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Verzicht auf Mindestabstabd beim Neubau

09.09.2013 10:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Henry Naeve


Zusammenfassung: Zur Frage der Unterschreitung baurechtlicher Abstandsflächen

Sehr geehrter Experte,
wir können ein Baugrundstück in einem neu erschlossenen Bebauungsgebiet erwerben (Rheinland-Pfalz, Koblenz), auf dem prinzipiell (vom Bebauungsplan her) ein freistehendes Haus errichtet werden könnte (mit den nötigen Mindestabständen). Problem: Auf dem Nachbargrundstück kann kein freistehendes Haus errichtet werden, da hier der Mindestabstand von 3m zu unserer gemeinsamen Grenze nicht eingehalten werden kann. Die Gesellschaft, die die Grundstücke verkauft, sieht daher in Ihrem (unverbindlichen) Bebauungsvorschlag vor, hier 2 Doppelhaushälften zu errichten.
Frage: Ist es nach gültigem Baurecht möglich, dem Nachbarn zu gewähren, auf unsere Grenze zu bauen. Dann würde es also so aussehen: Nachbarhaus direkt auf der Grenze stehend, 3 m Abstand (evtl. mit unserer Garage ohne Verbindung zum Haus) , dann unser Einfamilienhaus. Wir würden nach aktuellem Stand als erstes bauen.
Ist dies möglich oder rechtlich ausgeschlossen? Von diesem Sachverhalt hängt es ab, ob wir das Grundstück erwerben werden.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Sie schreiben, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, der ein freistehendes Haus grundsätzlich zulässt. Dementsprechend gehe ich davon aus, dass in dem Bebauungsplan die „offene Bauweise" festgesetzt ist.

Näheres ist in § 22 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt, der auszugsweise lautet:
„ (1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden. (2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind (…)"

Wie wir sehen, ist (auch) bei Geltung der „offenen Bauweise" die Errichtung von Doppelhaushälften grundsätzlich möglich. Hierbei würden die beiden Gebäude dann an der Grenze aneinanderstoßen. Zu beachten wäre hierbei, dass das „Gesamtgebäude" nicht länger als 50m sein darf und seinerseits die Abstände zu den angrenzenden anderen Gebäuden einhalten muss.

Wenn ich Ihre Frage richtig verstehe (bitte grenzen Sie Ihre Frage andernfalls gerne noch einmal ein), ist es nun aber so, dass Sie gerade kein Doppelhaus errichten wollen (wenngleich dies wohl die einfachste Möglichkeit wäre). An dieser Stelle möchte ich auch noch anmerken, dass die Bebauung mit Doppelhäusern in dem Bebauungsplan auch (zwingend) vorgeschrieben sein kann. Da mir der Bebauungsplan nicht vorliegt, gehe ich davon aus, dass das bei Ihnen nicht der Fall ist.

Wenn es nun also so ist, dass die offene Bauweise festgesetzt ist und die Bebauung mit Doppelhäusern nicht vorgeschrieben ist und Sie und Ihr Nachbar jeweils ein freistehendes Haus errichten wollen, dann müssen jeweils die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden.

Wie groß der Abstand sein muss ist in der Landesbauordnung, bei Ihnen also in der Bauordnung Rheinland-Pfalz, konkret in § 8 geregelt.

Sie schreiben, dass der Abstand 3m betragen muss. Dies müsste zunächst einmal genauer geprüft werden. Wenn Sie § 8 lesen, werden Sie sehen, dass die Regelung sehr differenziert ist und mehrere Ausnahmen beinhaltet. Wie groß der Mindestabstand sein muss, hängt u.a. von der Wandhöhe und der konkreten Beschaffenheit der benachbarten Gebäude ab. Weiterhin können auch Ausnahmen von dem eigentlichen Mindestabstand zugelassen werden. Um den bei Ihnen geltenden Mindestabstand korrekt zu berechnen müsste ich die Baupläne der beiden benachbarten Gebäude einsehen.

Dies vorausgeschickt werde ich nachfolgend davon ausgehen, dass der Mindestabstand wie von Ihnen angegeben für beide Gebäude 3m beträgt.

In diesem Fall müsste zwischen den Gebäuden also grundsätzlich ein Abstand von 6m bestehen. 3m auf Ihrem, 3m auf dem benachbarten Grundstück.

Ein gewissen „Schlupfloch" bietet § 9 der Bauordnung Rheinland-Pfalz, der auszugsweise lautet:

„Soweit nach diesem Gesetz oder nach Vorschriften auf Grund dieses Gesetzes Abstände und Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst liegen müssen, kann zugelassen werden, dass sie sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstände und Abstandsflächen nicht angerechnet werden."

Sofern eine entsprechende Baulast eingetragen wird, könnten die Gebäude also auch so errichtet werden, dass (beispielsweise) Sie 4m und Ihr Nachbar 2m einhalten.

Wenn in dem Zwischenraum (nur) eine Garage steht, könnte dies dazu führen, dass der Abstand noch weiter „schrumpft". Weiterhin wären wie gesagt auch Ausnahmen möglich. Dies kann ich aber nicht seriös beurteilen, wenn mir weder der Bebauungsplan noch die Planzeichnungen beider Gebäude vorliegen.

Schlussendlich stellt sich mir auch folgende Frage: Wenn ich Sie richtig verstehe, können Sie Ihr Grundstück problemlos unter Einhaltung der Abstände bebauen. Damit sind Sie doch an sich „aus dem Schneider". Ob und wie der Nachbar sein Grundstück zulässig bebauen kann ist seine Sache.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben, biete aber auch ausdrücklich noch einmal an, dass Sie Ihre Frage weiter eingrenzen. Sofern dies in dem hier vorgegebenen Rahmen und ohne genaues Studium der Unterlagen möglich ist, werde ich gerne versuchen, darauf einzugehen.

Mit freundlichen Grüßen

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