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Verzögerung Fertigstellungstermin DHH

15.05.2011 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

im September 2010 haben wir einen Kaufvertrag über eine schlüsselfertige Doppelhaushälfte unterschrieben. Der Bauträger hat uns im Kaufvertrag als Fertigstellungstermin den 15.12.2011, mit einer Nachbesserungsfrist von 6 Wochen, zugesichert. Grundsteuer, Notar und andere Kosten wurden bereits von uns bezahlt. Im Vertrag wurde eine Zahlung nach Bauabschnitten vereinbart. Mit dem Bau wurde bisher noch nicht begonnen. Nach vielen Reklamationen wurde uns mitgeteilt, dass zunächst ein mit der Wasserhaltung notweniges Genehmigungsverfahren noch abgeschlossen werden muss und deshalb mit der Fertigstellung erst im März 2012 zu rechnen sei. Die andere, noch nicht verkaufte Doppelhaushälfte wird allerdings mit der Fertigstellung Sommer 2012 beworben, so dass dieser Zeitpunkt wohl eher realistisch ist.

Welchen Schadenersatz können wir ab wann geltend machen? Welche weiteren Kosten, die uns zusätzlich durch die Verzögerung entstehen (Einlagerungskosten für Möbel, Miete, Anwaltskosten, Zinsen, ...) können wir ab wann vom Bauträger einfordern?

Für den Kredit sind Bereitstellungszinsen fällig, gerne würden wir dem Bauträger nach dem Bauabschnittsfertigstellung den vereinbarten Betrag bezahlen, dies ist aufgrund der noch nicht begonnenen Arbeiten nicht möglich. Somit entsteht uns hier ebenfalls ein nicht verschuldeter finanzieller Nachteil.

Welche Zurückbehaltungsrechte des Kaufbetrages haben wir? Kann der Kaufpreis gemindert werden?

Zu welchen Informationen ist der Bauträger bei einer Verzögerung verpflichtet, wenn
bekannt wird, dass der Fertigstellungstermin nicht eingehalten werden kann? Diese Information kam erst nach wiederholten Anfragen mit Terminsetzung und Einschaltung des Notars.

Welche weiteren Rechte haben wir?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Sehr geehrter Fragesteller,

Schadensersatz können Sie unter dem Gesichtspunkt des Verzugs geltend machen. Ist der Übergabetermin genau vertraglich festgeschrieben, gerät der Unternehmer in Verzug, wenn der Termin nicht eingehalten werden kann (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Ziff. 1 BGB ). Sie können dann für Schäden, die Ihnen durch die Verzögerung der Übergabe entstehen, Schadensersatz verlangen (§ 280 Abs. 1, Abs. 2 BGB ).

Das umfasst insbesondere Kosten, die Sie für anderweitige Unterkunft aufbringen müssen, also die Miete einer Ersatzwohnung. Ebenfalls erfasst sich evtl. Lagerkosten. Grundsätzlich sind Sie dabei immer verpflichtet, den Schaden gering zu halten (§ 254 Abs. 2 BGB ). Insoweit kommt es auf die genauen Umstände an. Kosten die Sie aber mit vernünftigem Augenmaß aufwenden, werden unproblematisch sein.

Auch den bei der Finanzierung entstehenden Nachteil können Sie ersetzt verlangen, soweit dieser auf die Leistungsverzögerung zurückzuführen ist.

Zu beachten ist allerdings, dass der Unternehmer sich ggfs. vom Vorwurf eines Verschuldens entlasten kann: Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB ). Es kommt also darauf an, was die Ursache für die Verzögerung ist und ob diese in die Verantwortlichkeit des Unternehmers fällt. Ob Sie also letztlich einen Schadensersatzanspruch durchsetzen werden können, kann an dieser Stelle nicht abschließend beantwortet werden.

Die einzelnen Raten können Sie bis zur Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnitts einbehalten. Das wird, wie ich annehme, in Ihrem Vertrag geregelt sein. Wie dies im Einzelnen ausgestaltet sein darf, ergibt sich aus § 3 Abs. 2 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

Eine Preisminderung kommt wegen der Verzögerung nicht in Betracht. Ein Minderungsrecht besteht nur bei einem mangelhaften Werk. Der Bauträgervertrag ist ein Werkvertrag, es gelten also §§ 633 , 634 BGB , wobei die Verzögerung kein Mangel ist. Insoweit bleibt es bei den erwähnten Schadensersatzansprüchen.

Der Unternehmer schuldet Ihnen Information über die Bauverzögerung als vertragliche Nebenpflicht. Verletzt er die Pflicht, Sie rechtzeitig zu unterrichten, kann auch dies einen eigenständigen Anspruch auf Schadensersatz begründen. Es wäre dann genauer zu prüfen, inwiefern die unterlassene oder verspätete Information zu einem weiteren Schaden Ihrerseits geführt hat.

Weitere Rechte: Sofern eine Strafklausel vertraglich vereinbart, können Sie die entsprechende Vertragsstrafe einfordern. Bei erheblicher Verzögerung können Sie vom Vertrag zurücktreten.

Da alle diese Fragen hier nur angerissen und ohne den Vertrag auch nur grob eingeschätzt werden können, würde ich empfehlen, dass Sie für Ihre Interessenvertretung einen Anwalt in Ihrer Nähe hinzuziehen, der Sie bei der Auseinandersetzung mit dem Unternehmer weiter begleiten kann.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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