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Verwaltungsrecht Gemeinde Bayern

| 13.09.2013 08:17 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht


Sachvehalt: Eine Gemeinde ist seit ca 2 Jahren Eigentümerin eines leerstehenden Kursanatoriums und ist im Gespräch mit einem Betreiber für eine psychosomatische Klinik (wurde durch eine "lecke" Stelle im Gemeinderat bekannt). Siekann das Objekt offensichtlich touristisch nicht auf dem Markt platzieren/verkaufen. die Bürger befürchten, dass es sich um eine Drogenklinik handelt. Gerüchten zu Folge existieren bereits Vorverträge mit Kaufoption.
Der Bürgermeister hält sich bedeckt und beruft sich darauf, dass es nur allgemeine Gespräche mit diversen Investoren gibt. Zum anderen beruft er sich auf den Geheimhaltungsgrundsatz und darauf, dass Grundstücksverträge und damit auch Miet/Pachtverträge immer nichtöffentlich behandelt werden. Der Bürger befürchtet nun, dass man vor vollendete Tatsachen gestellt wird und auch keine Möglichkeit für ein Bürgerbegehren mehr da wäre. Meines Erachtens gebietet der Artikel 52(2) der Gemeindeordnung Bayern, dass eine Sitzung nur nichtöffentlich sein darf, wenn das Gemeinwohl gefährdet oder Ansprüche einzelner entgegenstehen. Vielmehr hat die Öffentlichkeit hier ein berechtigtes Interesse auf Information. Auch könnten einzelne Bereiche, sofern sie die Interessen Einzelner entgegenstehen, abgekoppelt in einer nichtöffentlichen Sitzung behandelt werden. Wie kann man also die Gemeinde davon überzeugen, die sachlage öffentlich zu behandeln. Gibt es hier Urteile?
Auf dem Objekt liegt eine Veränderungssperre. Die Gemeine ist der Ansicht, dass lediglich die Veränderungssperre aufgehoben werden muss, wenn es zu einem Vertrag mit eine psychosomatischen Klinik kommt. Meiner Ansicht nach handelt es sich um eine Nutzungsänderung (von Kurklinik auf psychosomatische Klinik), die über das Landratsamt genehmigt (?) genehmigt werden muss. Muss dies dann öffentlich gemacht werden und kann der Bürger gegen eine Nutzungsänderung Einspruch erheben (wenn ja innerhalb welcher Frist).
Die Bürger wollen Transparenz und Information und es sieht so aus, als würde in dem Sachverhalt nicht alle Information weitergegeben. Vielleicht können Sie uns eine erste Einschätzung geben.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Ihr Verständnis von § 52 BayGO ist grundlegend erst einmal richtig. DIe Gemeinde von der Sachlage zu überzeugen, wird, so denke ich, relativ schwierig.

Verstöße gegen den Grundsatz der Öffentlichkeit sind wesentliche Verfahrensfehler.

Verstöße haben die Rechtswidrigkeit des gefassten Beschlüsse zur folge.

Unter berechtigten Interessen Einzelner iSd. § 52 BayGO sind alle rechtlich geschützten oder anerkannten Interessen zu Verstehen (z.B. Vermeidung des Bekanntwerdens persönlicher oder wirtschaftlicher Verhältnisse, die sich auf das Fortkommen oder die Wertschätzung nachteilig auswirken können).

Dabei kommt es nicht auf Wünsche oder Vorstellungen der von der Verhandlung berührten Personen an, vielmehr muss nach allgemeiner vernünftiger Abwägung ein Schutzbedürfnis gegeben sein.

Es ist. z.B. nicht zulässig, alle Grundstücksangelegenheiten schlechthin auf den nichtöffentlichen Teil der Tagesordnung zu setzen. Beim Kauf eines Grundstücks vom Land oder bei der Vergabe von Bauplätzen zu einem bereits bekannten allgemein festgelegten Preis ohne Prüfung der wirtschaftlichen oder sozialen Verhältnisse der Bewerber muss öffentlich verhandelt werden. (Auch die Nennung der erzielten Mieten in einem zu kaufenden Haus führt nicht zum Anspruch auf nichtöffentliche Behandlung, VGH BW vom 8.8.1990)

Es sind insbesondere öffentlich zu behandeln: Grundstücksveräußerungen, es sei denn, dass persönliche und private Umstände entgegenstehen oder die Gefahr einer Bodenspekulation besteht, Vergabe von Leistungen, ausgenommen bei Fragen der Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit der Bewerber, Satzungen, insbesondere Bebauungspläne.

Ob die Voraussetzungen für nichtöffentliche Verhandlung gegeben waren, unterliegt in vollem Umfange der gerichtlichen Nachprüfung.

Bei unberechtigtem Ausschluss der Öffentlichkeit muss der Gemeinderat Zulassung der Öffentlichkeit und dabei gleichzeitig Vertagung auf eine öffentliche Sitzung verlangen.

Ein einzelnes Gemeinderatsmitglied hat jedoch kein durchsetzbares Recht auf öffentliche Verhandlung eines Gegenstandes.

Oder anders ausgedrückt: Der Verstoß gegen das Öffentlichkeitsgebot kann durch ein Ratsmitglied nicht als Beeinträchtigung von Mitgliedschaftsrechten im Wege einer kommunalverfassungsrechtlichen Streitigkeit gerügt werden.
Das heißt, ein Gemeinderatsmitglied kann nicht vor Gericht gehen, wenn das Öffentlich- keitsgebot verletzt wurde, klagen kann nur ein Einwohner/eine Einwohnerin der/die vom Beschluss betroffen ist.

Bsp.: VGH BW V II 767/63, V I 5/65, III 503/79

2.

Bezüglich der Veränderungssperre gehe ich davon aus, dass eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB gemeint ist. Nach Ihren Schilderungen kann der Gemeinderat mit der Aufhebung aus meiner Sicht nur das Zulassen einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB meinen. D.h. die Umwandlung des Objekts in eine solche Klinik könnte als Ausnahme zur einer Veränderungssperre iSd. § 14 Abs.1 Nr. 2 erlaubt werden. Dies kann er tun, wenn dem keine überwiegenden öffentlichen Belange entgegenstehen. Die wären im Einzelfall zu prüfen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Änderung nicht genehmigungspflichtig ist.

3.
Dadurch kommen wir direkt zu Ihrer dritten Frage.

Die Nutzungsänderung ist ein Begriff aus dem öffentlichen Baurecht. Diese ist gegeben, wenn sich die Nutzung eines Gebäudes in der Gestalt ändern, dass neue Genehmigungsvorrausetzungen entstanden sind. Es bedarf also einer „wesentlichen" Nutzungsänderung.

Die Nutzungsänderung wird als baurechtliches Vorhaben eingestuft.

Dementsprechend ist erforderlich, dass das Vorhaben zulässig ist und eine Baugenehmigung vorliegt. Damit lässt sich festhalten, dass eine Nutzungsänderung grundsätzlich einer neuen Baugenehmigung bedarf. Ausnahmen zur Genehmigungspflicht regeln die einzelnen Landesgesetze.

Im vorliegenden Fall sehe ich für das Objekt nach Ihren Schilderungen keine wesentliche Nutzungsänderung und damit keine Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung.

Sollte es sich jedoch am Ende heraus stellen, dass es sich doch um eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung handelt, wäre eine neue Baugenehmigung erforderlich, gegen welche betroffene Nachbarn Widerspruch erheben können.

Das Öffentliche Baurecht ist grundstücksbezogen. Hieraus ergibt sich, dass Nachbar nur sein kann, wer Eigentum an einem Grundstück hat oder in ähnlicher Weise berechtigt ist. Mieter und Pächter genügen den Anforderungen hieran nicht und sind deshalb nicht klagebefugt iSd. § 42 Abs. 2 VwGO. Der Nachbarbegriff des Öffentlichen Baurechts erschöpft sich jedoch nicht darin, bloß die Grundstücksnachbarn zu schützen. Nachbarrechtlichen Schutz genießt jeder, der als Eigentümer im Einwirkungsbereich einer baulichen Anlage ist.

Ich gebe für die gesamte Beantwortung zu bedenken, dass es gerade im Kommunal- und Baurecht schwierig ist, pauschale Antworten zu geben. Es ist einfach nicht möglich in der kürze der Zeit und ohne genau Aktenkenntnis konkretere Angaben zu machen.

Sollten sich in Ihrem Fall die Gerüchte bestätigen, steht Ihnen oder andere Betroffene unsere Kanzlei gern für die Vertretung im außergerichtlichen und gerichtlichen Verfahren zu Verfügung.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Raphael Fischer, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.09.2013 | 08:18

ZU ANTWORT 1:
--------------
zu: es sind insbesondere öffentlich zu behandeln: Grundstücksveräusserungen, es sei denn, dass......Verstehe ich richtig, dass die Gemeinde den Verkauf der Kurklinik öffentich behandeln muss? Gilt dies auch bei einer Verpachtung an einen Klinkbetreiber (Suchtklink) mit Kaufoption? Ich gehe davon aus, dass keine persönlichen und privaten Umstände entgegenstehen.
zu: klagen kann nur ein Einwohner, der vom Beschluss betroffen ist. Ist als Einwohner hier der Gemeindebürger gemeint, oder gilt hier auch der nachbarrechtliche Schutz? Und kann man erst klagen, wenn bereits Beschlüsse nichtöffentich gefasst wurden, oder auch schon, wenn diese nichtöffentlich behandelt werden.
ZU ANTWORT 2:
-------------
zu: wenn dem keine öffentlichen Belange entgegenstehen. Was sind öffentliche Belange? Befürchtung, dass Mietpreise und Grundstückspreise sinken, Störung des sozialen Friedens, Angst um Kinder und Jugendliche w/Drogenabhängiger, Befürchtung, dass Tourismus nachlässt (Kurort)?
ZU ANTWORT 3:
--------------
Den Anliegern und Bürgern geht es in erster Linie darum, dass die Thematik öffentlich behandelt wird und damit man nicht vor vollendete Tatsachen gestellt wird. Wenn ein nichtöffenticher Beschluss gefasst ist und dann öffentlich bekanntgegeben wird, können kurzfristig Verträge mit dem Suchtklinikbetreiber unterzeichnet werden. Dann ist es zu spät für eine Klage und zu spät für die Initiierung eine Bürgerbegehrens.
Sie bieten eine Vertretung im aussergerichtlichen und gerichtlichen Verfahren. Wie könnte eine Vertretung im aussergerichtlichen Verfahren aussehen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.09.2013 | 08:46

Sehr geehrter Fragensteller,

zu 1,
Die Gemeinde sollte öffentlich verhandeln, da der Beschluss sonst wahrscheinlich rechtswidrig ist.

Druck bezüglich dieser Pflicht könnte von einer Fraktion des Gemeinderates kommen. Da müssten entsprechenden Anträge gestellt werden.

Eine Betroffenheit eines Bürger kann konkret erst vorliegen, wenn der Beschluss befasst wurde. Ob es die Möglichkeit einer vorbeugenden Maßnahme gibt, hängt vom Einzelfall ab und kann hier leider nicht pauschal beantwortet werden. Dazu bedürfte es umfangreichere Kenntnisse.

zu 2.
§ 14 Abs. 2 BauGB meine öffentliche Belange vor allem in Bezug auf den aufgestellten Bebauungsplan und demnach eher nicht die Interessen des Einzelnen. Das Projekt dürfte nicht dem Grundgedanken des beplanten Bereichs zu wieder laufen. Es könnten schon Beeinträchtigung gesehen werden, aber dazu bedürfte es wiederum konkrete Kenntnis über den gesamten Sachverhalt.

zu 3.
Ob es zu spät für eine Klage ist, lässt sich immer nur anhand des konkreten Sachverhalts ermitteln. Gerade bei einer Nutzungsänderung hat man viel Gestaltungsmöglichkeiten.

Da ich persönlich das Gefühl habe, dass hier doch einige Bedenken bestehen, eine Beantworten des gesamten Sachverhaltes aber über das Maß einer Erstberatung hinaus geht, sollten Sie darüber nachdenken sich insgesamt juristisch betreuen zu lassen.

Mein Vertretung diesbezüglich würde im Bereich des außergerichtlichen Verfahrens, bedeuten, dass ich den Sachverhalt in seiner Gesamtheit prüfe und ggf. notwendige Maßnahmen in die Wege leite.

Hier sollten die Details aber individuell abgesprochen werden.

Hierfür können Sie mich jederzeit kontaktieren.

Bewertung des Fragestellers 16.09.2013 | 09:25

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