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Verzicht auf Speichernutzung

29.10.2015 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich habe den Speicher in der Eigentumswohnanlage in der ich auch eine ETW besitze gekauft. Das Objekt waren früher Eisenbahnerwohnungen und es wohnen immer noch Altmieter aus diese Zeit im Haus (mit von Vermieterseite "unantastbaren" Mietverträgen), die Wohnungen gehören aber jetzt einer Wohnungsbaugesellschaft. Diese Gesellschaft hat mir auch den Speicher verkauft, mit der Maßgabe dass ich wo Mieter noch laut ihren Mietverträgen Nutzungrechte am Speicher (z.B. zum Wäschetrocknen) haben, ich diese gegen mich gelten lassen muss.

Ich nehme an, dass ich um den Speicher auszubauen zu können einen Nutzungsverzicht aller betroffenen Mieter benötige. Die meisten Mieter nutzen den Speicher nicht und ich habe daher vor sie um einen unterschriebenen Nutzungsverzicht zu bitten. Wie muss dieser denn aussehen (d.h. was muss genau in einem solchen Dokument enthalten sein)? Eine gute Antwort wäre für mich eine konkrete Auflistung der Bestandteile einer solchen Verzichtungserklärung.

Wie wäre das wenn einer der Mieter die Miete an die Wohnungsbaugesellschaft kürzt da er den Speicher nicht mehr nutzen kann: Würde der Anteil der Miete um die gekürzt wird nicht eigentlich mir zustehen (da es sich ja um ein Nutzungsentgelt für mein Eigentum handelt)?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Der Nutzungsverzicht muß papierschriftlich und von allen Mietern der jeweiligen Wohnung unterschrieben sein. Inhaltlich muß er lediglich besagen, dass der Mieter auf sein Nutzungsrecht an dem Speicher und auf jegliche Ersatzforderungen Ihnen gegenüber verzichtet.

Allerdings sollten Sie genau prüfen, ob bezüglich des Speichers nicht irgendwelche Lasten zugunsten des Verkäufers bestehen, insbesondere Nießbrauchrechte. Je nach Inhalt des Kaufvertrages benötigen Sie auch einen Verzicht des Verkäufers. Daher empfehle ich, auch den Kaufvertrag einem Anwalt vorzulegen.

Anspruch auf den gekürzten Anteil der Miete haben Sie nicht, weil dafür schlicht die Anspruchsgrundlage fehlt. Jedoch ist ein Anspruch gegen den Verkäufer auf Nutzungsentgelt denkbar für die Teile des Speichers, bei denen kein Nutzungsverzicht besteht. Aber auch hier ist der Kaufvertrag entscheidend.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2015 | 15:08

Hallo Herr Weber,

vielen Dank für Ihre prompte Antwort.

Im Kaufvertrag steht folgendes "Soweit Dritte schuldrechtliche Nutzungsrechte an dem Speicher (z.B. mietvertraglich) geltend machen sollen, lassen die Käufer diese gegen sich gelten bzw. hat sich der Käufer selbst um deren etwaige Beendigung zu kümmern." sowie dass der Speicher ansonsten frei von nicht übernommenen und im Grundbuch eingetragenen Belastungen und Beschränkungen ist. In der Teilungserklärung ist auch ein Ausbau bereits genehmigt. Soweit ich weiss steht in den Mietverträgen nur die Nutzung eines Speichers ohne genau Angabe wie groß oder dass es sich um den gesamten Speicher des Hauses handelt.

Angenommen ich schließe den Speicher (oder einen Teil dessen) ab und ein Mieter der noch ein Nutzungsrecht am Speicher kürzt daraufhin der Wohnungsbaugesellschaft die Miete. Falls diese Kürzung zulässig ist, bin ich dann der Wohnungbaugesellschaft schadensersatzplichtig oder hebt sich der Schaden mit einem evtl. mir zustehenden Nutzungsentgelt auf?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.10.2015 | 22:16

Sehr geehrte Ratsuchende,

dann ist ein einfacher schriftlicher Nutzungsverzicht mit Verzicht auf Ersatzansprüche gegen Sie problemlos möglich.

Wenn Sie eine Mietkürzung verursachen, sind Sie in der Tat schadensersatzpflichtig. Allerdings deckt sich der Schadensersatzbetrag nicht zwingend mit dem Nutzungsentgelt. Der Mietminderungs-/Schadensersatzbetrag ist ein Prozentsatz von der Miete, während das Nutzungsentgelt der jeweiligen ortsüblichen Miete für Speicherböden entspricht. Wenn die beiden Beträge deckungsgleich sind, dann nur zufällig.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt


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