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Verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung


05.06.2005 17:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum




Guten Tag,

wir, 2 Studentinnen, möchten unsere 2-Zimmer-Wohnung für 1 Jahr untervermieten. Um die dafür benötigte Erlaubnis zu erhalten, schickten wir folgende Anfrage an die Vermieterin:

Sehr geehrte Frau M.,
da H. W. und ich, D. K., ab August 2005 bis August 2006 studienbedingte Forschungspraktika im Ausland absolvieren wollen, bitten wir um die Erlaubnis die Wohnung in der Wilhelmshavener Str. vorübergehend für diesen Zeitraum unterzuvermieten. Die Wohnungsuntervermietung soll möbliert und ohne Kellerraumnutzung erfolgen, da dieser zum Unterstellen eines Teils der Sachen auch für diesen Zeitraum von uns beansprucht wird. Da uns als Studenten nur begrenzte finanzielle Mittel zur Verfügung stehen, hoffen wir so eine doppelte Belastung an Unterbringungskosten vermeiden zu können.

Die Namen der beiden an der Untermiete der Wohnung interessierten Studenten sind:

* Herr N., Adresse, Studiengang
* Frau S., Adresse, Studiengang

Die Erlaubnis zur Untervermietung wurde abgelehnt mit der Begründung, es handele sich hierbei nicht um eine Untervermietung sondern eine Weitervermietung.

Wir sind der Meinung, dass wir aufgrund des folgenden Gerichtsurteils ein berechtigtes Interesse (studienbedingter zeitlich begrenzter Auslandsaufenthalt, möblierte Vermietung als Hinweis, dass die Whng. weiterhin den Lebensmittelpunkt darstellt etc.)an der Untervermietung haben:

AG Mitte, Urteil vom 19.03.1997 - 15 C 570 / 96 -

Link mit dem Gerichtsurteil:

http://www.bmgev.de/mietrecht/urteile/untervermietung/262-untermiete-berechtigtes-interesse.html


Muss uns die Vermieterin (bezogen auf das Urteil) die Erlaubnis erteilen?


Vielen Dank, MfG


Sehr geehrte Fragestellerinnen,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach meiner Ansicht spricht vieles dafür, dass Ihnen Ihre Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss.

Die entscheidende gesetzliche Regelung für Ihre Frage finden Sie in § 553 Abs. 1 BGB, welche ich nachfolgend zitiere:

"Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person eines Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann."

Zwischen Ihnen und Ihrer Vermieterin scheint nur die Frage, ob auch die gesamte Wohnung überlassen werden darf, streitig zu sein. Aus diesem Grunde gehe ich auf die übrigen Voraussetzungen, zu denen insbesondere gehört, dass ein berechtigtes Interesse erst nach Abschluss eines Mietvertrages entstanden sein darf, nicht ein.

Zwar geht die Rechtsprechung aufgrund des Wortlauts der zitierten Regelung Rechtsprechung davon aus, dass der Mieter grundsätzlich nur einen Anspruch auf Überlassung eines Teils des Wohnraums hat. Das bedeutet, dass nur eine räumlich abgegrenzte Fläche der Wohnung untervermietet werden darf. Von diesem Grundsatz wird von Teilen der Rechtsprechung abgewichen, wenn eine Einzimmerwohnung untervermietet werden soll (so ist es auch im Falle des von Ihnen zitierten Urteils).

Doch wird eine vollständige Drittüberlassung der Wohnung dann als zulässig angesehen, wenn es sich um eine vorübergehende Überlassung für kürzere, absehbare Zeit handelt.

Der Knackpunkt hier ist die Frage, ob man bei einem Jahr noch von einem kürzeren, absehbaren Zeitraum sprechen kann. Das wird in der Rechtsprechung nach meiner Kenntnis bejaht, wenn jedenfalls wie bei Ihnen von vornherein klar ist, dass nach Beendigung des zeitlich eindeutig fixierten Auslandsaufenthaltes der Mieter die Wohnung wieder selbst nutzen will.

Ihre Absicht, die Wohnung nach dem Auslandsaufenthalt wieder selbst zu nutzen, wird durch den Verbleib Ihrer Möbel in der Wohnung und der weiteren Kellernutzung zur Unterbringung eigener Sachen zweifelsfrei belegt. Neben dem von Ihnen zitierten Urteil können Sie sich auch auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Grundeigentum 1990, 549) berufen. Danach hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bei einem einjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt.

Noch ein Hinweis: In der Mietrechtsliteratur wird als weitere Voraussetzung für den Anspruch auf eine Eraubnis zur vollständigen Untervermietung der Wohnung genannt, dass der Mieter weiterhin - selbst oder durch eine Vertrauensperson - die Obhut über die Wohnung ausüben kann. Da Sie selbst nicht im Lande sein werden, sollten Sie der Vermieterin eine entsprechende Person benennen, gegebenenfalls kommt dafür einer Ihrer Untermieter in Betracht.

Hoffentlich konnte ich Ihnen mit meinen Ausführungen weiter helfen.

Mit freundlichen Grüßen
Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
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