Soweit der Auftragnehmer nicht reagiert und eine gütliche Einigung damit nicht möglich sein sollte, empfiehlt sich die Einschaltung eines Kollegen, um die Verfolgung der Ansprüche sicherzustellen.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2009 | 15:31

Sehr geehrter Herr Schroeter,

vielen Dank fuer Ihre Antwort.

Wie in unserem Fall beschrieben, ist eine Nachbesserung der gravierensten Mängel und Vertragsabweichungen waerend des laufenden Mietverhaeltnisses dem Mieter, der schon genug Ärger wegen des Bades hatte überhaupt nicht zuzumuten. Wände müssten wieder geöffnet und Fliesen abgeschlagen und neu verlegt werden. Anbetrachts dessen gibt sich der Mieter ja auch mit dem aktuellen Zustand des Bades zufrieden.

Ist die Aufforderung des Auftragnehmers zur Nachbesserung nach erfolgter Vertragskuendigung wirklich der einzige rechtlich einwandfreie Weg?

Abgesehen davon hat es zwischen Mieter, Hausmeister, Auftragnehmer und mir wegen der unakzeptablen Vertragsdurchfuehrung, der Verzögerungen und seiner Unzuverlaseeigkeit erhebliche Spannungen und Ausseinandersetzungen gegeben. Der Vertrag wurde nicht zuletzt deshalb von mir gekündigt um dem Ganzen ein Ende zu setzen.

50% des Pauschalpreises waeren bei vertragsgemaesser Abwicklung noch faellig. Aus diesem Grund habe ich eine abschließende Zahlung an den Auftragnehmer von etwa weiteren 20 % vorgeschlagen. Dann würde ich die diversen Mängel der Sache hinnehmen und diese nach Auszug des Mieters (unbefristetes Mietverhältnis) auf eigene Kosten behebe.

Der Auftragnehmer schickt jedoch am 02/12/2009 seine Rechnung ueber den vollen Pauschalpreis ignoriet also meine Liste der Maegel, Vertragsabweichungen und Mietausfall und macht darueberhinaus noch Mehrkosten geltend. Der Auftragnehmer hatte jedoch zu einem freuheren Zeitpunkt bereits unter Zeugen klar bestaetigt das er fuer die erwaenten Positionen keine Mehrkosten berechnen würde.


Können wir die Aufforderung zur Nachbesserung vermeiden?
Wie muss Widerspruch gegen die Rechnung UND den Mehraufwand eingelegt werden?
Müssen wir wirklich offensiv vorgehen (Ihr Vorschlag zur Einschaltung eines Kollegen obwohl es der Auftragnehmer ist, der seine Forderung mit dieser Rechnung an uns stellt.)
Waere es sinnvoll wenn ich die weiteren 20% Zahlung noch leiste, obwohl Auftragnehmer dieses Angebot abgewiesen hat?
Soll ich meinen Vorschlag einer abschließenden Zahlung anhand von Kostenvoranschlägen begründen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2009 | 15:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage. Sie müssen natürlich den Auftragnehmer nicht zur Nachbesserung auffordern. Die können stattdessen auch den Werklohn entsprechende mindern. Der Schlussrechnung sollten Sie auf jeden Fall widersprechen und die Geltendmachung von Schadensersatz sich vorbehalten. Sie brauchen selbstverständlich nicht den Mehraufwand geltend zu machen.

Aus Ihrer Sicht ist problematisch, dass der Ansprüch auf Zahlung des Werklohnes erst zum 31.12.2012 verjährt. Soweit Sie also die Mängel zwischenzeitlich, z.B. im Falle eines Auszuges des Mieters beheben, können Sie nicht mehr beweisen, dass der Auftragnehmer seinen Auftrag nicht erfüllt hat bzw. Mängel vorhanden waren.

Daher war meine Anregung einen Kollegen einzuschalten, um die Schlechtleistung, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen sollte, gerichtsfest zu dokuemtieren.

Sie können natürlich die Mängel auch selbst photografisch festhalten, allerdings ist der Beweiswert probleamtisch. Hier sollten Sie sich in jedem Fall einen Zeugen hinzuziehen, der das Datum der Fotos bestätigt.

Von einer Zahlung weiterer 20 % muss ich abraten. Erst wenn der Auftragnehmer signalisiert, dass er auf dieser Basis einer abschließenden erledigung zustimmt, kann eine solche Zahlung erfolgen. Ansonsten verschlechtern Sie Ihre Ausgangsposition, da die Zahlung als teilweise Einwilligung zur Abschlussrechnung gesehen werden könnte.

Eine weitere Begründung der Abschlusszahlung halte ich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht für erforderlich. Hier sollte der Auftragnehmer sich zunächst äußern, ob er überhaupt einer gütlichen Lösung zustimmt.

Sicherlich ist der Auftragnemer in Zugzwang, da er seine restliche Vergütung haben möchte, so dass Sie zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche zunächst nicht aktiv werden müssen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.

Beste Grüße


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