Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
499.757
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Verzug Nebenkostennachzahlung

11.12.2017 16:15 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo,

folgender Sachverhalt:

1.) Wir wurden 2015 neuer Eigentümer der Wohnung
2.) Die Nebenkostenabrechnung 2015 ergab für die Mieterin eine Nachzahlung von 1200€. Deswegen, weil Sie laut Mietvertrag nur 60€/Monat an Nebenkosten bezahlt hat. Für eine 75m² grosse Wohnung natürlich viel zu wenig.
3.) Die Kosten für den Gasverbrauch bzw. die Heizkosten 2015 wurden von der EON aber leider nur geschätzt und dies viel zu hoch, wie wir dann leider erst nach Fertigstellung der Abrechnung festgestellt haben.
4.) Wir haben die Nebenkostenvorauszahlung dann für die Mieterin ab 2016 auf monatlich 140€ erhöht bzw. vereinbart. Zusammen mit der Absprache, dass sie die 1200€ erstmal nicht bezahlt, da für die Nebenkostenabrechnung 2016 aufgrund von Punkt 3 eine Rückzahlung durch uns als Eigentümer absehbar war.
5.) So war es dann auch. Die Nebenkostenabrechnung 2016 ergab für die Mieterin eine Rückzahlung durch mich in Höhe von 400€.
6.) Im Juli 2017 habe ich ihr dann 800€ in Rechnung gestellt (Die 1200€-400€) mit der grosszügigen Zahlungsfrist von Anfang Dezember und der expliziten Bitte, sich an mich zu wenden, falls sie den Zahlungstermin nicht einhalten kann.
7.) Bis Anfang Dezember kam dann aber keine Überweisung. Worauf ich sie nochmal schriftlich um die Zahlung innerhalb 7 Werktagen gebeten habe. Auch darauf kam keine Reaktion, worauf ich sie dann persönlich angesprochen habe. Sie hat mir dann gesagt, sie kann das nicht bezahlen und geht zudem noch zum Anwalt. Das wiederum hat mich nun sauer gemacht, da ich ihr ja im Grunde bereits 16 Monate Zahlungsfrist gewährt habe und es gegen die Nebenkostenabrechnung 2015 von ihr ja keinen Widerspruch gegeben hat. Und der Widerspruch müsste ja innerhalb 12 Monate eingereicht werden. Sie ist also eh zu spät.
8.) Nach Prüfung der Kontoeingänge habe ich nun auch festgestellt, dass die Mieterin seit April 2017 zusätzlich wieder nur noch 100€ im Monat statt der vereinbarten 140€ Nebenkostenvorauszahlung bezahlt. Daher sind auch da noch ca. 360€ aufgelaufen, die sie zu wenig bezahlt hat. Sprich es wird für 2017 erneut zu einer Nachzahlung ihrerseits kommen, denn auch 100€ werden für 75m² nicht reichen.
9.) Hinzukommt, die Dame zahlt nur 3€/m², alle anderen Mieter in dem Haus zahlen zwischen 5,50 - 7 €/m².

Am wichtigsten ist mir mein Geld möglichst einfach zurück zu haben. Nachdem wie sie sich verhält, habe ich aber auch irgendwie keine Lust mehr diese Mieterin weiterhin für 3€/m² da wohnen zu lassen.
Meine Frage nun was ist der beste, einfachste Weg.
1.) Soll ich einen gerichtlichen Mahnbescheid einleiten über die Nachzahlung für 2015. Und wenn ja, geht das auch für die fehlenden Nebenkostenvorauszahlungen 2017? Oder gibt es da schlauere Möglichkeiten.
2.) Kann ich zusätzlich ein Schreiben verfassen mit einer Erhöhung ihrer Miete auf Höhe der anderen Vergleichsmieten und das gegebenenfalls dann gerichtlich durchsetzen lassen und dann zu hoffen, dass Sie dann von alleine auszieht, weil sie die Miete nicht bezahlen kann.
3.) Oder soll ich am besten eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung aussprechen?

Mit freundlichen Grüssen und bestem Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,



berechtigte Forderungen können und sollten Sie nach Eintritt der Verzugswirkungen per Manhbescheid geltend machen, wobei Sie die Forderungen auch zusammen in einem Mahnbescheid geltend machen können.

Da nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung die Vorauszahlungen monatlich zu leisten wäre, ist die Mieterin in Verzug, so dass dem Mahnverfahren nichts entgegen steht (ob Verjährung eingetreten ist, lässt sich so nicht prüfen).



Sicherlich können Sie daneben auch eine Mieterhöhung schriftlich geltend machen, da das eine nichts mit dem anderen zu tun hat oder sich ausschließt.

Sie müssen die Mieterhöhung schriftlich erklären und begründen. Bei der Begründung können Sie sich auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen berufen. Bitte beachten Sie, dass dabei gewisse Formalien zu erfüllen sind.



Eine Kündigung muss begründet werden, wobei der Zahlungsverzug nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht ausreichen wird.

Das Beste wäre, mit der Mieterin einen entsprechenden Mietaufhebungsvertrag zu schließen, da Sie dann weder ein Prozess kostenintensiv und langfristig führen müssten, noch gutes Geld einem Anspruch nachwerfen - denn wenn bei der Mieterin offenbar nichts zu holen ist, wird der Titel finanziell wohl wenig bringen, so dass die von Ihnen zu zahlenden Vorschüsse möglicherweise uneinbringlich sind.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 11.12.2017 | 17:25

Wenn die Mieterin nicht bereit ist einem Mietsaufhebungsverfahren zuzustimmen, dann kann sie also weiterhin lustig monatlich zu wenig Nebenkosten überweisen und ich bleibe dann erneut auf meinen Forderungen für die Nachzahlungen 2017/2018 etc. sitzen und habe trotzdem keine Möglichkeit zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung? Verstehe ich das richtig?
Irgendwie muss es für mich doch eine rechtliche Regelung geben, damit ich wenigstens diesen Umstand, dass sie jetzt wieder zu wenig Vorauszahlungen leistet sofort! zu unterbinden. Dass sind ja im Grund mehr als 4 Monatsmieten die sie mir mittlerweile schuldet. Dem Mahnbescheid kann sie ja widersprechen und schwups ziehen weitere etliche Monate ins Land.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.12.2017 | 19:59

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie bleiben ja nciht auf berechtigen Zahlungen "sitzen", sondern müssen diese Forderung nun einmal gerichtlich geltend machen. Das kann sich bei einem Widerspruch auch sicherlich über Monate hinziehen - aber so ist nun einmal das deutsche rechtssysetm aufgebaut und kann auch von einem Rechtsanwalt nicht abgeändert werden.

Dabei müssen Sie bedenken, dass Sie einen Aufschub mit der Mieterin vereinbart hatten, so dass diese Vereinbarung und deren Nichteinhaltung eben nicht zur fristlosen Kündigung berechtigt (OLG München, NZM 2003, 554).


Die Vorauszahlungen können Sie einklagen und auch die Klage auf künftige Zahlungen erweitern (das war aber nicht Gegenstand der Erstfrage), was sich aus §§ 257, 259 ZPO ergibt.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Wir
empfehlen

Mietvertrag Wohnung

Mit dem interaktiven Muster von 123recht.net erstellen Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach selbst. Beantworten Sie die einfachen Fragen und drucken Sie den unterschriftsreifen Vertrag aus.

Jetzt Mietvertrag erstellen
FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 64106 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Der Rechtsanwalt war sehr Kompetent! Er hat mir sehr geholfen. Ich kann ihn nur weiter empfehlen! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Alles war für mich in Ordnung. Schnell und in einer verständlichen Ausdrucksart. Super - so soll es sein. Danke ! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Meine Frage wurde ausführlich beantwortet und es wurde eine neue Möglichkeit aufgezeigt, diesen "Fall" evtl zu lösen. Vielen Dank dafür ...
FRAGESTELLER