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Verweigerte Zustimmung zum Erbbaurechtsverkauf


30.05.2007 00:19 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Hallo,
Ein sich in seinem Schreiben an unseren, den Kaufvertrag über ein Erbaurecht beurkundenden Notar als Vertreter der Grundstückseigentümer-Erbengemeinschaft bezeichnendes Mitglied derselben macht die Zustimmung zum Verkauf des Erbaubaurechts von einer Erhöhung des Erbbauzinses von 140,-€ auf 750,-€ abhängig.
Außerdem verweigert besagter Vertreter die Zustimmung zur Belastung des Erbaurechtes in Höhe des Kaufpreises, obwohl dieser Kaufpreis andererseits nur 54% des aktuellen Geschäftswertes ermittelt aus dem Brandversicherungswert multipliziert mit den nach Nutzungsdauer abgestuften Baukostenindizes beträgt. Es ist ein Notverkauf.
Sowohl die Verweigerung der Zustimmung zum Verkauf als auch zur Belastung erscheint mir rechtsmissbräuchlich (vgl.OLG Hamm, 03.11.2005 - 15 W 337/05)

Welche Schadensesatzansprüche kommen gegen die Erbengemeinschaft - gesamtschulderisch oder aber gegen Einzelnde derselben - in Betracht und welche Schadensersatzansprüche kommen gegen den Käufer in Betracht, falls er vom Kauf zurück tritt? (vgl. BGH III ZR 306/04)

Welche Beweise müsste ich im Einzelnen antreten, um die Schäden zu beweisen?

P.S. Womit ich ein Problem mit meinem Rechtsempfinden habe, ist, dass es ggf. möglich ist, gegen die Erbengemeinschaft gesamtschulderisch einen Schadensersatz einzuklagen und sich dann irgendeinen daraus zur Befriedigung des Anspruches auszusuchen, obwohl möglicherweise gerade dieser Einzelne die Zustimmung erteilen wollte oder auch erteilt hat.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Schadensersatzansprüche gegen die Eigentümer könnten Ihnen aufgrund §§ 280 ff BGB zustehen.
Dazu müssen die Eigentümer eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis verletzt haben. Das Schuldverhältnis ist der Erbbauvertrag. Gem. § 1 ErbbauVO ist das Erbbaurecht grundsätzlich veräußerbar.

Ist gem § 5 ErbbauVO vereinbart worden, dass der Eigentümer der Veräußerung zustimmen muss, ist dies nur in den Grenzen des § 7 ErbbauVO möglich. Verweigern die Eigentümer die Zustimmung rechtsmißbräuchlich haben sie eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt und es steht Ihnen ein Schadensersatz dem Grunde nach zu. Gem. § 8 Absatz 3 ErbbauVO können sie jedoch die fehlende Zustimmung der Eigentümerer durch das Amtsgericht ersetzen lassen. Dieser Weg könnte schneller und ergiebiger sein als Schadensersatz einzuklagen.

Schadensersatzansprüche können Sie nur dann geltend machen, wenn Ihnen auch ein Schaden enstanden ist. Schäden könnten z. Bsp. erhöhte Zinslasten, doppelte Haushaltskosten etc. sein. Beweisen können sie den Schaden z. Bsp. durch Zeugen, Urkunden, Sachverständige.

Schadensersatzansprüche gegen den Käufer oder Einzelne sich der Zustimmung verweigernde Mitglieder der Erbengemeinschaft kann ich anhand Ihrer Ausführungen nicht erkennen. Hinsichtlich des Käufers sind Sie es der im Zweifel den Vertrag nicht erfüllen kann. Daher könnte dieser einen Schadensersatzanspruch gegen Sie haben.
In dem von Ihnen angeführten Urteil des BGH ging es im Übrigen um einen Schadensersatzanspruch gegen den beim Abschluss des Erbbauvertrages nicht ausreichend belehrenden Notar.

Das rechtliche Verhältnis einer Erbengemeinschaft untereinander ist geregelt im §§ 2032 ff BGB. Danach wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben. Die Erbengemeinschaft ist als sogenannte Gesamthandsgemeinschaft ausgestaltet. Jede Person hat einen ideellen Anteil am Gesamthandsvermögen, nicht dagegen an den einzelnen zum Vermögen gehörenden Gegenständen. Diese stehen den Personen vielmehr gemeinschaftlich zu, aber in gesamthänderischer Gebundenheit. Das bedeutet, dass die Erbengemeinschaft als Ganzes der Schuldner eines möglichen Schadensersatzes ist (Gesamtschuldner). Gem. § 421 BGB kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2007 | 11:33

Zitat: ".. Ist gemäß § 5 Erbaurecht vereinbart...."
Warum muss der Anspruch auf Zustimmung explizit gesondert vereinbart sein (Extravereinbarung) bzw. warum geht nicht schon allein aus der ErbbauVO hervor, dass eine Verweigerung der Zustimmung, um den Erbbauzins zu erhöhen, unzulässig ist? Dies ist doch kein "weiterer Fall" im Sinne § 7 Abs 1 ErbbaVO, sondern ein "fehlender ausreichender Grund" im Sinne von Abs 3 (s.zitiertes Urteil OLG Hamm)? Warum ist denn dann in diesem Falle die Zustimmungsverweigerung ohne Extravereinbarung nicht auch schon rechtsmissbräuchlich?
Zitat: "... Dieser Weg könnte schneller und ergiebiger sein als Schadensersatz einzuklagen."
Warum ist Schadensersatz und Ersetzungsklage denn alternativ zu sehen und kann nicht sogar auch in einem Verfahren miteinander verbunden werden?
Ist die Schadenssumme im zitierten BGH-Urteil denn nicht erst dadurch entstanden, dass der Käufer dem Verkäufer Schadensersatz zu leisten hatte, bevor der Käufer diese Summe vom Notar einklagte? Hatte der Verkäufer dort keinen Schadensersatzanspruch, weil der Käufer vom Vertrag zurückgetreten ist/zurücktreten musste, weil er die Zustimmung seiner Bank zur Beleihung nicht bekam, und ihn der Notar nicht darüber aufklärte, dass es den Fall geben kann, dass der Kauf wirksam ist, weil eine Zustimmung dazu vorliegt, und dann trotzdem noch die Zustimmung zur Beleihung fehlen kann, die dann aber in die Verantwortung des Käufers fällt?
Warum sollte der Käufer gegen mich einen Schadensersatzanspruch haben? Er hat im Kaufvertrag doch unterschrieben, dass dieser ohne Verkaufszustimmung schwebend unwirksam ist und nur mit Verkaufszustimmung wirksam werden kann?
Damit ist er doch auch für alle ihm ggf. entstehenden Rückabwicklungskosten in Anspruch zu nehmen und kann auch nicht auf mich zurückgreifen? Welches Schuldverhältnis oder welche Frist usw. sollte ich denn verletzt haben können?
Kan mir ein Schaden nicht auch daraus entstehen, dass mir Vorteile entgehen, weil ich nicht rechtzeitig über die Kaufsumme verfügen kann (z.B. durch Nutzung zeitlich befristeter Sonderkonditionen bei anderweitigen Geschäften), wobei ich zur Nutzung derselben ohne die Verfügung über die Kaufsumme nicht über genug Eigenmittel verfüge?
Sind die mir entgehenden Mieteinnahmen für die Immobilie wegen weiterhin aufrechtzuerhaltenden Leerstands kein Schaden, weil eine vermietete Immobilie nur - wenn überhaupt - zu einem weit niedrigeren Preis verkauft werden kann?
Sind die mir durch die Rückgängigmachung der mit dem Verkauf eingeleiteten Rückzahlung einer Hypothek verbundenen Kosten, die infolde eines fehlgeschlagenen Verkaufs entstehen, kein Schaden?
Ist der u.U. niedrigere Verkaufspreis, den ich z.B. bei einem - z.B. auch eiligeren - erneuten Verkauf erzielen würde, etwa weil die Käufer wegen der verweigerten Verkaufszustimmung (und ungeachtet dessen, dass diese nicht zulässig wäre)vom Kauf zurücktreten, weil ihnen die Verfahrensdauer eines Zustimmungsersetzungsverfahrens zu lang ist, nicht auch ein mir ggf. von der Erbengemeinschaft zu ersetzender Schaden?
Zitat: "...Beweisen können sie den Schaden z. Bsp. durch Zeugen, Urkunden, Sachverständige." Welcher Art "Zeugen, Urkunden, Sachverständige" habe ich mir konkret darunter vorzustellen, die die von mir hier weiter oben beschriebenen vier möglichen konkreten Schäden "beweisen" sollten?



















































































Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2007 | 15:20

Sehr geehrter Fragesteller,

>> Warum muss der Anspruch auf Zustimmung
>> explizit gesondert vereinbart sein ...
Um es kurz zu machen: weil es im Gesetz steht; § 5 ErbbauVO.
Ohne eine solche Vereinbarung bedarf es einer Zustimmung des Eigentümers nicht, da es sich beim Erbbaurecht ist ein "grundstücksgleiches Recht" handelt. Nur wenn mit dem Eigentümer ein Zustimmungsrecht vereinbart wurde kann er grundsätzlich dieses auch verweigern. Dann allerdings nur in den engen Grenzen des § 7 ErbbauVO. Wird der Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt und bietet der Käufer Gewähr für eine ordnungsmäßige Erfüllung der Erbbaurechtsverpflichtungen, kann der Eigentümer die Zustimmung grundsätzlich nicht verweigern. Die Zustimmung von einer Erhöhung des Erbbauzinses abhängig zu machen könnte daher rechtsmißbräuchlich sein.

>> Warum ist Schadensersatz und Ersetzungsklage ...
Meine obigen Ausführungen sollten beide Möglichkeiten nicht als alternativ darstellen. Sie können natürlich beide Ansprüche miteinander verbinden. Eine Klage auf Zustimmung ist jedoch idR schneller entschieden als eine die Zahlung von Schadensersatz zum Ziel hat. Da es Ihnen, wenn ich Sie recht verstanden habe, auf eine schnelle Zustimmung ankommt sollten Sie dieses Ziel zuerst verfolgen. Gerade auch unter dem Gesichtspunkt, das erst nach erfolgtem Abschluss der Veräußerung ein möglicher Schaden beziffert werden kann.

>> Warum sollte der Käufer gegen mich einen
>> Schadensersatzanspruch haben? ...
Da ich den Kaufvertrag nicht kenne und nicht weiß unter welchen Umständen dieser voll wirksam wird habe ich geschrieben "Daher könnte dieser [der Käufer] einen Schadensersatzanspruch gegen Sie haben. Natürlich weiß ich weder ob ein solcher Schadensersatzanspruch besteht noch ob für den Käufer ein Schaden entstanden ist. Ich wollte Sie nur auf die Möglichkeit dessen Aufmerksam machen.

>> Kan mir ein Schaden nicht auch
>> daraus entstehen, dass mir ...
Alle von Ihnen aufgeführten Tatsachen können Gründe für Schadenersatzansprüche sein.
Dabei gilt: Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand (hier die nicht erfolgte Zustimmung) nicht eingetreten wäre.; § 249 Anbsatz 1 BGB. D.h wie wäre Ihre (finanzielle) Situation gewesen, wenn die Zustimmung sofort erfolgt wäre und wie ist sie in der Realität. Die Differenz ist Ihr Schaden.

>> Welcher Art "Zeugen, Urkunden, Sachverständige"
>> habe ich mir konkret darunter vorzustellen ...
Durch die Beweiskraft der o.g. Beweismittel müssen Sie z. Bsp. Ihren Schaden beweisen können.
Dies können Kontoauszüge sein, die beweisen, dass Sie höhere oder mehr Zinsen zahlen mussten; Zeugenaussagen das der Zeuge nunmehr kein Interese mehr an dem Vertrag hat; oder Sachverständige die die Höhe eines Schadens einschätzen.

Abschließend erlauben Sie mir einen Hinweis:
Sollten sie sich dazu entschließen gegen die Eigentümergemeinschaft zu klagen sollten Sie einen Kollegen vor Ort damit beauftragen, der Ihre Unterlagen vollständig einsehen kann um die richtigen Schritte einzuleiten.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
-Rechtsanwalt-

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