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Verzicht auf Kündigungssperrfrist

09.01.2017 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Sehr geehrter Anwalt,

bei der Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen besteht eine gesetzlich geregelte Kündigungssperrfrist - minimum 3 Jahre. Kann man diese durch einen Vertrag mit dem Mieter aufheben, wenn man z.B. 3000EUR für den Verzicht auf diese Kündungungssperrfrist bezahlt?

Ich wollte mir ein MfH kaufen und das in Eigentumswohnungen zerlegen, und da der Verkauf von ETW an Eigennutzer profitabler ist, wollte ich wissen ob ich noch VOR DEM KAUF der Immobilie, zu allen Mietern hingehen kann und diese bitte gegen Zahlung von 3000EUR bei Verkauf der Wohnung, auf ihre Kündigungssperrfrist zu verzichten. Wobei der neue Besitzer dort ja auch nicht einziehen muss!

Ist das rechtlich möglich?

Vielen Dank
MfG
Olvier Zöllner

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider habe ich keine guten Nachrichten für sie.

Die Kündigungssperrfrist nach § 577 a Abs. 1 BGB nach Umwandlung beträgt (mindestens) 3 Jahre, und zwar unabhängig, davon ob Eigenbedarf oder die Verhinderung an wirtschaftlich angemessener Verwertung geltend gemacht wird ( § 573 BGB). Allerdings ist im Rahmen des § 573 BGB, die Kündigung die auf eine bessere wirtschaftliche Nutzung als WEG-Eigentum gestützt wird generell, kein zulässiger Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Die Kündigungssperrfrist greift nur in dem Fall nicht, dass der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat.

Gemäß Abs. 3 des § 577a BGb ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. selbst wenn sie also ein Abstandsgeld zahlen, bleibt der Nachteil der abgekürzten Kündigungsfrist. Somit wäre so eine Vereinbarung absolut unwirksam. Möglich wäre lediglich eine Verpflichtung zur längeren Sperrfrist, da dies als Vorteil für den Mieter angesehen wird, solange der Mieter nicht gehindert ist, vorher zu kündigen, da er sonst in seiner Flexibilität eingeschränkt wird.

Aber vielleicht können sie nach Erwerb mit dem Mieter im Zuge der Abstandszahlung einen Aufhebungsvertrag vereinbaren ( gerade keine Kündigung oder einen Verzicht auf die Sperrfrist), so dass sich ihre Problem lösen lassen. Diesbezüglich können sie bei den Mietern natürlich schon vor Kauf vorfühlen.

Eine Kündigung von Wohnraummietern ist immer schwierig, da der Vermieter hieran ein berechtigtes Interesse ( auch nach Ablauf der Sperrfrist) haben muss. Dies kann sich gem. § 573 BGB unter anderem aus Pflichtverletzung, Eigenbedarf und unangemessener Verwertungsmöglichkeit ergeben. Andere Kündigungsgründe sind möglich, müssen diese aber wertungstechnisch entsprechen. Insofern halt ich den Kauf eines vermieteten Hauses grundsätzlich für problematisch, wenn man vorhat die Verträge absehbar nicht fortzusetzen.

Fazit:
Insofern ist ihnen wirklich anzuempfehlen, bereits vor Kauf zu ergründen, ob eine einvernehmliche Regelung zur Beendigung des Mietvertrages (Aufhebungsvertrag) mit den Mietern gefunden werden kann. Dass bloße verkürzen von Kündigungs(sperr)fristen ist dem gegenüber einer Vereinbarung auch gegen Abstandszahlungen nicht zugänglich, da so eine Vereinbarung die einseitige Erklärung der Kündigung ( und damit nicht was auf beiderseitigem Parteiwillen beruht) zum Nachteil des Mieters erleichtern würde, der Mieter sich hier also dem Vermieter "ausliefern" würde.

Tipp:
Hessen hat im Übrigen in einigen Gemeinden von der Befugnis des § 577a Abs. 2 BGB Gebrauch gemacht, so dass die Kündigungssperrfrist von 5 Jahren gelten kann. Informationen hierzu sollten sie definitiv vor Kauf und schriftlich bei der Gemeinde einholen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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