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Verzug der Fertigstellung durch den Bauträger


28.12.2006 19:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Am 02.Aug.2006 haben wir bei einem Notar einen Bauträgervertrag mit unserm Bauträger abgeschlossen, der die Fertigstellung eines 1-fam.-RMH zum 30.04.2007 garantiert.Im Vertrag ist dies wie folgt beschrieben.:"Der Verkäufer (Bauträger) verpflichtet sich, die von Ihm zu erbringenden Bauleistungen zu erbringen bis spätestens zum 30.April 2007, jedoch vorbehaltlich jeweils fristgerechter Zahlung der vom Käufer geschuldeten Kaufpreisteilbeträge. Eine Verzögerung des Termines durch höhrere Gewalt oder amtlich anerkanntes Schlechtwetter hat der Verkäufer hierbei nicht zu vertreten."Bei den Vorbesprechungen wurde der Beginn der Bauarbeiten im Oktober 2006 zugesagt(mündlich), es wurde auch nicht erwähnt oder schriftlich mitgeteilt, das erst mit den Arbeiten begonnen wird, wenn noch min. ein 2.tes Haus in der Hausreihe verkauft ist. Der Vertrag wurde nach BGB abgeschlossen und es sind keine Haftungsbegrenzungen bzw. Vertragsstrafen festgelegt. In einem Telefongespräch anfang Dez. 06 teilte uns der Bauträger mit, dass er den Termin nicht einhalten kann und nicht mit den Bauarbeiten beginnen kann bevor ein 2.tes Haus verkauft ist. wahrscheinlich wird sich der Bau um ca. 4 Monate verzögern. Da wir unseren Mietvertrag auf Gutglauben und Zusage des Bauträgers zum 15.05.2007 gekündigt haben und bereits Nachmieter den Mietvertrag unterschrieben haben, kommen nun auch noch Zusatzkosten (Mietkosten) auf uns zu, und ab 01.06.2007 fallen auch noch Vorschußzinsen für den Baukredit an . Die Frage ist nun: In welchem Maße haben wir Schadensersatzansprüche gegenüber dem Bauträger? Wie können wir das am besten mit Ihm schriftlich festhalten? Was ist zu tun wenn er keinen Schadensersatz leisten will?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Da in dem Vertrag mit dem Bauträger der Fertigstellungstermin zum 30.04.2007 garantiert ist, kommt der Bauträger automatisch in Verzug, wenn er diesen Termin nicht einhalten kann. Eine Verletzung seiner vertraglichen Pflicht kann bereits zum jetzigen Zeitpunkt gegeben sein, wenn eine Fertigstellung rein tatsächlich aufgrund des Baufortschrittes nicht mehr möglich ist.

Der Verkauf eines zweiten Hauses ist weder ein vertraglich Grund für eine Verzögerung noch ein Grund im Nachinein eine Verschiebung des Fertigstellungstermins zu begründen.

Zunächst ist es ratsam schriftlich einem späteren Fertigstellungstermin aufgrund der vertraglichen Regelung zu widersprechen und den Bauträger zu einer Einhaltung des Termins aufzufordern. Das Vertriebsrisko kann hierbei keineswegs auf einen Käufer abgewälzt werden.

Rein tatsächlich wird sich eine Fertigstellung zum 30.04.2007 wohl nicht mehr bewerkstelligen lassen. Insoweit sollten Sie sich bereits jetzt Alternativen überlegen, wie Sie den Zeitraum ohne Wohnung überbrücken.

Hinsichtlich des entstehenden Schadens, könnten Sie wie in solchen Verträgen mit Bauträgern üblich, im Nachinein eine sogenannte Vertragsstrafe aushandeln. Wenn möglich sollten Sie sich diese durch eine Bürgschaft in einer zu ermittelnden Höhe absichern lassen oder einen Einbehalt vom Kaufpreis aushandeln.

Die andere Möglichkeit wäre - wahrscheinlich bei einer Konfrontation - das Sie die Kosten die durch den Verzug entstehen, als Schaden bei dem Bauträger geltend machen. Hierzu ist es dann erforderlich diesen im Falle eines Rechtsstreites auch nachweisen zu können, so daß bereits ab dem 01.05.2007 Ihre Schäden entsprechend nachweisbar dokumentieren.

Soweit eine gütliche Einigung mit dem Bauträger nicht möglich sein sollte, empfiehlt sich die Einschaltung eines Kollegen. Da der Bauträger sich ab dem 01.05.2007 vorbehaltlich der Erfüllung Ihrer Vertragspflichten in Verzug befindet, hätte er auch die Kosten für die Beauftragung eines Kollegen zu tragen.

Möglicherweise wäre auch eine Beauftragung eines Kollegen unmittelbar ratsam, um einen für Sie günstigen und in Anbetracht der Unannehmlichkeiten aktzeptablen Vergleich auszuhandeln. Schließlich hat der Bauträger bereits jetzt eine Überschreitung seines zugesagten Termins eingeräumt.

Da der Bauträger bereits jetzt eine Fertigstellung zum vereinbarten Termin ausgeschlossen hat, könnte auch eine Ersatzvornahme durch einen anderen Bauträger angedroht werden, soweit diese die Fertigstellung bis zum 30.04.2007 bewerkstelligt. Die Mehrkosten hätte dann der Bauträger zu zahlen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 28.12.2006 | 22:04

Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Welche konkreten Kosten können am dem 01.05.07 gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden?
Welche Fristen müssen - jetzt schon - eingehalten werden um diese Kosten einzufordern? Sollte ein neuer Fertigstellungstermin und die Vertragsstrafen beim Notar festgehalten werden und wer muß die Notargebühr dafür aufbringen?
Falls es notwendig wird einen Anwalt einzuschalten - würden sie diesen Fall übernehmen?
Danke und einen guten Rutsch

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.01.2007 | 23:40

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

DIe konkreten Kosten ergeben sich erst ab Verzugseintritt zum 01.05.2007. D.h. alle Kosten die nachweislich durch den Verzug des Bauträgers entstehen, können als Schadensersatz geltend gemacht werden. Welche Kosten dies sind, wird sich dann erst ab dem 01.05.2007 zeigen.

Soweit der Bauträger mitspielt, wäre natürlich ein entsprechender Vertrag - schon aus Beweis- und Rechtssicherheitsgründen - empfehlenswert. Ob allerdings der Bauträger diesen Forderungen nachkommt, ist nicht abzuschätzen, da er im Ergebnis die Kosten, wie auch die Notargebühren, zu tragen hätte. Um hier den Nachdruck Ihrer Forderung zu unterlegen, können Sie den Bauträger die Ersatzvornahme androhen. Die Mehrkosten hätte dann der Bauträger zu tragen.

Zunächst sind die Zahlungsfristen einzuhalten, soweit der Bauträger entsprechende Bauabschnitte fertigstellt. Weitere Fristen sind erst dann relevant, wenn entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden, können aber auch im neuen Notarvertrag festgehalten werden.

Gerne werde ich für Sie tätig, soweit dies erforderlich sein sollte. Auf eine kurze Beachrichtigung per Email würde ich mich dann mit Ihnen in Verbindung setzen.

Mit besten Grüßen und ein erfolgreiches Jahr 2007.

RA Schröter

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