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Verzicht auf ordentliche Kündigung


03.05.2005 12:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,
mein Freund und ich haben im Juli 2004 einen Mietvertrag unterschrieben, in dem folgendes festgelegt wurde:
Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von fünf Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach fünf Jahren mit der gesetzlichen Frist ulässig.
Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

Nun bin ich ungeplant schwanger geworden, und die Wohnung ist einfach zu teuer für uns, wenn ich nicht mehr Arbeite.

Auf eine Aufhebung des Vertrags lässt sich unser Vermieter nicht ein. Wir haben zwar die Möglichkeit einen Nachmieter zu suchen, da aber die Miete recht hoch ist, haben wir keinen gefunden.
Nun habe ich folgendes gefunden:
BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, kurz gefasst:
In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beidseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt.
(AGBG § 9 Abs. 1 ( jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci).

Zudem wird in dem Urteil noch folgendes Erwähnt:

Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer von fünf Jahren den Kläger entgegen den Gebot von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m. w. Nachw.)

Ich habe anhand dieses Urteils vor, den Mietvertrag unter einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen,
möchte aber vorher wissen, ob ich mich tatsächlich auf dieses Urteil berufen kann, und Chancen habe, den Vertrag auf diese Weise zu kündigen.

Viele Grüße
03.05.2005 | 12:50

Antwort

von


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Sehr geehrte Rechtssuchende,

Ihren Schilderungen zur Folge, wurde Ihnen ein Mietvertragsvordruck mit einem Kündigungsverzicht vorgelegt, den Sie dann unterschrieben haben. In diesem Fall konnte tatsächlich kein 5 jähriger Kündigungsausschluss vereinbart werden. Es gilt dann die normale gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Sie können sich daher auf das oben genannte Urteil berufen.


Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2005 | 14:46

Hallo Herr Glatzel,

vielen Dank für Ihre Antwort. Eine Frage habe ich aber noch.
In dem Urteil werden die Allgemeinen Geschäftsbedingungen angesprochen. Wie kommen diese im Zusammenhang eines Mietvertrages zustande? Hat es vielleicht etwas damit zutun, dass der Mietvertrag aus dem Urteil vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetz abgeschlossen wurde?
Ich möchte dabei nur sicher gehen, dass mein Vermieter die fünf Jahre nicht einfach so auf vier Jahre reduzieren kann.

LG
Rosy Santacroce

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2005 | 16:44

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn Sie einen vorgegebenen Vertragstext zur Unterzeichnung vorgelegt bekommen haben, dann liegen automatisch sog. allgemeine Geschäftsbedinungen vor.

Sollten Sie also den Mietvertrag mit dem Vermieter nicht gemeinsam angefertigt haben, dann liegen AGBs vor.

Mit dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz hat dies nichts zu tun.

Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
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