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Verwalterwechsel

06.07.2021 09:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Hallo zusammen,
wir haben 2 Anliegen bei welchen mir Dr. Google & Co. nicht eindeutig weiter helfen konnten. Da wir noch nicht die langjährige Erfahrung haben möchte ich hier gerne Rat eines Anwalts welcher sich damit auskennt.

2. Themen:

Hier gab es zuvor keine Verwaltung:
1. Ein Eigentümer teilte uns mit, dass der Anfangsbestand falsch sei und verlangt von uns nun eine Korrektur und Einholung der fehlenden Summe aus dem Vorjahr. Hier ist zu beachten, dass es vorher keine Verwaltung gegeben hat und einer der 2 Eigentümer die Abrechnung immer selbst gemacht hat.

Hier gibt es eine Vorverwaltung seit Mai 2018, das Haus wurde erst im Juni 2018 fertig gestellt:
2. Bisher wurde einfach vom 01.07.-30.06 abgerechnet. Weder in Teilungserklärung noch sonst wo steht eine Abweichende Abrechnungsperiode festgelegt. Wir haben das Amt zum 01.07.2021 übernommen. Können wir nun eine Ordnungsgemäße Abrechnung 01.01-31.12 verlangen und somit müsste die Vorverwaltung die fällige Abrechnung erstellen? Oder müssen wir die Abrechnung 2020 erstellen und die Abrechenperiode selbst umstellen?

Ich bitte um kurzfristige Rückmeldung

Liebe Grüße

Exzellent Leben Immobilien & Projektentwicklung GmbH
Andrea Heinz



Einsatz editiert am 06.07.2021 10:19:48

06.07.2021 | 11:49

Antwort

von


(2458)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
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Sehr geehrte Damen und Herren,
sehr geehrte Ratsuchende,



bei einem unterjährigen Verwalterwechsel(wie er nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung hier vorliegt) gilt Folgendes:


Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung trifft denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.

Die Pflicht zur Jahresabrechnung trifft denjenigen Verwalter, der im Zeitpunkt der Abrechnungspflicht eben als Verwalter im Amt gewesen ist.

Die Verpflichtung trifft also auch den ausgeschiedenen Verwalter unabhängig davon, ob die Abrechnung bei seinem Ausscheiden bereits fällig gewesen ist (BGH, Urt. 16.02.2018, Az.: V ZR 89/19) .

Aber eben nur für die Jahre, die bei seinem Ausscheiden schon abgelaufen waren. Für Anrechnungen des Wirtschaftsjahres, in dem der Verwalterwechsel stattfindet, ist dann der neue Verwalter zuständig (BGH, a.a.O.).



Wenn es nach Ihrer Darstellung einen Vorverwalter gegeben hat, bedeutet dieses zunächst, dass dieser Vorverwalter für das Jahr 2020 die Abrechnung vorzunehmen hat, Sie als neuer Verwalter für das Jahr 2021.



Nun das Aber:


Hier wurde vom. 01.07.-30.06 Folgejahr bisher einvernehmlich und ohne Beanstandungen abgerechnet.

Das war nicht korrekt.

Denn nach § 28 (1) WEG gilt das Kalenderjahr als Abrechnungsjahr. Davon kann nur abgewichen werden, wenn es eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung gibt, was ja nicht der Fall ist.

Auch bei einer langjährigen Übung (die ich angesichts des relativ kurzen Zeitraumes aber verneinen würde) einen solchen vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnung kann dann sofort die Umstellung auf das Kalenderjahr verlangt werden (LG Köln, Urt.v. 08.05.2024, Az.: 29 S 241/13).

Und das ist hier offenbar der Fall, wenn ein Miteigentümer die bisherige Abrechnung moniert hat und wohl die Umstellung wünscht.



Das bedeutet, Sie als derzeitige Verwalterin haben die Umstellung der Abrechnung auf das Kalenderjahr vorzunehmen. Da es eine gesetzliche Vorgabe ist, bedarf es noch nicht einmal eine Abstimmung, sondern es muss eben vorgenommen werden.


Das bedeutet weiter, die Vorverwalterin hat von 2020 abzurechnen, Sie für 2021 (und zwar jeweils nach Kalenderjahr).


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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