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Verzögerungsschreiben

10.10.2008 00:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Guten Tag,
Wir bauen ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus mit einem GU. Der GU kam auf Empfehlung unseres Architekten, der auch unser Bauleiter ist. Árchitekt Firma steht auf dem Briefkopf vom GU. Gemäß Vertrag sollte das Haus bereits schon seit dem 16.9. („7 Monate nach Baubeginn“) fertig gestellt sein. Es ist vertraglich eine Vertragsstrafe ("0,2% des Vertragspreises, höchstens aber 5 % des Vertrags zu zahlen Witterungsbedingten Unterbrechungen sind als höhere Gewalt zu betrachten und liegen nicht in der Verantwortlichkeit des AG") bei Verzug fixiert. Wir haben seit mehreren Monaten mehrmals schriftlich den Verzug bemängelt und angezeigt, Mehrkosten, die uns aufgrund einer nicht termingerechten Fertigstellung entstehen, gegenüber dem GU geltend zu machen.

Am 19.9. wurde ein aktualisierter Bauzeitenplan von GU und Architekt vorgelegt, der eine Fertigstellung per 28.11 anzeigt. Am 5.10. haben wir nochmals schriftlich dem GU gegenüber festgestellt, dass dieser aktualisierte Bauzeitenplan vom ursprünglichen Vertrag abweicht, die Fertigstellung am 16.9. hätte sein sollen und wir uns das Recht vorbehalten, uns entstehende Mehrkosen aufgrund der Verzögerung geltend zu machen:
"Ich stelle zudem nochmals fest, dass der uns auf unserer Baubesprechung am 19.9. ausgehändigte Bauzeitenplan deutlich von der unserem Bauvorhaben zu Grunde liegenden vertraglichen Vereinbarung abweicht. Gemäß Vertrag sollte das Haus von Ihnen 7 Monate nach Baubeginn fertiggestellt sein. Baubeginn war der 16.2.2008. Aufgrund des bereits deutlich überschrittenen Fertigstellungstermins verursachen Sie mir aufgrund der von Ihnen verursachten Verzögerungen erhebliche ungeplante Mehrkosten. Wie ich Ihnen bereits mehrfach schriftlich angezeigt habe, behalte ich mir das Recht vor, die mir entstandenen Mehrkosten aufgrund der Überschreitung des Fertigstellungstermins Ihnen gegenüber geltend zu machen."

Nun hat „unser“ Bauleiter am 2.10. ein Schreiben an den GU verfasst, das wir als Bauherren jedoch erst auf Nachfrage am 9.10. erhalten haben:

"auf Grund des aktuellen Bautenstands melden wir im Namen des AG Verzögerung Ihrer Ausführungsfristen an gemäß §5, Nr. 4 der VOB/B an.
Gemäß aktuellem Bauzeitenplan vom 17-09-2008, der von Ihnen akzeptiert wurde, befinden Sie sich mit folgenden Leistungen in Verzug:
XXX (soll ende am xxx)
XXX (Datum)

Wir fordern Sie hiermit auf die geschuldete Leistung unverzüglich, vollständig und mangelfrei bis zum 20.10.2008 zu erbringen.
Weiterhin weisen wir sie darauf hin, dass der Aussenunterputz gemäß Bauzeitenplan bis zum 15.10.08 ausgeführt sein muss.
Der Auftraggeber behält sich vor, eventuell entstehende Mehrkosten durch Verzögerung des Bauzeitenplanes sowie weiterführende Schadenersatzansprüche geltend zu machen."


Fragen:

1. impliziert „vom GU akzeptiert“ auch, dass wir als Bauherren den neuen Bauzeitenplan akzeptiert haben?
2. kann sich der GU nun darauf berufen, dass der neue Bauzeitenplan gültig ist und können wir womöglich Kosten erst ab Endtermin des neuen Bauzeitenplans geltend machen?
3. Wie sollen wir als Bauherren nun reagieren? Widersprechen? Wenn ja, nur gegenüber der Bauleitung, oder ggf. auch den GU beim Widerspruch in Kenntnis setzen?

Vertragsgrundlage ist BGB/VOB

Danke für Hilfestellung.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Zunächst wird der Bauleiter und Architekt sicherlich mit einer Vollmacht durch Sie ausgestattet sein, um entsprechende Erklärungen in Ihrem Namen abgeben zu können. Insoweit wird er auch eine Verlängerung der Bauzeitplanung vereinbaren können.

Gleichwohl ist der Fertigstellungstermin aus dem Bauvertrag verbindlich und die Vertragsstrafe greift hier zulasten des GU.
Sollten Ihnen durch die Verlängerung der Bauzeitplanes Schadensersatzansprüche gegen den GU verloren gehen, haben Sie sich an den Bauleiter zu halten.

Weiterhin ist zu beachten, dass der Bauleiter, wenn er einseitig zugunsten des Gu handelt, eine entsprechende Vertretung aufgrund kollusiven Zusammenwirkens zwischen dem GU und den Bauleiter für Sie nur gelten kann, wenn Sie dies genehmigen.

Ansonsten wäre bei entsprechendem Zusammenwirken die Verlängerung der Fertigstellungsplanung Ihnen gegenüber nicht wirksam.

Gleichwohl sehe ich in der Erklärung des Bauleiters keine Verlängerung der Bauzeitplanung, da dieser lediglich in seinem Schreiben auf § 5 Abs. 4 VOB/B hinweißt, was Sie wiederum berechtigt, dem GU den Auftrag zu entziehen, sollte er auch im Rahmen der gesetzten Nachfrist das Bauvorhaben nicht fertig stellen können. Insoweit hat der Bauleiter mit seinem Schreiben auf den Verzug des GU´s hingewiesen und sich damit korrekt verhalten.

Insoweit wäre im Bauvertrag noch zu prüfen, wann der Verputz angebracht werden soll bzw. ob die nach schlüsselfetiger Herstellung erfolgen kann.

2. Sicherlich kann sich der GU zunächst auf das Schreiben des Bauleiters berufen. Es gilt jedoch das unter 1 ausgeführte.

Allerdings ist in dem Schreiben des Bauleiters eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung und keine Bauzeitverlängerung zu sehen.

Im übrigen bedarf es für eine Bauzeitverlängerung seitens des GU´s die Voraussetzungen des § 6 Nr. 2 VOB/B damit eine Verlängerung statthaft ist.

Dies ist dann der Fall,

- wenn die Störung aus dem Risikobereich des Auftraggebers als Ihnen stammt.
- Oder der von Ihnen angesprochene Fall bei höheren Gewalt, wobei Witterungsbedingungen, mit denen bei Angebotsabgabe üblicherweise gerechnet werden muss, nicht hierzu zählen (§ 6 Nr. 2 Abs. 2 VOB/B).

Allerdings wären solche Behinderung Ihnen gegenüber durch eine Behinderungsanzeige rechtzeitig mitzuteilen.

3. Zunächst sollten Sie das Gespräch mit dem Bauleiter suchen und sich die Vorgehensweise erläutern lassen. Sollten Ihnen durch die Vorgehensweise des Bauleiters Schadensersatzansprüche verloren gehen, was ich auf Grundlage Ihrer Angaben nicht sehe, sollten Sie den Bauleiter in die Haftung nehmen.

Hinsichtlich der Vertragsstrafe ist wohl eine 0,2 % ige Strafe pro Tag vereinbart. Da eine Deckelung bei 5 % erfolgt, deckt diese Vertragstrafe lediglich 25 Tage ab, so dass bereits zum jetzigen Zeitpunkt (10.10.2008) gedeckelt ist.

Zum jetzigen Zeitpunkt sollten Sie sich entsprechende Mehrausgaben und Schäden, die durch die verspätete Fertigstellung anfallen dokumentieren und entsprechende Nachweise zusammenstellen, um im Ernstfall leichter darauf zurückgreifen zu können.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 12.10.2008 | 16:20

Danke, Herr RA Schröter!
Nachfolgend:
zu 1. Was wäre wenn Vollmacht fehlte?
zu 2 Es scheint 2 Strafen zu geben in unserem Fall, ein Vertragstrafe und ein nach VOB, Korrekt?
Ab wann denn genau Vertragsstrafe (nach alten oder neuen Bauzeitenplan)? Müssten alle die Punkten zur Baubeginn im Vertrag stattgefunden haben, z.B. ''Bemusterung vor Rohbaubeginn'' was nicht in unsere Kontrolle liegt?
Definition Schlusselfertige Herstellung?
Danke nochmals für Ihr Input!
Bester Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.10.2008 | 16:58

Nun die Vollmacht muß nicht unbedingt schriftlich erteilt werden. Sicherlich ergibt sich aus der Bauleitung und der Beauftragung des Architekten eine entsprechende Bevollmächtigung.

Sie sprechen davon das seitens des GU und dem Architekten ein geänderter Bauplan vorgelegt wurde. Da dieser noch nicht akzeptiert wurde, gilt nach meiner Auffassung noch die alte Bauzeitplanung.

Die im Bauvertrag angegebenen Leistungen des GU´s unterfallen, vorbehaltlich der Kenntnis des Bauvertrages, der geltenden Bauzeitplanung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

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