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Verweigerung einer Baugenehmigung wegen fehlender Grunddienstbarkeit

21.11.2009 20:07 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Hallo,

wir haben von der Gemeinde ein "voll erschlossenes" Baugrundstück gekauft. Dieses Grundstück liegt in der zweiten Reihe. Zu diesem Grundstück führt ein Privatweg den wir ebenfalls zu 50% in Teileigentum besitzen (wurde gleichzeitig mit dem Grundstück an uns verkauft). Die anderen 50% hält unser Nachbar in Teileigentum der auf der rechten Seite ebenfalls in zweiter Reihe ein Grundstück besitzt (Spiegelsituation).

Der Nachbar hat bereits gebaut und die Baugenehmigung bekommen weil zu diesem Zeitpunkt der weg komplett im Besitz der Gemeinde war, später hat die Gemeinde Ihm 50% verkauft.

Wir bekommen jetzt keine Baugenehmigung weil der Weg nicht gewidmet wurde bzw. Keine Grunddienstbarkeit eingetragen wurde (auch ein Streifen von 3m zugunsten des Freistaates BY).

Unser Nachbar verweigert die Zustimmung und stellt sich Quer.
Was können wir tun, mit welchem Erfolg und wie schnell.
Können wir den Nachbarn zwingen und auf welcher Grundlage.
Das Grundstück des Nachbarn ist doch jetzt genauso wenig erschlossen wie unseres? kann man hier ansetzten um Ihn zur Zustimmung zu zwingen? Was passiert mit unseren Kosten wenn er alles in die Läge zieht "Schadensersatz"?

Bitte um schnelle Hilfe
Dankeschön
A..

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Sehr geehrter Ratsuchender,


Voraussetzung einer Grunddienstbarkeit ist die Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn. Ohne ohne Zustimmung des betroffenen Grundstückeigentümers, also Ihres Nachbarn, haben Sie keinen Rechtsanspruch auf eine Grunddienstbarkeit.

Kommt es auch derzeit nicht nachvollziebaren Gründen zu keiner Einigung, sollten Sie zunächst versuchen, die Probleme mit einem Schiedsgerichtsverfahren.zu lösen, da dieser Weg der schnellste und billigste sein kann, die Einigung doch noch zu erzielen.

Ist dieses nicht möglich, werden Sie versuchen müssen, diese Einigung gerichtlich zu erzwingen. Zwar gibt es, wie oben beschrieben, nicht einen generellen Anspruch; gleichwohl kann sich nach den Grundsätzen von Treu und Glauben aus § 242 BGB auch ein Anspruch auf Bewilligung einer Wege-Baulast ergeben (OLG Düsseldorf, NJW-RR 99,1539). Dieses müsste aber wirklich noch genauer geprüft werden und kann so aufgrund Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht abschließend geklärt werden. Scheitert das Schiedsverfahren, sollte spätestens dann ein Anwalt mit der genaueren Prüfung der Einzelheiten beauftragt werden.

Insoweit sollte auch geprüft werden, inwieweit ein Notwegrecht nach § 917 BGB durchgesetzt werden kann, was wahrscheinlich sein wird. Dann aber kann dises dienstbarkeitsähnliche Recht im Baugenehmigungsverfahren der Baubehörde mit der Maßgabe entgegengehalten werden, eine Ausnahmegenemigung nach Art. 70 BayBO zu erhalten.

Einen Schadensersatzanspruch gegen den Nachbarn können Sie nur dann ableiten, wenn Sie ihm eine Schädigungsabsicht nachweisen können. Da Sie insoweit ein subjektives Moment nachweisen müssen, wird dieses nahezu unmöglich sein. Dieses Aspekt sollten Sie also leider zu Ihrem Nachteil vernachlässigen.


Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2009 | 13:20

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Bohle,

welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden um ein Notwegrecht gem. § 917 BGB zu erhalten. Wie lange könnte die ganze Prozedur dauern?
Welche Rechtsmittel könnten wir in Anspruch nehmen um unseren Anspruch gegenüber den Nachbarn durchzusetzen. Kann man auf Zustimmung klagen und wer hat hier eigentlich Recht nach den geltenden Gesetzen?

Kann der Nachbar ohne Weiteres unseren Teil des Weges nutzen? Er hat ebenfalls kein Wegerecht.

In wieweit könnten wir die Gemeinde in Anspruch nehmen, da diese uns ein unerschlossenes Grundstück mit Bauzwang verkauft hat und zwar als vollerschlossen. Wer soll die ganze Kosten der Rückabwicklung tragen?

Wie sehen Sie unsere Erfolgsaussichten?

Ich bitte Sie die obigen Fragen ausführlich zu beantworten, da Ihre erste Antwort unserer Meinung nach nicht zufriedenstellend war.

Mit freundlichen Grüßen

A.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2009 | 14:05

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Eingangsfrage bezög sich auf die Möglichkeit, vom Nachbarn gegen dessen Willen die Eintragung der Grunddienstbarkeit zu verlangen.

Das die Antwort für Sie nicht zufriedendstellend gewesen ist, ist vom Ergebnis aus betrachtet, zwar verständlich, allerdings vermag ich die gesetzlichen Gegebenheiten nicht zu ändern. Das Problem ist, wie bei einer Vielzahl von Bau-/Kaufverträgen, dass diese Verträge VOR Unterschrift nicht hinreichend geprüft werden, so dass es dann, wie bei Ihnen, zu bösen Überraschungen kommen kann. Nur, den Überbringer einer schlechten Nachricht dann zu verdammen, bringt in der Sache kaum weiter.

Ein Notwegerecht kann immer dann erlangt werden, wenn sie bei Ihnen das Grundstück nicht anders ordnungegemäß erreicht und daher verwertet werden kann. Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird es auch notwendig sein, so dass die Voraussetzungen vorliegen, da Art und Umfang der Überwegung benötigt werden.

In Ihrem Fall wird es - vorbehaltlich der Individualprüfung, die nun einmal unvermeidbar ist - auch möglich sein, dieses Recht im Wege der einstweiligen Verfügung zu erlangen, so dass es innerhalb weniger Wochen abgeschlossen sein könnte. "Könnte" deshalb, da ich eben nicht alle Einzelheiten kenne, nicht weiß, wie der Nachbar reagieren wird und auch die örtlichen Gegebenheiten unbekannt sind.

Bezüglich der Weigerung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit hat derzeit Ihr Nachbar nach den geltenden Gesetzen recht - denn es bedarf der Einigung und dieser Einigung will (und muss) der Nachbar nicht beitreten. Ohne Wegerecht kann der Nachbar auch Ihren Teil des Weges nicht nutzen. Daher werden Sie eine "Patt-Situation" haben; daher auch meine Empfehlung, den Schiedsmann einzuschalten. Sicherlich können Sie und der Nachbarn ständig hin- und herprozessieren. Ob es was nützt und man diese Kosten auch aufbringen will, überlasse ich Ihrer Wertung.


Ob die Gemeinde in Anspruch genommen werden kann, kann ohne Kenntnis des genauen Wortlautes des Vertrages nicht beurteilt werden. Aber auch hier bestehen sicherlich nicht nur Ansatzpunkte, sondern gewisse Chancen, erfolgreich gegen die Gemeinde vorzugehen, wenn die Baugenehmigung weiter verweigert wird (Gleiches gilt übrigens auch gegen den beurkundeten Notar, der Sie auf die Problematik hätte hinweisen müssen - aber auch hier gilt, dass der genaue Wortlaut des Vertrages geprüft werden muss).

Kommt es zu einer Rückabwicklung, wird die Gemeinde die Kosten zu tragen haben.

Vorbehaltlich der genaueren Prüfung der Verträge und Gesamtumstände sehe ich die Erfolgsaussichten positiv.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


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