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Verzicht auf ordentliche Kündigung / Untermietvertrag


28.06.2007 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Ich wohne mit zwei weiteren Personen in einer Dreier-Wohngemeinschaft, wobei wir alle drei im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind (es wurden also nicht drei einzelne und unabhängige Verträge mit dem Vermieter abgeschlossen). Bei den sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrags, der Anfang November 2005 unterzeichnet wurde, steht Folgendes:

---

„Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Vermieter und Mieter verzichten bis zum 31.10.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Vermieter und Mieter nehmen diesen Verzicht gegenseitig an. Wird das Mietverhältnis darüber hinaus verlängert, wird bis zum 31.10.2009 auf die ordentliche Kündigung verzichtet.

Die Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Mieter beendigt das gesamte Mietverhältnis. Mit den verbleibenden Mietern kann jedoch ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.“

---

Eine solche Vereinbarung war nun bereits in dem Mietvertrag der Dreier-Wohngemeinschaft enthalten, die von November 2003 bis zu meinem Einzug im November 2005 in der Wohnung gelebt hat. Zwei der drei Mieter wohnen immer noch in der Wohnung und sind meine jetzigen Mitbewohner; wir haben wie erwähnt im November 2005 den neuen Mietvertrag unterzeichnet.

Nun zu meinem Problem: Am 1.10.2007 trete ich eine neue Arbeitsstelle in einem anderen Bundesland an. Bereits am Wochenende des 8./9. Septembers 2007 werde ich aus der Wohngemeinschaft ausziehen und mich in meinem neuen Arbeitsort wohnlich niederlassen. Hierzu habe ich folgende Fragen:

(1) Gültigkeit des Verzichts auf eine ordentliche Kündigung

(1a) Ist der Passus, dass ich als Mieter bis zum 31.10.2007 auf eine ordentliche Kündigung verzichte, rechtens? Ich weiß, dass eine solche Vereinbarung grundsätzlich möglich ist, habe aber gehört, dass es nicht möglich, die Vereinbarung zu verlängern. Laut Mietvertrag verlängert sich aber die Frist nach dem 31.10.2007 bis zum 31.10.2009. Möglicherweise spielt es darüber hinaus ja auch eine Rolle, dass von 2003 bis 2005 ebenfalls ein solcher Passus enthalten war, obwohl es sich um einen anderen Vertrag gehandelt hat.

(1b) Welche Kündigungsmöglichkeiten stehen mir für den Fall offen, dass der Passus nicht rechtens ist, ich mich also nicht an den 31.10.2007 halten muss? (außerordentliche Kündigung? Ordentliche Kündigung mit 3-monatiger Frist, also z.B. zum 1.10.2007?)

(2) Untermietvertrag

(2a) Falls ich doch erst zum 31.10.2007 kündigen kann, möchte ich mein Zimmer für die Zeit nach dem 8./9. September 2007 bis zum 31.10.2007 untervermieten, da ich ja dann in einer anderen Stadt lebe und nicht fast 2 Monate lang doppelt Miete bezahlen möchte. Ist der berufsbedingte Ortswechsel und der damit verbundene vorzeitige Umzug ein ausreichender Grund dafür, um vom Vermieter die Erlaubnis zur Untermiete zu fordern?

(2b) Welche Möglichkeiten stehen mir für den Fall offen, das mir der Vermieter die Erlaubnis verweigert? Mein Ziel ist natürlich, für so kurze Zeit wie möglich doppelt Miete zu bezahlen.

Sehr geehrter Fragesteller,

herzlichen Dank für Ihre Fragen, die ich aufgrund Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt beantworten darf.

Grds. ist ein Kündigungsverzicht wirksam. Dies ist obergerichtlich bestätigt worden. Allerdings existiert Rechtsprechung (OLG Hamm, OLG Karlsruhe) und auch der BGH hatte in Bezug auf Härtefälle ein Recht zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses im Auge. Danach ist der Mieter zur Kündigung berechtigt, wenn das berechtigte Interesse des Mieters das Bestandsinteresse des Vermieters überwiegt. Dies können ein berufsbedingter Ortswechsel oder eine schwere Krankheit sein.

Ein längerer Ausschluss als 4 Jahre ist nach der Rechtsprechung rechtswidrig. In Ihrem Fall sind es jedoch nur 2 Jahre, zudem war eine Pause zwischen den einzelnen Verträgen und es handelte sich nach Ihren Angaben eben um unterschiedliche Verträge.

Ihnen steht das Recht der ordentlichen Kündigung bei einem o.g. überwiegenden Mieterinteresse zu, sofern sich kein außerordentlicher Kündigungsgrund ergibt, der aber nicht im berufbedingten Wechsel des Wohnortes liegt.

Ein Untermietverhältnis ist grds. von Seiten des Vermieters zustimmungspflichtig. Grds. ist aber eine Zustimmung zu erteile, wenn das Hauptmietverhältnis und die Nutzung der Wohnung nicht überstrapaziert werden. Ein Zustimmungsgrund liegt nicht schon im Wohnortwechsel.

Sie können einen Nachmieter stellen, den der Vermieter aus Kulanz akzeptieren kann oder Sie können, den Untermietanspruch gerichtlich durchsetzen, was aufgrund des Zeitablaufs eher unpraktikabel ist.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.06.2007 | 23:27

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Ich werde Anfang nächster Woche unter Einhaltung einer 3-monatigen Frist ordentlich kündigen (zum 30.9.2007). Als Begründung werde ich meinen berufsbedingten Ortswechsel nennen und dem Vermieter gleichzeitig anbieten, einen geeigneten Nachmieter zu stellen.

Hierzu abschließend folgende Frage: Ist die Stellung eines geeigneten Nachmieters in meinem geschilderten Fall eine notwendige Bedingung, um unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist aus dem Vertrag entlassen zu werden? Oder ist hierfür der berufsbedingte Ortswechsel bereits hinreichend?

Ergänzung vom Anwalt 30.06.2007 | 14:01

Sehr geehrter Fragesteller,

die Stellung eines Nachmieters ist keine Bedingung, sondern immer nur ein Angebot an de Vermieter, das Mietverhältnis schon früher aufzulösen. Es gibt weder eine rechtliche Verpflichtung des Mieters einen Nachmieter anzubieten noch des Vermieters einen Nachmieter anzunehmen. Dies kann der Vermieter aus reiner Kulanz machen.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage ebenfalls hilfreich beantwortet zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Durchsetzung der Kündigung.

Ich stehe Ihnen gerne weiter zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Joachim
-Rechtsanwalt-

www.rechtsbuero24.de
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