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Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach §1010 BGB

| 17.02.2010 02:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ein Grundstück auf dem ein Einfamilienhaus steht, wurde zur Hälfte innerhalb der nächsten Familie verkauft. Mangels möglicher Teilungserklärung, aber um trotzdem Eigentum an Wohnbereichen gewissermaßen zuordnen zu können, verkaufte Ehepaar A je zur Hälfte seinen Anteil an Ehepaar B unter Vereinbarung einer Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach §1010 BGB , die per Notarvertrag besiegelt und ins Grundbuch eingetragen wurde. Diese Regelung besagt, daß für die Wohnräume (Lt. Skizze wurden sämtliche Flure und das Treppenhaus ausgenommen.) jeweils beider Wohneinheiten (1xParterre für Ehepaar A und 1x Obergeschoss für Ehepaar B zuzüglich jeweils eines festgelegten Kellerraumes) alleiniges Wohn- und Nutzungsrecht besteht, und alle übrigen Gebäudeteile des Grundstückes gemeinsam genutzt und verwaltet werden (Treppenhaus, Fluranteile, Nebengebäude, Garten etc.). Außerdem wurde lt. Vertrag und Grundbucheintrag die Auflösung der Gemeinschaft für immer ausgeschlossen.
Nachdem die Ehefrau aus B verstarb, ein Rückkauf durch Ehepaar A aus verschiedenen Gründen nicht möglich ist, möchte der verbliebene Ehemann aus B seinen Wohnraum vermieten, die gemeinsam verwalt- und nutzbaren Grundstücksanteile in die Vermietung mit einbeziehen. Die Wohnungen sind, wie gesagt, nicht abgeschlossen. Vor allem die Eigennutzung der Wohnung des Ehepaares A im Untergeschoss würde durch einen Fremdgebrauch des anderen Wohnbereiches wesentlich beeinträchtigt. Ehepaar A ist gesundheitlich eingeschränkt. Dessen Intimsphäre würde bei der Nutzung seiner eigenen Räume, auch notwendigerweise unterstützt durch Pflegedienste, über die Nutzung des gemeinsamen (Eingangs-)flures - Bad, WC, Schlafraum liegen unmittelbar im Eingangsbereich - von den fremden Mietern der anderen Wohneinrichtung im Obergeschoss, empfindlich gestört und als unzumutbare Belästigung angesehen werden. Es gibt nur diesen einen, gemeinsamen Eingang, und der befindet sich im Wohngeschoss des Ehepaares A. Der Eingangsflur ist nicht nur Zubringer zu allen Wohnräumen des Ehepaares A sondern auch unmittelbarer Zugang zum Treppenaufgang für Ehepaar B zum Obergeschoss.
Es gibt für den Wohnbereich im Erdgeschoss keine Wohnungsabschlußtüre, alles ist offen und einsehbar. Einer derartigen Nutzung innerhalb der Familie wurde seinerzeit zugestimmt, sogar eine spätere Pflege für das Ehepaar A durch die Ehefrau aus B anvisiert. Die Frage ist nun: Ist dem Ehemann aus B, nun als Alleineigentümer der Obergeschosswohnräume, die Vermietung nach der vorgenannten Verwaltungs- und Benutzungsregelung möglich - auch für die gemeinschaftlich verwalt- und nutzbaren Grundstücksanteile, oder kann die (Bruchteils-)Gemeinschaft auch hier nur gemeinschaftlich vermieten?
Kann die untere Wohnung notfalls nachträglich durch eine Abtrennwand mit Türe hinter dem Eingangsbereich abgeschlossen gestaltet werden? Baulich wäre diese Einrichtung möglich, entbehrte allerdings jeder stilistischen Grundlage. Der Zugang zur oberen Wohneinheit würde durch diese Maßnahme nicht beeinträchtigt werden. Der Keller ist von außen zugänglich und wurde von Ehepaar B nachweislich auch nur über den Außenzugang benutzt. Die obere Wohneinheit hat ebenfalls nachträglich eine Wohnabschlußtüre durch Ehepaar B erhalten. Dies geschah ohne Verabredung mit Ehepaar A.

17.02.2010 | 03:45

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchenden,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Witwer B kann seinen Miteigentumsanteil, sprich seinen Teil des Hauses, alleine vermieten. Dazu gehört auch sein Recht auf Nutzung des gemeinsam genutzten Bereiches.

Wenn die Wohnungsabschlußtür A die Rechte des B auf Nutzung der gemeinsam genutzten Bereiche nicht einschränkt, kann diese eingebaut werden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.


Rückfrage vom Fragesteller 17.02.2010 | 07:46

Sehr geehrter Herr Weber, vielen Dank für die prompte und eindeutige Beantwortung
Meine Nachfrage gilt dem Erreichen des Kellers durch B. Bislang wurde, wie gesagt, der Keller von Ehepaar B ausschließlich über eine Kelleraußentreppe erreicht. Im Zusammenhang mit einer zukünftigen Vermietung allerdings, tauchte die Frage auf, ob es für einen Mieter zumutbar sei, daß der Keller ausschließlich über die Außenkellertreppe
erreichbar ist.

Danke und mit den besten Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.02.2010 | 22:25

Sehr geehrte Ratsuchende,

wenn die Außenkellertreppe einwandfrei benutzbar ist, also nicht baufällig oder ähnliches ist, ist es dem Mieter zumutbar, wenn der Keller ausschließlich über die Außentreppe erreichbar ist.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.02.2010 | 15:47

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Prompt, konkret, freundlich; gerne wieder
Bei der Ausführlichkeit habe ich bewußt 'kurz' gewählt, weil dies das Attribut ist, das meinem Anspruch am nächsten ist. Schade, daß es in der Befragungsauswertung zu Qualitätseinbuße führt, das habe ich für mich keinesfalls so empfunden. Das Preisleistungsverhältnis empfinde ich als gut; für nichtonline-Auskünfte habe ich schon wesentlich mehr bezahlt.

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.02.2010
4,4/5,0

Prompt, konkret, freundlich; gerne wieder
Bei der Ausführlichkeit habe ich bewußt 'kurz' gewählt, weil dies das Attribut ist, das meinem Anspruch am nächsten ist. Schade, daß es in der Befragungsauswertung zu Qualitätseinbuße führt, das habe ich für mich keinesfalls so empfunden. Das Preisleistungsverhältnis empfinde ich als gut; für nichtonline-Auskünfte habe ich schon wesentlich mehr bezahlt.


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