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Verwertung nach Räumung 'Berliner Modell'

02.10.2019 16:15 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Aufgrund von diversen Mietzahlungsrückständen habe ich einem Mieter, der eine Kfz-Werkstatt als Hobbyraum gemietet hat, die fristlose Kündigung ausgesprochen und zugleich vom Vermieterpfandrecht über die von ihm eingebrachten Werkzeuge, Maschinen sowie die vorhandene Hebebühne gebrauch gemacht, nicht jedoch über alle Gegenstände.
Da der Mieter das Mietobjekt nicht räumte, erging Räumungsklage. Daraufhin wurde der Mieter im Wege der Zwangsvollstreckung nach dem sogenannten "Berliner Modell" aus dem Besitz der Räume durch einen Gerichtsvollzieher verwiesen. Daraufhin bot ich dem Mieter an, auf das Vermieterpfandrecht zu verzichten, wenn er die Halle vollständig räumt, da die Halle voller Müll war und die Räumung teurer als der zu erwartende Erlös aus der Verwertung gewesen wäre. Dem hat er zugestimmt und hatte dafür knapp 3 Monate Zeit. Die Räumung ist jedoch zum größten Teil nicht erfolgt, mittlerweile mussten wir dem ehemaligen Mieter sogar ein Hausverbot aussprechen.

Nun meine Fragen:

Wie ist der weitere Verfahrensweg bezüglich der gepfändeten und nicht gepfändeten Sachen?

1. Ist es vorteilhaft, das bisherige Vermieterpfandrecht so zu belassen oder ein allumfassendes Pfandrecht auszusprechen?

2. Wie verwerten wir die Sachen, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen? Müssen diese öffentlich versteigert werden? Können wir jemanden beauftragen, die Halle zu räumen und als Bezahlung die nicht gepfändeten Gegenstände des Mieters zu überlassen (z. B. Schrott)?

3. Müssen die Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, auch wenn sie nicht oder schlecht verwertbar sind, öffentlich versteigert werden?

4. Ist es für die Verwertung besser einen Gerichtsvollzieher oder einen öffentlich bestellten Versteigerer zu beauftragen?

Vielen Dank im Voraus für die Antwort.


Einsatz editiert am 04.10.2019 13:15:52
04.10.2019 | 16:21

Antwort

von


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Gräfelfinger Str., 97a
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1) Pfandrecht erweitern

Beim Berliner Modellmuss der Vermieter eine Aufteilung der Gegenstände nach zu entsorgendem Müll sowie nach pfändbaren und unpfändbaren Gegenständen vornehmen. An dieser Stelle liegt das größte Risiko, da die Einteilung doch mehr oder weniger subjektiven Einschätzungen unterliegt und Kenntnisse der Mitarbeiter von der Pfändbarkeit von Sachen voraussetzt. Die pfändbaren und unpfändbaren Gegenstände müssen nicht zwingend in der Wohnung verbleiben, sondern können an einen anderen Ort verbracht werden, wo sie sicher verwahrt werden.

Dem Vermieterpfandrecht unterfallen nicht die nach den §§ 811 , 811c , 812 ZPO unpfändbaren Sachen Dazu gehören u.a. alle persönlichen Gegenstände des Schuldners, die dieser für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung sowie die Ausübung seines Berufes benötigt, z. B. Zahnbürste, Rasierapparat und notwendige Kleidung. persönliche Dokumente und Ausweispapiere sind im allgemeinen nicht pfändbar. Zur Haushaltsführung unbedingt zu belassen ist die übliche bescheidene Wohnungseinrichtung, zu der auch ein Fernseher, Kühlschrank und Waschmaschine gehören. Besonders wertvolle Gegenstände unterliegen der sog. Austauschpfändung.

Der Vermieter muss unpfändbaren Sachen auf Verlangen an den ehemaligen Mieter herausgeben. Andernfalls macht er sich nach §§ 280 Abs. 1 und 823 Absatz 1 BGB schadensersatzpflichtig.

Sollten jedoch noch pfändbare Gegenstände vorhanden sein, sollten Sie das Vermieterpfandrecht ausüben.

2. Umgang mit unpfändbaren Sachen

Offensichtlicher Müll ist zu entsorgen und muss nicht aufbewahrt werden. Unpfändbare Sachen dürfen jedoch nicht gepfändet oder versteigert werden.
Unpfändbaren Sache muss der Vermieter auf Verlangen an den ehemaligen Mieter herausgeben. Macht der ehemalige Mieter davon nicht Gebrauch, stellt sich die Frage, wie mit diesen unpfändbaren Gegenständen weiterverfahren wird. Dazu gibt es keine explizite gesetzliche Regelung. Sofern der Gerichtsvollzieher auch die Räumung vorgenommen hat, darf dieser nach Ablauf der Frist von zwei Monaten diese der Vernichtung zuführen, vgl. § 885 Abs. 4 Satz 2 ZPO . Diese Regelung dürfte entsprechend anzuwenden sein, so dass die Entsorgung als Müll vorgenommen werden kann. Allein bei werthaltigen Sachen (z. B. Geld, Wertpapieren und sonstigen Urkunden) und persönlichen Dokumenten sollte von der Möglichkeit der Hinterlegung Gebrauch gemacht werden.

3. Verwertung der pfändbaren Sachen
Die Verwertung der pfändbaren und werthaltigen Gegenstände richtet sich nach den §§ 1228 ff. BGB , so dass diese im Wege des Pfandverkaufs zu verwerten sind. Die Veräußerung kann jedoch nicht vom Vermieter selbst vorgenommen werden, sondern muss im Wege einer öffentlichen Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher bzw. einem Versteigerer gemäß § 34 c GewO erfolgen. Diese Versteigerung verursacht jedoch nicht unerhebliche Kosten.Vor der Versteigerung muss der Vermieter dem betroffenen Eigentümer der zu versteigernden Sache den Verkauf mit einer Frist von einem Monat androhen und ihm die Forderung mitteilen, wegen der der Verkauf erfolgen soll. Sodann wird die Zeit und der Ort der Versteigerung öffentlich bekannt gemacht.

4. Gerichtsvollzieher oder Versteigerer
Die Erfahrung zeigt, dass insbesondere bei werthaltigen Sachen die Verwertungserlöse über die Justizplattform, die der Gerichtsvollzieher nutzt, geringere Erlöse bringen als wenn eine professionelle, pro-aktive Verwertung durch Versteigerer stattfindet.
Es ist daher, dazu zu raten, die Verwertung einem Versteigerer zu überlassen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rückfrage vom Fragesteller 10.10.2019 | 14:39

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

vielen Dank für Ihre Antwort. Diesbezüglich ergibt sich meinerseits noch folgende Nachfrage:

Wie wäre die Vorgehensweise beim "Berliner Modell" mit den nicht gepfändeten aber pfändbaren Gegenständen, sofern ich darüber kein Vermieterpfandrecht ausspreche?

Bitte beachten Sie, dass es sich nicht um einen Wohnungsmieter handelt und er bereits drei Monate Zeit hatte, seine Gegenstände aus der Mietsache zu entnehmen.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.10.2019 | 14:52

Hallo,

das Vermieterpfandrecht entsteht gem. § 562 BGB originär an den eingebrachten Sachen des Mieters. D.h. eine Erklärung über die Geltendmachung eines Pfandrechts bedarf es nicht.
Sie haben also ein Pfandrecht an allen eingebrachten und pfändbaren Sachen des Mieters.
Gegenstände, die pfändbar sind, unterliegen also der Verwertung pfändbarer Sachen (Punkt 3).

Beste Grüße
RA Richter

ANTWORT VON

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