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Verzögerung Baugenehmigung/ Einzugstermin


| 23.11.2005 09:47 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

im März dieses Jahres nahmen wir das Angebot einer Immobilien-Projektentwicklungsfirma an, auf einem von ihr vermittelten Grundstück ein von einem Partnerunternehmen zu errichtendes EFH (Holzrahmenbauweise, Bauzeit ca. 3 Monate) zu erwerben. Im Angebot und in den weiteren Gesprächen wurde der Einzug im Jahr 2005 garantiert. Das Grundstück, welches noch zu vermessen und teilen war, befindet sich im Außenbereich. Der Eigentümer hatte einen positiven Bescheid auf eine Bauvoranfrage, wobei er Auflagen (Ausgleichspflanzungen für Naturschutz) zu erfüllen hatte. Hierzu verpflichtete er sich auch im Kaufvertrag. Der genaue Wortlaut dieses Bescheids ist uns nicht bekannt, er hat uns nie vorgelegen.
Nachdem wir zwei Notartermine für den Grundstückskauf verschieben mussten, weil unsere Finanzierung noch nicht stand, drängte uns unser Ansprechpartner bei der Projektbetreuung zu einem endgültigen Termin, da der Eigentümer alles fertig hätte und langsam ungeduldig würde. Vor Abschluss unserer Baufinanzierung wurde uns von der Projektbetreuung auf Wunsch der Bank als Finanzierungsvoraussetzung noch einmal die Bebaubarkeit des Grundstücks per e-mail bestätigt. Daraufhin unterschrieben wir unsere Finanzierung und beim Notartermin am 5. Juli den Grundstückskaufvertrag; kurz darauf auch den Werkvertrag für den Hausbau bei der Partnerfirma. Der Bauantrag wurde am 12. Juli 2005 beim Bauamt eingereicht, unsere Baubetreuung versprach uns nun einen Genehmigungszeitraum von maximal zwei Monaten und nach einer Bauzeit von ca. 3 Monaten den Einzug Anfang Dezember 2005.
Heute, am 23.11.2005, warten wir noch immer auf die Baugenehmigung. Laut Auskunft der Baubetreuung hat das Bauamt 6 Wochen geschlampt; lt. Auskunft des Bauamts liegt die erforderliche Bankbürgschaft des Grundstücksverkäufers für die Ausgleichsmaßnahmen immer noch nicht vor. Von den durch die Stadt vom Verkäufer verlangten Grunddienstbarkeiten und Bankbürgschaften zur Sicherung der Maßnahmen hörten wir hier zum ersten Mal – beim Grundstückskauf war hiervon nie die Rede, und es gab keinen Hinweis darauf, dass die städtischen Auflagen noch nicht im Mindesten erfüllt waren. Es ging lediglich darum, dass die vereinbarten Ausgleichspflanzungen aus gartenbaulichen Gründen erst im Herbst vorgenommen werden könnten.
Inzwischen zahlen wir Bereitstellungszinsen, unsere gesamte private Planung ist auf den Kopf gestellt, wir zahlen viel länger Miete für zur Zeit zwei Wohnungen als vorgesehen, etc. Im Kaufvertrag ist für den Fall etwaiger Mängel am Grundstück nur eine Rücktrittsmöglichkeit, nicht jedoch ein Schadensersatzanspruch vereinbart. An einem Rücktritt sind wir keinesfalls interessiert; das geplante Haus ist völlig auf das Grundstück zugeschnitten, außerdem haben wir alle Antrags- und Architektenleistungen bereits bezahlt.
Weder im Grundstückskaufvertrag noch im Bauwerkvertrag werden Termine zur Bebaubarkeit/ Einzug genannt, das Grundstück wurde jedoch lt. Kaufvertrag als mit dem geplanten EFH bebaubar verkauft. Zu den Terminangaben liegen uns nur das Angebot/ Exposé der Projektbetreuung und die Bestätigungs-E-Mail zur Bebaubarkeit in schriftlicher Form vor – alles andere war mündlich. Es ist jedoch deutlich ersichtlich, dass wir die Finanzierung und den Kaufvertrag nur aufgrund dieser Angaben bereits im Juli abgeschlossen haben – nach derzeitiger Sachlage hätte ein Abschluss im Dezember völlig ausgereicht und uns viele Kosten erspart. Inzwischen ist fraglich, ob die Baufirma selbst bei vorliegender Baugenehmigung jetzt noch mit den Bauarbeiten beginnen kann – die Wetterlage im Winter spricht eher dagegen. Der versprochene Einzugstermin verschiebt sich damit um mindestens 4 – 6 Monate – entsprechend hoch sind unsere daraus resultierenden Kosten.
Es geht uns weniger um Ansprüche gegenüber dem Grundstücksverkäufer – dieser hat mit den Terminversprechungen der Baubetreuung wenig zu tun. Dem Betreuer ist jedoch der Kaufvertrag bekannt, er hat das Grundstück als Makler vermittelt, kennt den Verkäufer privat und persönlich und war auch beim Notartermin anwesend. Er hat in genauer Kenntnis der Sachlage einen Einzugstermin für 2005 garantiert.
Unsere Frage ist nun, ob wir gegenüber der Baubetreuungsfirma aufgrund ihrer falschen Terminangaben und Einzugsversprechen einen Schadensersatzanspruch haben und mit welcher Erfolgsaussicht dieser durchsetzbar ist.

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

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Sehr geehrte Damen und Herren,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorab möchte ich Ihnen empfehlen, dass Sie unbedingt Kontakt zu einem Rechtsanwalt vor Ort aufnehmen sollten, dem Sie die von Ihnen abgeschlossenen Verträge und die sonstigen Schriftstücke zur genauen Überprüfung vorlegen können. Die Einschätzung, die ich Ihnen an dieser Stelle geben kann, stützt sich allein auf Ihre Schilderung des Geschehensablaufs und der Vertragsinhalte. Möglicherweise geben die Verträge aber etwas anderes her. Ein Rechtsanwalt könnte Sie zudem mit den ihm zur Verfügung stehenden Mitteln effizient bei der Durchsetzung Ihrer Interessen unterstützen.

Nach Ihrer Schilderung kann ich Ihnen allerdings nur geringe Hoffnungen machen, dass Sie einen Schadenersatzanspruch gegen die Baubetreuungsfirma geltend machen können. Gegen einen solchen Schadenersatzanspruch spricht zunächst, dass im Vertrag über die Herstellung des Hauses kein Termin genannt ist, bis zu welchem das Haus fertiggestellt sein muss. Zwar sprechen die sonstigen äußeren Umstände für Sie, jedoch sind Sie insoweit beweispflichtig. Dabei ist grundsätzlich davon auszugehen, dass derart wichtige Dinge üblicherweise im schriftlichen Vertrag – zweckmäßigerweise verbunden mit der Vereinbarung einer Vertragsstrafe – geregelt werden, so dass gesteigerte Anforderungen am Ihre Darlegungspflicht, dass Sie mit Ihrem Vertragspartner tatsächlich eine entsprechende Abrede außerhalb des schriftlichen Vertrags geschlossen haben, zu stellen sind. Das Exposé Ihres Vertragspartners allein wird kaum ausreichen, es müssen noch hieb- und stichfeste Argumente dazukommen. Außerdem wird sich der Baubetreuer sicherlich mit einem Hinweis auf die fehlende Mitwirkung des Grundstücksverkäufers zu entlasten versuchen. Und vom Grundstücksverkäufer werden Sie aufgrund der Klausel im Kaufvertrag, wonach bei Sachmängeln nur ein Rücktritt zulässig sein soll, höchstwahrscheinlich ebenfalls keinen Schadenersatz verlangen können.

Ich wiederhole, dass ich Ihnen mit dieser Auskunft nur die ungefähre Richtung in Ihrer Angelegenheit aufzeigen kann. Sie sollten sich auf jeden Fall juristischen Beistand suchen. Auch wenn es nach dem Buchstaben des Gesetzes schwierig sein mag, Schadenersatzansprüche durchzusetzen, kann die Einschaltung eines Rechtsanwalts manchmal wahre Wunder bewirken.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2005 | 13:51

Sehr geehrte Frau Laurentius,

herzlichen Dank für Ihre Antwort - diese Auskunft haben wir schon befürchtet.
Wie sieht es aber aus, wenn der Grundstücksverkäufer auch künftig die Auflagen nicht erfüllt - vielleicht, weil ihm die finanziellen Mittel fehlen? So dass das Land nie die zugesicherte Eigenschaft "Bauland" erhält? Dann könnten wir ja vom Kaufvertrag zurücktreten - aber hätten wir dann auch die Möglichkeit, Schadenersatz von der Baubetreuung zu verlangen, weil wir dort ja den Bauwerkvertrag nur abgeschlossen haben, um auf diesem Grundstück zu bauen? Mit dem Haus könnten wir ja dann nichts anfangen, hätten aber schon einiges gezahlt.

Oder, andernfalls, wie lange kann sich denn der Verkäufer überhaupt Zeit mit der Erfüllung der städtischen Auflagen lassen? Haben wir da irgendeine Möglichkeit, eine zügige Erledigung durchzusetzen? Gibt es da Fristen, oder kann er theoretisch noch zwei Jahre warten, bis er das nötige Kleingeld hat?

Noch einmal herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2005 | 15:20

Der Grundstücksverkäufer darf sich überhaupt keine Zeit lassen. Er hat das Grundstück als "mit dem geplanten Haus bebaubar" verkauft und ist, wenn sich aus dem sonstigen Vertragsinhalt nichts anderes ergibt, sofort verpflichtet, Ihnen das Grundstück mit dieser Eigenschaft zu übergeben. Sie können ihn sogar entsprechend, auf Versetzung des Grundstücks in den nach dem Kaufvertrag vorgesehenen Zustand, verklagen. Allerdings wird Ihnen dies, wenn der Verkäufer tatsächlich kein Geld hat und somit die geforderte Sicherheit nicht leisten kann, auch nichts bringen. Darüberhinausgehende Schadenersatzansprüche gegen den Grundstückseigentümer werden, wie bereits dargestellt, höchstwahrscheinlich ausscheiden.

Sie sollten, am besten unter Zuhilfenahme anwaltlichen Beistands (der in solchen Fällen wirklich sehr hilfreich sein kann), den Grundstücksverkäufer anschreiben und ihn auffordern, binnen einer kurzen festen Frist (z.B. bis zum 15.12.2005) seinen Beitrag zur Bebaubarkeit des Grundstücks zu leisten, anderenfalls Sie Klage gegen ihn erheben und Schadenersatzansprüche geltend machen würden (behaupten Sie die Schadenersatzverpflichtung einfach). Damit würden Sie deutlich machen, dass es Ihnen wirklich Ernst ist. Ebenso sollten Sie gegenüber dem Baubetreuer verfahren. Diesem sollten Sie auch mitteilen, dass Ihnen bekannt sei, dass er den Grundstücksverkäufer persönlich kenne, und Sie somit davon ausgingen, dass ihm auch die finanzielle Situation des Grundstücksverkäufers bekannt gewesen sei. Hieraus könnten Sie eventuell Schadenersatzansprüche ableiten.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

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