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Verzicht ordentliches Kündigungsrecht - Vertragsübernahme bis Fristende

| 12.11.2009 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich stehe kurz vor der Vertragsunterzeichnung für eine Mietwohnung. Im Vertrag des derzeitigen Mieters steht unter "Sonstige Vereinbarungen" der Vermerk "Mieter und Vermieter verzichten auf das ordentliche Kündigungsrecht für einen Zeitraum von 3 Jahren".
Da der jetzige Vormieter kein ganzes Jahr die Wohnung gemietet hat, jetzt aber aus beruflichen Gründen die Wohnung aufgeben muss, hat er mit dem Vermieter um einen Auflösungsvertrag gebeten.
Als Fazit haben beide Parteien vereinbart, dass der neue Mieter (also ich) vertraglich zusichert, ebenfalls bis zum damals festgelegten Ende der Frist (also für die verbleibenden ca. 2,5 Jahre) auf das ordentliche Kündigungsrecht zu verzichten.

1. Ist ein solcher zusätzlicher Übernahme-Vertrag rechtswirksam?
2. Unter welchen Umständen ist generell ein Verzicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht hinfällig (Stichwort Arbeitslosigkeit, Jobwechsel usw.)?

Viele Grüße
Gregor

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Bei einer Regelung des Kündigungsverzichtes unter den "Sonstigen Bedingungen" des Mietvertrages ist vorbehaltlich einer weiteren Prüfung von einer Individualvereinbarung auszugehen. Ein beiderseitig, d.h. für Mieter und Vermieter, individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht über drei Jahre ist wirksam; BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03 (dort 60 Monate).

Eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages ist möglich, wenn die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung vorliegen, § 543 BGB. Der Mieter kann nur auf sein ordentliches Kündigungsrecht verzichten; differenziert die Klausel insoweit nicht ist sie unwirksam.
Weiter wird eine Beendigung bei Vorliegen eines Sonderkündigungsrechtes möglich, z.B. § 561, § 563, § 564 BGB.

Sonst ist eine Beendigung im Einvernehmen mit dem Vermieter durch einen Aufhebungsvertrag oder durch die Stellung eines Nachmieters bei entsprechender Nachmieterklausel möglich. Eine derartige Beendigung wird bei den von Ihnen genannten Gründen erforderlich werden, da diese ausschließlich des Sphäre des Mieters entstammen. Den Mieter trifft aber gem. § 537 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Um spätere Schwierigkeiten hinsichtlich der Zulässigkeit einer Nachmietergestellung zu vermeiden sollten Sie darauf achten, dass der Mietvertrag zumindest ein Nachmieterklausel enthält, die es Ihnen gestattet, sich auf diesem Wege zu lösen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.11.2009 | 21:39

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