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Verwaltetertägigkeit


| 21.09.2006 15:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Auf einer Eigentümerversammlung wurde einstimmig beschlossen, dem Verwalter für den Zeitraum 01.08.-31.12.06 keine Verwaltungsgebühren zu zahlen, da die Verwaltertätigkeit im vergangenen Jahr fast zum erliegen kam. Dieses erfolgte mit Zustimmung des Verwalters. Es wurden keine Nebenkosten eingezogen und Rechnungen nicht pünktlich gezahlt. Die Versammlung fand statt April erst im August statt.
Inzwischen erhielten wir die Information, dass dieser Beschluss nicht bzw. sogar Sittenwidrig sein soll.
1. Ist so ein Beschluss tatsächlich sittenwidrig?
2. Kann so ein Beschluss trotz einstimmiger Annahme einfach aus dem Protokoll gestrichen werden?
21.09.2006 | 16:50

Antwort

von


252 Bewertungen
Heinrich-Brüne-Weg 4
82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
Web: www.anwaeltin-heussen.de
E-Mail:
Sehr geehrter Ratsuchender,

1. Vorbehaltlich einer Prüfung des genauen Wortlauts kann mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Sittenwidrigkeit des Beschlusses ausgeschlossen werden. „Sittenwidrig“ ist ein Beschluss, wenn sein Inhalt gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. Da der Verwalter hier nach Ihrer Schilderung seinen Aufgaben nicht nachgekommen ist, ist die Kürzung seines Gehalts bzw. die Aussetzung des Gehalts durchaus gerechtfertigt. Nach Ihrer Schilderung wäre sogar eine außerordentliche Kündigung des Verwalters möglich, demgegenüber ist die Einstellung des Gehalts für lediglich 4 Monate geradezu eine milde Vorgehensweise.

2. Aus den vorliegenden Informationen geht nicht hervor, warum hier der Beschluss nichtig sein sollte. Ob formale Gründe gegen die Wirksamkeit des Beschlusses sprechen, kann aufgrund des rudimentären Sachverhaltes nicht beurteilt werden. Wenn der Verwalter seine Aufgaben nicht erfüllt, kann er wegen Vorliegen eines wichtigen Grundes Abberufen werden, § 26 Abs. 1 S. 2 WEG. „Erst recht“ kann demnach beschlossen werden, dass die Vergütung für einen bestimmten Zeitraum eingestellt wird.

3. Sie müssten mir den Beschluss einmal vorlegen. Allerdings wird für die Prüfung mittels Unterlagen eine weitere Vergütung fällig.

4. Teilen Sie mir im Wege der Nachfrage mit, woraus sich die Nichtigkeit bzw Sittenwidrigkeit ergeben soll und wer das angeführt hat.





Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen. Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


Nachfrage vom Fragesteller 23.09.2006 | 22:44

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, ich übermittle Ihnen den Text von der Verwalterin, mit der Bitte mir mit zu teilen , ob sie wirklich im Recht ist.
Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung war ich der Ansicht, dass dieser Beschluss in Ordnung wäre. Wie Ihnen bereits mitgeteilt, hat die Überprüfung jedoch ergeben, dass dies nicht der Fall ist.

Selbstverständlich ist die Wohnungseigentümermeinschaft zu informieren, dass dieser Beschluss nichtig und sittenwidrig ist.
Die Eigentümergemeinschaft hat keinen Anspruch darauf, von mir Geld zu fordern. Es wurde die Situation der Zwangslage und in diesem Punkt meine Unerfahrenheit genutzt, um sich einen Vermögensvorteil versprechen zu lassen. Und genau dieser Umstand macht den Beschluss nichtig, weil er sittenwidrig ist. Nachzulesen im § 138 BGB (Siehe Anlage)

Der zweite Grund für die Nichtigkeit ist der Tatbestand der absoluten Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung. Aufgrund der fehlenden Beschluß-Kompetenz sind alle Beschlüsse, die einem Dritten eine Rechtspflicht auferlegen nichtig. (Siehe Anlage Punkt 7.6)

Nichtigkeit Beschluss WEG-Recht - ABC des Wohnungseigentumsrecht Dr. Weigl & Partner - Rech... http://www.dr-weigl.com/abc_weg/nichtigkeit.htm
1 von 7 22.09.2006 01:01
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Nichtigkeit von Beschlüssen
Inhalt:
1. Regelung der Nichtigkeit von Beschlüssen
1.1 Kompetenzzuweisung durch das Wohnungseigentumsgesetz
1.2 Durch Vereinbarung der Eigentümer
2. Nichtigkeitsgründe
3. Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums
4. Nichtigkeit der Einzelstimme
5. Numerus Clausus der Nichtigkeitsgründe
6. Keine Heilung der Nichtigkeit
7. Nichtigkeitsgründe im Einzelnen:
7.1 Fehlende Beschlußkompetenz
7.2 Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums
7.3 Verstoß gegen die guten Sitten
7.4 Verstoß gegen zwingende Vorschriften des WEG (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG):
7.5 Verstoß gegen sonstige zwingende Vorschriften des privaten oder öffentlichen Rechts (§ 134 WEG):
7.6 Absolute Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung:
8. Einwand mißbräuchlichem Zustandekommens von Eigentümerbeschlüssen
9. Unterbliebene Einladung einzelner Wohnungseigentümer
10. Einwendungen gegen Beschlussfähigkeit
11. Strittige ordnungsgemäße Bevollmächtigung
Nichtige Beschlüsse fallen nicht unter §§ 23 Abs. 4 WEG. Sie bedürfen also keiner Anfechtung. Ein Beschluß ist nichtig, wenn er inhaltlich unter Mängeln
leidet, die ipso iure zur Nichtigkeit führen.
1. Regelung der Nichtigkeit von Beschlüssen
Die Eigentümer einer WEG entscheiden in Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft durch Beschlüsse (§ 23 Abs. 1 WEG). Eine Beschlußfassung ist
allerdings nur in den Angelegenheiten möglich, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Eigentümer einer WEG die
Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können. Die Eigentümergemeinschaft braucht also zur Entscheidung durch Beschluß nach dem
ausdrücklichen Wortlaut des Gesetzes eine sogenannte Beschlußkompetenz. Die Beschlußkompetenz kann die Eigentümergemeinschaft in zweifacher Weise
erwerben
Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2006 | 10:37

Sehr geehrter Ratsuchende,

ich weiß natürlich nicht, was Sie von Ihrer Verwalterin verlangt haben zu tun. Wenn es sich dabei um eine Tätigkeit zur Verwaltung des Eigentums gehandelt hat, hat die Eigentümergemeinschaft auch die Beschlußkompetenz. Wenn Ihre Verwalterin nichts tut, so kann sie abberufen werden. Die Nichtbezahlung wäre demnach ein milderes Mittel. Eine Sittenwidrigkeit dieses Beschlusses wäre nur dann denkbar, wenn die Verwalterin mit Haftungsrisiken belastet ist, ohne dafür eine Entlohnung zu erhalten.

Sie müssendie Erfolgsaussichten eines Rechtsmittels gegen den Beschluß prüfen lassen. Ohne sämtliche Unterlagen und eine umfassende Sachverhaltsermittlung kann ich Ihnen dazu nicht mehr sagen.

Ich stehe gerne zu Ihrer Beratung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwätlin

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